开盘背景分析
—— 南宁楼市综观分析
• 纵观近期南宁楼市的表现，较前几月较为活跃，开盘项目 有所增加，有6个楼盘进行开盘销售，在开盘放量方面相 对上月有所增加，所有开盘楼盘放量均在百套以上。
• 价格方面没有没有过大浮动，各项目大致维持上一次开盘 的价格线，首次开盘项目定价均较为谨慎
• 销售方面较为乐观，4月份开盘项目均 售出80套以上数量，在目前市场情况 下为较良好的销售成绩。
营销推广策略
亮相-延续-强化-创新
营销推广策略
房博会作为郦城项目的首次亮相，取得了良好的市场反响。 活动制造了足够的视觉震撼效果，吸引了众多市民的踊跃 参观及各大媒体的追捧报导，汇东郦城成为了今年南宁房 地产博览会最大的亮点，风尚大盘独有气质在城市中迅速 蔓延开来。“汇东郦城”、“风尚盒子”、“鲜花”成为 了城市最热点的话题新闻。
—— 凤岭板块楼市分析
• 预约楼盘涌现，市场释放即将来临。4月凤岭板块市场最 突出一个特点是预约楼盘涌现：英伦18、保利21世家、莱 茵湖畔、裕丰英伦、领世郡1号、金龙理想1号、塞纳维拉 花园等项目均在本月开始预约，预计将在5月底6月初将有 较大的市场释放量。
• 项目价格平稳，供应量偏小。目前凤岭板块各在售项目价 格均维持在上一次开盘销售价格上，由于市场并未完全明 朗化，开发商与置业者仍处在胶结状态，各开发商在几个 月以来并没有对本身项目进行提价，优惠折扣也相当有限， 以4月唯一的开盘项目蓝山上城为例，折后均价4950元/平 米，与其2007年12月30日开盘均价相差无几。
汇东郦城首次开盘策略建议
南宁宝资天房地产项目管理有限责任公司 2008年5月
• 思考一：能否在仅一个月的时间内，引起市场关注，达到 项目销量最大化？ 加强营销推广力度，不仅仅通过目前的电视、报纸、网络 等媒体来推广，同时，需要利用精确传导方式，通过短信、 电话沟通等多元化直销推广渠道与客户进行点对点的沟通， 提升项目蓄客量，促进销售。
• 思考二：如何通过首次开盘，产生轰动效应，保障发展商 首次开盘8000万的保底销售目标？ 针对目前的项目发展背景，宝资天认为，开盘前应利用 大型活动做强势推广，引起市场及客户关注，一方面提高 市场关注度，突显项目亲和力，另一方面通过开盘前活动 吸引大量意向客户，为项目首次开盘蓄势。
开盘策略纲要
❖ 开盘背景分析 ❖ 累积客户分析 ❖ 价格策略 ❖ 营销推广策略 ❖ 销售促进策略 ❖ 项目开盘工作具体安排
—
紧凑74—106平米二 房、三房
160—200平米三房、 四房
未定
—
紧凑三房、四房
销售价格 4700元/㎡ 4950元/㎡
— 5400元/㎡
— 未定 未定
销售情况 E1、E3号楼基本售完，4月
下旬开始预约E2号楼， 于5月底6月初开盘
目前售90%以上，即将将推 出2#楼
1月19日所推7#剩十余套，3 月22日开始对3、5#进 行预约，预计在5月下 旬开盘
目前销售90％以上，消化少 量余量
9号楼目前售出约30套，即 将推出5、6号楼
一单元售完，4月19日起预 约二单元92套
3#楼少量余房，4月19日开 始预约1#楼，于5月开 盘
四月份凤岭在售楼盘一览
楼盘名称 莱茵湖畔 德瑞花园 裕丰英伦
推盘时间 08.1.6加推 08.3.1加推
所推组团楼层
天鹅堡组团E1、 E3栋300多 套
四月份凤岭在售楼盘一览
楼盘名称 和润园 梦之岛花园
推盘时间 08.3.29 08.3.15
所推组团楼层
1、2、3#楼42套
水漾蓝湾组团 27#楼48套
主要产品结构
146-227平米豪华四 房、五房
以90平米二房、120 平米三房
盛天茗城
07.10.1开盘
8#楼213套
舒适三房、四房
塞纳维拉花园 循环加推
开盘背景分析
—— 凤岭板块楼市分析
四月凤岭板块房地产市场进一步延续了三月的平
静，各楼盘推广活动非常少，进行开盘推售的楼 盘也相当少，仅有蓝山上城于本月下旬进行开盘 销售，其余各项目均在消化余量。但是我们可以 看到，在凤岭板块平静的表象下，各大楼盘蓄势 待发，将在不久有一个较大的市场释放量！
开盘背景分析
F组团F4—F7# 96套
以130—140平米三房
恒大苹果园 07.11.18开盘 B5、13号楼 紧凑两房、三房为主
联盟新城 英伦18
08年1月下旬 加推
07.11.8开盘
加推9#楼约70套
5号楼其中一单 元 92套
豪华140—160平米三 房
两房、三房
金龙理想1号 07.12.22开盘 #楼约200套
97—128平米三房
销售价格 7500元/平米 4800元/平米 6300元/平米 6300元/平米 4200元/㎡ 5700元/平米 4800元/平米
4200元/㎡
销售情况
本期售完，二期即将推出
开盘售出约25套
持续销售一期8#楼，还剩10 余套，二期开始预约
目前售出不足30%，价位过 高，进度较缓
价格策略
—— 价格策略制定的指导思想
• 介于目前整个南宁楼市观望氛围较浓的现状，整体销售均 价无太大上升空间，我们建议采取低开高走策略，首批单 位稍低于周边项目均价，使首批购买客户能享受到高于周 边项目收益的价格优惠。
• 首批单位价格稍低于项目均价，主要从两方面考虑，一是 凤岭目前的市场消化能力较弱，一期产品的市值总计约1 亿元左右，而要达到8000万的销售率，需销售80%的产品， 存在较大的市场压力。二是一期在产品品质上要稍逊于后 期开发的产品，即使是与周边楼盘比，也无太多亮点可说。
持续在售橙青庭，可选户型 较少，销售进度较缓
开盘当天售出约90套
4月中旬开始预约
4月26日起预约，预计6月开 盘
累积客户分析
（该部分周五找罗琪要到资料后分析加入）
价格策略
—— 在售楼盘价格分析
就目前凤岭板块的楼盘销售价格而言，基本呈现 以下几大特征：
1、价格策略制定较为保守 2、价格上升幅度较小 3、综合运用多种促销手段，拉低实际销售价格
5#B单元、3#楼 约400套
主要产品结构 紧湊80—110平米二
房、三房为主
一房、二房、三房
未定
将推出3#、5#约 160套
舒适二房、三房
翡翠园 蓝山上城 领世郡1号 保利21世家
08.1.1加推
橙青庭30套
舒适二房、三房
08.4.26开盘 预计5月20日
保留其中一个单 元，推出 11号楼144 套