浅谈建设工程项目中的投资控制
建设工程项目的投资控制，就是在项目的工程设计、工程招投标、施工管理、竣工结算等各个阶段，把投资控制在批准的或既定的限额内，随时纠正发生的偏差，合理使用人力、物力、财力，以保证项目投资管理目标的实现，取得理想的投资效益和社会效益。
一、工程设计阶段
二、工程招投标、合同签订阶段
三、工程施工管理阶段
四、竣工结算阶段
五、项目交付后的使用阶段
一、工程设计阶段
工程设计阶段的投资控制是整个项目投资控制的先导，具有前瞻性和规划性。
1、《余杭区农民多高层公寓项目建设指导性意见》的通知
2、关于实施《余杭区政府投资项目投资估算控制指标（试行）》的通知
3、《概算费用明细表》
4、设计合同版本
5、防止设计单位针对建筑材料设计厂家为唯一型产品代号
案例（1）、APF-600自粘防水卷材--广东科顺厂家唯一型产品代号；
该产品按图集设计执行标准为：GB/T 23457-2009，国家规范名称是：预铺／湿铺防水卷材。
施工工艺：采用聚合物水泥浆湿铺法施工。
案例（2）、GBS聚乙烯丙纶复合防水卷材--北京恩科厂家唯一型产品代号；
该产品按图集设计执行标准为：GB 18173.1- 2012，国家规范名称是：聚乙烯丙纶防水卷材。
2014年8月18日浙江省建设厅(2014)284号文件明确规定禁止和限制使用《聚乙烯丙纶（涤纶）复合防水卷材》；
6、其他（相关部门加强专业知识的学习）
例（1）：EPS夹芯板即彩钢泡沫夹心板，多用于厂房、临时工棚等活动房屋面。
该网架屋面下方是新建党员服务中心，面积500多平米的大报告厅，是党校进行培训的重要场所。
考虑日后的抗腐性、耐久性等原因，更换为质量更好、性能更佳、使用年限更长的铝镁锰屋面板。
例（2）围墙设计图纸为黄色系涂料，不明确品种；最终确认为黄色系真石漆涂料。
例（3）设计图纸所有细木工板基层改为“阻燃高密度耐火板”（防火要求B1级）基层，经市场询问各品牌均无此名称产品，最终调整为“阻燃板”。
例（4）
经市场调查，原设计中的灰铂银大理石、勃朗白花岗岩、蓝花岗均无此名称产品，后经与设计沟通，将原图纸中灰铂银大理石改为雅典米黄，勃朗白花岗岩改为山东白麻；蓝花岗改为沙漠绿洲。
山东白麻沙漠绿洲雅典米黄
二、工程招投标、合同签订阶段
1、《临平新城管委会政府投资工程项目建设内控管理办法》(杭临新城管〔2014〕74号)
重大事项集体审议制度、项目建设岗位责任制度、中介机构比选委托制度、招标采购监督管理制度、工程变更监督管理制度、项目合同监督管理制度、项目资金使用管理制度、项目建设档案管理制度、项目竣工交付制度、内部管理考核制度。
（余
2、《杭州市余杭区人民政府办公室关于公布2013-2014年度政府投资项目中介预选库的通知》
政办〔2013〕275号）
环评、水利工程招标代理、交通影响评估、保障性住房设计（包含勘探）、建设工程招标代理、测绘、节能评估、日照分析、指标复核（杭州市余杭区规划建设信息中心）、工程质量检测、防雷装置设计技术评价及现场检测（浙江省防雷中心）、人防工程施工图审查
3、招标施工、监理企业资质（收费标准）；下浮率。
4、《关于余杭区本级政府投资项目建设工程价款结算办法调整的指导性意见》（余财建〔2011〕
24号）
5、工程监理合同审核要点
6、工程施工合同的审核要点
三、工程施工管理阶段
1、《余杭区政府投资项目投资调整管理办法》的通知(余政办〔2013〕11号)
2、《杭州临平新城开发建设管理委员会建设项目管理办法（试行）》的通知（杭临新城管〔2014〕38号）
各平台政府投资项目的投资调整工作根据区委办【2013】124号文件相关要求，由各平台自主审核、审批委托范围内的项目调整或变更事宜。
3、调差文件
《关于进一步加强杭州市建设工程市场要素价格动态管理的指导意见》的通知（余建[2011]285号）《关于进一步加强杭州市建设工程市场要素价格动态管理的指导意见》的补充通知
（余建〔2012〕269号）
施工联系单
本施工联系单一式七份，建设单位四份、监理单位一份、施工单位二份。
工程量现场确认单
四、竣工结算阶段
1、竣工结算与竣工决算的区别：
工程竣工结算是指一个单项或者单位工程竣工后的工程造价的计算。
竣工决算指整个建设项目竣工验收后的工程及财务等所有费用的计算。
2、余政办〔2011〕224号《进一步加强政府投资项目决（结）算工作的实施意见》
3、余审问【2011】40号《杭州市余杭区审计局关于进一步明确政府投资项目竣工结算审计相关事项的通知》
4、送审计局审计表格（结算送审联系单移交目录、关于愿意积极配合工程竣工价款结算审计的函、送审资料告知单等）
5、送财政审计表格
五、项目交付后的使用阶段—使用成本
全生命周期造价管理是一种实现工程项目全生命周期，包括建设前期、建设期、使用期和翻新与拆除期等阶段总造价最小化的方法。
1、项目开发成本（经济适用房）：
构成：征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费和非营业性公共配套设施建设费、管理费、贷款利息、税金、利润。
执行文件：《中华人民共和国价格法》、《政府制定价格成本监审办法》（国家发展改革委第42号令）、《浙江省政府制定价格成本监审实施细则（试行）》、《杭州市余杭区经济适用房价格管理办法》余价【2007】23号文。
****项目开发成本价格组成总表
1.计息的计算按建设周期，一般为三年。
非实际周期、非实际支出。
2.白蚁防治费按余财综〔2010〕227号，关于转发省财政厅、省物价局《关于公布浙江省行
政事业性收费项目和收费标准目录的通知》的文件，该项属于行政事业性收费不需交纳，物价在监审中也扣除，但实际在办理工程规划许可证前必须交纳。
3. 按监审文件规定，今后将要实际发生的部分费用不纳入建设成本。
如销售合同工本费、前期物业开办费、物业管理贴补费及空置房物管费等。
4. 项目建成后至交房期发生的房屋保修费用的增加。
公司与施工单位签订的施工合同按照国务院《建筑工程质量管理条例》的规定，“房屋的保修期为五年，期限自竣工验收合格之日起计算”。
但销售合同是根据《消费者保护法》的规定，房屋的保修期限为八年，期限从交房之日起计算。
这些由于政策性销售时间的不确定性，带来的建筑工程保修超五年的房屋维修费的增加也是不容忽视。
5.根据《浙江省经济适用住房定价成本监审办法》第十七条，车位属于营业性设施，定价成本按项目可销售总建筑面积分摊。
按此计算车位成本约20-30万/只，而实际销售价约5万/只，且车位销售形势不容乐观。
同时由于车位销售滞后产生的财务成本也不容忽视。
2、物业管理中发现的诸多问题。
例1：尽量减少飘窗设计，施工中飘窗、空调板、空调洞口重点关注。
原因分析：空调洞口未做涂料，建筑垃圾未清理干净，或下水口堵塞，雨水及空调水直接渗入墙体。
飘窗外立面（放空调处平面）出现龟裂并，雨水直接从空调板渗入墙体，雨水直接被混凝土吸收，并传递给墙体及聚苯颗粒保温吸收，导致墙体内存在大量的水份无法挥发。
例2.目前已交付房屋的屋面设计保温层及轻集料找坡层，但随着使用年限的增加，屋面刚性保护层及SBS卷材破损等原因造成保温层及找坡层内严重积水，在水无法排出的情况在屋面产生渗水；目前维修方法：卷材、注浆、刷防水涂料及屋面开槽等，维修费用较高。
相关部分是否考虑在不增加造价的前提下，针对新项目防水设计选用产品寿命长的防水卷材。
施工完成后是否做养水试验。
例3.小区一、二次给水管道安装位于地下室顶板上方覆土层内时，由于衬塑钢管质量或防腐处理不当造成管道腐蚀引起的地下室渗漏情况已在多个交付小区中发生，且很多管道位于一层住户地下
无法开挖维修，必须改造更换。
快乐工作！谢谢大家！。