养老院项目可研报告项目名称：养老院项目可研报告申报单位：xxx联系人：xxx电话：xxx传真：xxx编写时间：xxx主管部门：xxx撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司撰稿时间：2013年9月2日第一章、养老院项目概述近年来，中国一方面加强养老机构建设，缓解养老服务供需矛盾，另一方面以社区为支持，全面推进居家养老服务。

民政部还加强与有关部门的沟通协调，全面落实国家在土地、税收、医疗等方面的扶持优惠政策，为社会力量参与养老服务创造良好的政策环境。

目前以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充的社会福利服务体系基本形成。

第二章、市场发展概况自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人数量剧增等态势。

截至2009年底，我国60岁及以上老年人口已达1.67亿，占总人口的12.5%，80岁及以上的高龄老人1899万，占老年人口的11.4%。

加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。

“十二五”时期中国人口老龄化将加速发展，人口老龄化形势更加严峻，呈现出老龄化、高龄化、空巢化加速发展的三个新特征。

一是老龄化进一步加速。

到2015年，中国60岁以上老年人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%，年均净增老年人口800多万，超过新增人口数量。

二是高龄化进一步加速。

到2015年，80岁以上的高龄老人将达到2400万，增速超过中国人口老龄化速度。

三是空巢化进一步加速。

城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%;农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%，老年人照料问题日益突出。

同时，与发达国家人口老龄化特点不同，我国农村人口老龄化水平高于城镇，绝大部分老年人生活在农村，农村的养老问题十分严重。

第三章、政策背景2000年8月《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》，提出“坚持家庭养老与社会养老相结合，充分发挥家庭养老的积极作用，建立和完善老年社会服务体系”和“建立以家庭养老为基础、社区服务为依托、社会养老为补充的养老机制”。

国家分别于2000年12月和2006年颁布《关于在全国推进城市社区建设的意见》、《关于加强和改进社区服务工作的意见》等政策文件，提出加强社区建设与服务工作，为包括广大老年人的社区居民提供多种便民利民服务，使老年人居家养老的服务环境不断改善。

2006年2月9日, 我国颁发了《关于加快发展养老服务业的意见》, 提出了要“逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系”。

2006年8月制定的《中国老龄事业发展“十一五”规划》提出，在公共服务建设上“逐步实现为老服务社区化”。

2008年1月, 全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部等10个部门联合下发的《关于全面推进居家养老服务工作的意见》中指出力争“十一五期间, 全国城市社区基本建立起多种形式、广泛覆盖的居家养老服务网络”。

2010年10月十七届五中全会提出了“优先发展社会养老服务”的要求。

2011年2月11日制定的《社会养老服务体系建设“十二五”规划（征求意见稿）》提出了“建立起以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系”。

《中国老龄事业发展“十二五”规划（草案）》提出了“坚持家庭养老和杜会养老相结合，巩固和支持家庭养老，多举措大力发展社会养老、探索并实行具有中国特色的多种形式并存的养老模式”。

第四章、竞争分析（1）我国现有养老院3480个，但大多都是小型养老院，在中国还没一个相当完善的养老院，所以在当今我国老龄化步伐加剧过程中，与其他行业相比，竞争压力性对小一些，但是在最近几年，国内也出现及个性对完善的养老院，非常值得我们借鉴，在拥有将近14亿人的中国，养老院是一个很不错的选择！（2）在中国大地上，各个城市相继出现了一部分养老院，但是大部分都是在政府扶持之下才能生存，大部分都是相对较小的养老院，所以在中国，成立一家私立养老院既是一种自我的挑战，也是一种创新。

（3）虽然在中国相继出现了多个私立加政府型的养老院，但是相比中国庞大的人口数字，我公司相对其他行业的竞争压力是非常客观的。

（4）虽然前景可观，但是在激烈市场竞争中，现代个人企业不单纯是规模与价格的竞争，最根本的是企业核心竞争力的竞争，竞争的实质是看谁能赢得持续的领先优势，这就要求企业以不断提高核心竞争力作为长期制胜之本。

第五章、养老院项目发展对策分析一、完善社会保障体系。

一个完善的社会保障体系,应该由基本养老、企业年金和商业保险三个支柱构成。

而基本养老又要有社会养老保险和城乡居民最低生活保障作后盾。

要针对不同群体设计不同的保障,对城乡没有实行养老保险和医疗保险的老人,由国家财政建立最低生活保障制度来解决养老费用;对于农民工或是参加所在企业职工养老保险或为其度身定制的养老保险,由政府强制实施,缴费主体为用人单位,个人不缴或少缴,以解决农民工的工伤、生病和养老问题。

完善社会保障体系,既关系到一国的经济实力,又是具有长期影响的公共制度。

中国是一个人口众多的发展中国家,而且在经济发展社会进步等方面有明显的不平衡性。

完善社会保障体系不能仅靠政府的力量,要依靠社会各方面力量,即政府、企业、个人、家庭以不同的角色和功能构建一个综合的养老保障体系。

企业的基本养老保险,国家的最低生活保障,倡导经常性的社会捐助活动,协同来解决基本养老问题。

不同地区、不同层面采取强制加自愿、民办公助、量身制定、因地制宜等灵活方式筹集社会保险基金。

大力开展企业年金,商业保险来提高养老水平。

二、在城市郊区建养老型房产。

自国家实行独生子女政策以来,产生相当一部分空巢老人,随着时间的推移,空巢老人会越来越多。

对于那些居住在市中心的空巢老人,可以将市中心的房子卖掉换成郊区的房子,把大房子换成小房子,提取差价,兑出现金养老,补充老人养老的资金来源,使老人过上更好的老年生活。

养老型房产的建设要细致入微,大到周边环境,要注意养老的配套设置,医院、饭店、超市等,小到房间的门锁要简易,房间内配要有紧急呼叫铃等。

这样的拥有完善的服务、配套的设计的养老型房产,会很受拥有住房的、有一定经济能力的、不愿住养老院的老人的欢迎。

这种方式是老人自己的经济来源和社会的养老金相结合的更好的养老方式。

三、以房养老逐步推进“倒按揭”养老模式。

“倒按揭”又称“住房抵押反向贷款”,通俗讲就是以房养老。

传统的住房按揭贷款,是买房者在支付首期房款后,余款以所购住房作抵押向银行贷款,买房者在一个较长时间内分期偿还给银行,贷款一次发放,分期偿还。

“倒按揭”是指老年人在晚年没有正常收入的情况下,为了维持基本生活需要而将自己的房产抵押给银行或承办机构,由其向老年人放贷,到期以出售住房收入还贷。

传统的住房按揭贷款是一次发放,分期偿还。

“倒按揭”是分次发放,一次偿还。

“倒按揭”是非常先进的养老方式,对于拥有住房,仅有微薄的养老金收入的老年人大有裨益。

虽然“倒按揭”这种养老方式既先进又实用,但在中国还应逐步推进。

因为在中国还需要有观念更新和解决一些技术难题的过程。

许多老年人还有一个面子问题,如果将房子抵押给银行换取生活费就无法给子女留点什么,怕影响两代人的感情,因此不愿放弃亲情来换取生活费用。

对于银行来说还有技术方面的问题需要解决。

“倒按揭”房产价值的评估标准,老人生命的预期、利率的确定等,这需要银行培养一批类似保险师的专业人才。

因为“倒按揭”和正向住房按揭不同之处就在于,正向住房按揭随着时间的推移其风险越来越小,而“倒按揭”时间越长,银行所承担的风险越大。

但对于无子女或子女在国外的空巢老人,还有家庭经济状况好,子女收入高的老人还是有广阔的市场。

既然有市场,就会有利润,银行应在抓紧培养专业人才,提高技术水平,在条件成熟时推出。

以房养老仅靠人们转变思想观念,银行扫除技术障碍还不够,还要国家立法作保证,还需要透明、公正的法治环境,国家要建立相应的法律、法规来为以房养老的实施保驾护航。

四、整合社会力量,建立完备设施的养老院。

要整合现有的养老服务资源,不断增强为老人服务的能力;要充分调动社会各界的力量,关心、支持和参与养老事业的发展;各级财政也要逐步加大对养老事业的投入,同时在全社会倡导对养老事业的捐助。

根据不同地区,不同收入水平,建设不同标准的养老院,在高收入地区多建一些养老、医疗、娱乐一体化,服务周到、设施齐备的养老院。

五、开展多形式的老年活动,让夕阳更加多彩。

目前,养老制度规定统一的退休年龄,但人的衰老速度是各不相同的,可以根据老人的健康状况和个人的意愿,在政府的扶持下开展各类活动。

(1)组织制作家庭手工业及手工制品。

老年人缺少技术和再就业的机会,但无论是城市还是农村都可以就地取材,组织身体健康的老人制作家庭手工业及手工制品。

这既不需要多少技术,经简单培训和指导就可从事,也不和他人争就业机会。

(2)建立老年义工制度。

目前国内外都有义工制度,大都是在青壮年时提供义务服务,按其提供的小时数,在其需要帮助时,给予免费的服务。

从我们目前执行的实际情况看,在职时做义工很难,大多受时间的限制。

但对于退休之后身体还很健康的老人,实行义工制度,这可以取得一举多得的功效。

一是参加社会公益服务。

组织身强力壮的老年人到博物馆,文化馆,少年宫为参观人员服务,既可丰富老年人的生活,又可发挥他们的知识才华。

二是在社会范围内组织老年人相互交流与服务。

让身体健康的老年人照顾体弱多病的老年人,体弱多病的老人得到了照顾,身体健康的老人积攒了义工时间,服务双方的老人都排遣了寂寞。

三是发挥其技术才能。

对于那些拥有技术水平的退休工人、专业技术人员让他们做企业技术顾问、行业咨询顾问,让他们继续发挥光和热,在为社会作贡献的同时,丰富了老年生活。

(3)开展丰富的文体活动。

针对老人的不同特长,社区要多组织书法赛、歌咏比赛、舞蹈比赛、集体旅游等活动,让老人走出家门排遣寂寞。

六、完善家庭养老,社会各方共同参与。

建立养老院受制于国家的财力社会的财力,用市中心的房子置换到郊区、房屋倒按揭也仅限于有房子的老人。

因此,家庭养老在一段时间内仍然是主要形式。

这就需要政府、社区、老人的子女共同参与,完善家庭养老的方式。

实行政府扶持、老人或子女出资、社区具体负责制。

给有老人的家庭配备紧急呼叫器,完善社区医疗服务、餐饮服务、家政服务。

这样才能构建子女放心、老人安心、社区尽心的和谐社会。

总之,人口老龄化是严酷的现实,政府、社会和家庭必须在思想上给予足够重视,同心协力共同应对,因为这是构建和谐社会非常重要的一个方面。

第六章、国内市场产品价格分析第一节价格特征分析第二节主要品牌产品价位分析第三节竞争对手的价格策略第七章、国内养老院项目市场渠道分析第一节销售渠道形式第二节渠道市场结构第三节销售渠道要素对比(主要通过渠道形式、渠道战略、渠道结构、渠道成员、渠道控制力等指标进行监测与对比) 第四节对竞争对手渠道的策略研究(例举重点企业的渠道策略进行剖析)第五节各区域市场主要代理商情况第八章、国内主要生产企业盈利能力比较分析第一节行业利润总额分析一、行业利润总额分析二、不同规模企业的利润总额比较分析三、不同所有制企业的利润总额比较分析第二节销售毛利率分析第三节销售利润率分析第四节总资产利润率分析第五节净资产利润率分析第六节产值利税率分析第九章、国内养老院生产企业分析一、企业基本情况二、企业资产负债分析三、企业收入及利润分析第十章、影响养老院市场发展因素第一节有利因素第二节不利因素第十一章、养老院项目实施进度一、养老院项目建设工期二、养老院项目实施进度安排三、养老院项目实施进度表（横线图）第十二章养老院项目劳动安全卫生与消防一、危害因素和危害程度1．有毒有害物品的危害2．危险性作业的危害二、安全措施方案1．采用安全生产和无危害的工艺和设备 2．对危害部位和危险作业的保护措施 3．危险场所的防护措施4．职业病防护和卫生保健措施三、消防设施1．火灾隐患分析2．防火等级3．消防设施第十三章养老院项目组织机构与人力资源配置一、养老院项目组织机构1．养老院项目法人组建方案2．养老院项目管理机构组织方案和体系图 3．养老院项目机构适应性分析二、养老院项目人力资源配置1．生产作业班次2．劳动定员数量及技能素质要求3．职工工资福利4．劳动生产率水平分析5．员工来源及招聘方案6．员工培训计划第十四章养老院市场发展前景预测第一节国际市场发展前景预测第二节我国养老院市场资源配置的前景第三节市场空间分析第四节市场中长期预测一、经济增长与该产品需求预测二、该产品总产量预测第五节养老院市场发展趋势分析一、产品发展趋势二、价格变化趋势三、渠道发展趋势四、用户需求趋势五、服务发展趋势第十五章养老院项目投资估算一、养老院项目投资估算依据二、养老院项目建设投资估算1．养老院项目建筑工程费2．养老院项目设备及工器具购置费3．养老院项目安装工程费4．养老院项目工程建设其他费用5．养老院项目基本预备费6．养老院项目涨价预备费7．养老院项目建设期利息三、养老院项目流动资金估算四、养老院项目投资估算表1．养老院项目投入总资金估算汇总表2．养老院项目单项工程投资估算表3．养老院项目分年投资计划表4．养老院项目流动资金估算表第十六章养老院项目财务评价一、养老院项目财务评价基础数据与参数选取 1．财务价格2．计算期与生产负荷3．财务基准收益率设定4．其他计算参数二、养老院项目销售收入估算（编制销售收入估算表）三、养老院项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）四、养老院项目财务评价报表1．养老院项目财务现金流量表2．养老院项目损益和利润分配表3．养老院项目资金来源与运用表4．养老院项目借款偿还计划表五、养老院项目财务评价指标1．养老院项目盈利能力分析（1）项目财务内部收益率（2）资本金收益率（3）投资各方收益率（4）财务净现值（5）投资回收期（6）投资利润率2．养老院项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）六、养老院项目不确定性分析1．养老院项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）2．养老院项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）七、养老院项目财务评价结论第十七章养老院项目风险分析一、养老院项目主要风险因素识别二、养老院项目风险程度分析三、养老院项目风险防范和降低风险对策第十八章养老院项目可行性研究结论与建议一、养老院项目推荐方案的总体描述二、养老院项目推荐方案的优缺点描述1．优点2．存在问题3．主要争论与分歧意见三、养老院项目主要对比方案1．方案描述2．未被采纳的理由四、结论与建议。