债务融资案例【篇一：债务融资案例】目录一、融资项目名称2二、项目融资主体2三、融资规模、期限及还款进度2四、担保公司情况2五、项目基本情况3六、项目投资估算4七、项目销售收入及税费5八、项目财务分析6一、融资项目名称************ 建设项目二、项目融资主体************有限公司三、融资规模、期限及还款进度项目总投资72,035.00万元，资金来源为业主自筹32,035.00万元，拟从银行贷款40,000.00万元。
贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自2013年1月至2016年1月。
年利率暂按7.00%确定。
贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值万元。
另外由**********有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。
2014年1月偿还本金20,000.00万元，2015年1月偿还本金10,000.00万元，2016年1月偿还本金10,000.00万元。
转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部(fdctz888)四、担保公司情况***************************************************************************** ****************。
五、项目基本情况************ 项目位于**********************，项目规划用地14511平米，建筑面积150700平米。
项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8米，裙楼几何尺寸为95m 90m。
1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅(含部分拆迁户还建房)，3号楼为四星级宾馆。
项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率 8.29，建筑密度 52.95%，绿地率 15.8%。
目前项目已完成施工设计并已获得规划批准(已取得土地证，建设用地规划许可证，拆迁许可证，即将取得建设项目规划许可证及开工证)，已进入地上物拆迁阶段。
共有160余户住户需要拆迁，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。
项目建设期为3年，自2012年1月至2015年1月。
项目公司成立于2001年8月，位于*************************，注册(实收)资本****万元，各股东均以货币出资。
现股东为****************************51%，****持股47%，*****持股2%。
法定代表人****。
截至2011年9月，公司资产7000万元，全部为开发成本，负债4400万元，所有者权益2600万元。
转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部(fdctz888)六、项目投资估算项目总投资72,035.00万元，其中土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元，前期工程费2,736.00万元，建筑安装工程费45,600.00万元，基础设施费1,368.00万元，公共设施配套费1,507.00万元，开发间接费8,824.00万元。
项目建设期预计3年，自2012年1月至2015年1月。
预计2012年完成总投资的30.3%，即完成投资21,849.60万元;2013年完成总投资的51.6%，即完成投资37,196.80万元;2014年完成总投资的16.6%，即完成投资11,988.60万元;2015年完成总投资的 1.4%，即完成投资1,000.00万元。
土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元。
项目共占用规划面积土地使用权14511平米，其中项目公司名下土地11283平米，其余部分待拆迁完成后由省供销社转入项目本公司名下。
地上建筑物大部分归本公司所有，仍有160 余户需要拆迁补偿安置，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。
土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、********和基于容积率调整需补缴的土地出让金以及相关的税费，公司前期已投入7000万元用于支付上述部分款项。
转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部(fdctz888)前期工程款2,736.00万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6%估算。
建筑安装工程费45,600.00万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方3000元的单位造价、建筑面积150700平米相乘确定。
基础设施费1,368.00万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费等，按建筑安装工程费投资规模的3%确定。
公共设施配套费1,507.00万元，为根据有关法规、产权及其收益期不属于项目公司，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，如锅炉房、变电所、游泳池等，按建筑面积150700，每平米100元计算确定。
开发间接费8,824.00万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融资财务费用、担保费。
其中预计贷款利息4,900.00万元，担保费2,100.00万元。
七、项目销售收入及税费项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包括商铺1层和4层、3号楼宾馆。
扣除2号楼拆迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为75,000.00平米，包括裙楼的商铺2-3层15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。
根据对***、*****以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商铺的价格预计平均售价为35,000.00元/平米，住宅和公寓的平均售价为11,000.00元/平米。
预计项目可售部分可实现收入118,500.00万元。
项目销售期3.5年，自2013年8月至2016年1月。
预计 2013年完成销售25%，实现收入29,625.00万元;预计2014年完成销售40%，实现收入47,400.00万元;预计2015年完成销售 20%，实现收入23,700.00万元;2016年完成销售15%，实现收入17,775.00万元。
与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费24,829.00万元。
各项税费情况见下表：八、项目财务分析项目预计现金流量表如下：预计项目实现净收益24,144.85万元，预计利税总额36,985.00万元，项目内部收益率43.87%，静态投资回收期2.96年，动态投资回收期3.24年，项目投资收益率30.83%。
经盈亏平衡测算，当项目单位平均售价为8,701.18元/平米时，项目达到盈亏平衡。
经敏感性分析，销售单价每上升5%，对项目净收益的影响为18.21%，敏感系数为3.64;投资规模每上升5%，对项目净收益的影响为25.88%，敏感系数为5.18。
销售单价和投资规模的敏感性分析图见右。
融资的分类 (一)公司融资和项目融资了解现代融资方式，首先必须明白融资的分类。
要投资建设一个项目，就项目的组织方式、债务资金的安排方式及风险结构的设计而言，国际上通常将融资方式分为两类，即公司融资和项目融资。
这两类融资方式所形成的项目，在投资者与项目的关系、投资决策占信贷决策的关系、风险约束机制、各种财务比率约束等方面都有显著区别。
1 公司融资公司融资，又称企业融资，是指以现有企业为基础进行融资并完成项目的投资建设;无论项目建成之前或之后，都不出现新的独立法人。
对于现有企业的设备更新、技术改造、改建、扩建，均属于公司融资类的项目。
公司融资的基本特点是:以现有公司为基础开展融资活动，进行投资决策，承担投资风险和决策责任。
以这种融资方式筹集的债务资金虽然实际上是用于项目投资，但债务人是公司而不是项目，即以企业自身的信用条件为基础，通过银行贷款、发行债券等方式，筹集资金用于企业的项目投资。
债权人不仅对项目的资产进行债务追索，而且还可以对公司的全部资金进行追索，因而对于债权人而言，债务的风险程度相对较低。
在市场经济条件下，依靠企业自身的信用进行融资，是为建设项目筹集资金的主要形式。
在这种融资方式下，不论企业筹集的资金如何使用，不论项目未来的盈利能力如何，只要企业能够保证按期还本付息就行。
因此，采用这种融资方式，必须充分考虑企业整体的盈利能力和信用状况，并且整个公司的现金流量和资产都可用于将来偿还债务。
2 项目融资项目融资是一个专用的金融术语，和通常所说的为项目融资是两个不同的概念，不可混淆。
项目融资是指为建设和经营项目而成立新的独立法人项目公司，由项目公司完成项目的投资建设和经营还贷。
项目融资又叫无追索权融资方式(non-recoursef@r ncing)。
其含义是:项目负债的偿还，只依靠项目本身的资产和未来现金流量来保证，即使项目实际运作失败，债权人也只能要求以项目本身的资产或盈余还债，而对项目以外的其产资产无追索权。
因此，利用项目融资方式，项目本身必须具有比较稳定的现金流量，必须具有较强的盈利能力。
在实际操作中，纯粹无追索权项目融资是无法做到的。
由于项目自身的盈利状况受到多种不确定性因素的影响，仅仅依靠项目自身的资产和未来现金流量为基础进行负债融资，债权人的利益往往难以保障。
因此往往采用有限追索权融资方式(limit出 financing)。
即要求由项目以外的与项目有利害关系的第三者提供各种形式的担保项目融资的基本特点是:投资决策由项目发起人(企业或政府)作出，项目法人(项目公司)并非一体，而项目的债务融资风险由新成立的项目公司承担。
项目能否还贷，仅仅取决于项目是否有财务效益及其所依托的项目资产，因此又称现金流量融资。
项目只能以自身的盈利能力来偿还债务，并以自身的资产作为债务追索的对象。
对于此类项目的融资，必须认真设计债务和股本的结构，以使项目的现金流量足以还本付息，又称结构式融资。
无论是公司融资还是项目融资，在债务资金的筹措中，都可能涉及到主权信用融资这一范畴，即以国家主权的信用为基础进行的债务融资。
信用评级理论认为，国家是最高的信用主体，以国家主权的信用为基础进行的负债融资，融资风险也最低。
改革开放以来引进了大量外资，如世界银行、亚洲开发银行等国际金融机构、外国政府、商业银行贷款中绝大多数都是国家财政、金融部门担保的。
通过这种融资方式，我国为许多重点重点建设项目筹集了大量外资。
在公司融资结构安排下，我国的国有企业对利用主权信用融资得天独厚的优势;在项目融资的结构安排下，有主权信用融资的参与，是吸引其他融资机的有力保证，由此必须善于利用主权信用融资的技巧。