２０２０年物业管理行业深度分析报告目录1、回顾：高速增长 .................................................................................................. - 6 -1.1、业绩高速增长 ............................................................................................... - 6 -1.2、Who’s Next? ................................................................................................ - 14 -2、展望：规模红利 ................................................................................................ - 15 -2.1、规模红利一：房地产行业集中度提升 ..................................................... - 15 -2.2、规模红利二：物管行业的收并购整合 ..................................................... - 16 -2.3、规模红利三：在管物业的业态多元化 ..................................................... - 17 -2.4、规模红利四：增值服务的上下游拓展 ..................................................... - 18 -2.5、行业口碑和社会价值的再发现 ................................................................. - 20 -3、行业估值及重点公司 ........................................................................................ - 22 -3.1、中海物业 ..................................................................................................... - 25 -3.2、永升生活服务 ............................................................................................. - 27 -3.3、绿城服务 ..................................................................................................... - 29 -3.4、雅生活服务 ................................................................................................. - 31 -3.5、碧桂园服务 ................................................................................................. - 34 -3.6、保利物业 ..................................................................................................... - 36 -3.7、新城悦服务 ................................................................................................. - 38 -4、风险提示 ............................................................................................................ - 38 -图表图1、营收2016-2019年复合增速 ........................................................................ - 6 -图2、净利润2016-2019年复合增速 .................................................................... - 6 -图3、主要上市公司2019年在管面积 ................................................................. - 7 -图4、在管面积2016-2019年复合增速 ................................................................ - 7 -图5、主要上市公司2019年合约面积 ................................................................. - 7 -图6、主要上市公司2019年合约面积/在管面积 ................................................ - 7 -图7、入驻城市数量 ............................................................................................... - 8 -图8、单个城市项目数量 ....................................................................................... - 8 -图9、在管面积来源 ............................................................................................... - 8 -图10、在管面积类型 ............................................................................................. - 8 -图11、基础物业管理收入 ..................................................................................... - 8 -图12、收缴率 ......................................................................................................... - 8 -图13、平均物管费--公司披露口径....................................................................... - 9 -图14、单位在管面积创收 ..................................................................................... - 9 -图15、社区增值服务收入 ..................................................................................... - 9 -图16、非业主增值服务收入 ................................................................................. - 9 -图17、主要上市公司毛利润 ............................................................................... - 10 -图18、综合毛利率 ............................................................................................... - 10 -图19、基础物管毛利 ........................................................................................... - 10 -图20、基础物管毛利率 ....................................................................................... - 10 -图21、社区增值毛利...........................................................................................-10 -图23、非业主增值毛利 ....................................................................................... - 11 -图24、非业主增值毛利率 ................................................................................... - 11 -图25、行业平均毛利占比 ................................................................................... - 11 -图26、2019年各公司毛利占比 .......................................................................... - 11 -图27、销售费用率 ............................................................................................... - 11 -图28、管理费用率 ............................................................................................... - 11 -图29、主要上市公司净利润 ............................................................................... - 12 -图30、净利率 ....................................................................................................... - 12 -图31、每股派息 ................................................................................................... - 12 -图32、派息率 ....................................................................................................... - 12 -图33、ROA ........................................................................................................... - 13 -图34、ROE ........................................................................................................... - 13 -图35、ROE—资产周转率 ................................................................................... - 13 -图36、ROE—权益乘数 ....................................................................................... - 13 -图37、销售金额集中度 ....................................................................................... - 15 -图38、销售面积集中度 ....................................................................................... - 15 -图39、物业管理在管面积 ................................................................................... - 15 -图40、物业管理行业集中度 ............................................................................... - 15 -图41、上市募集资金 ........................................................................................... - 17 -图42、截止2019年持有净现金 ......................................................................... - 17 -图43、各业态占行业收入比（2018年） .......................................................... - 17 -图44、各业态占行业面积比（2017年） .......................................................... - 17 -图45、各业态平均物管费水平（2018年） ...................................................... - 18 -图46、各业态续约率水平（2018年） .............................................................. - 18 -图47、增值服务向房地产全价值链拓展 ........................................................... - 18 -图48、资产管理与车位管理业务收入 ............................................................... - 19 -图49、零售与家居生活业务收入 ....................................................................... - 19 -图50、公共空间业务收入 ................................................................................... - 19 -图51、拎包入住、美居业务收入 ....................................................................... - 19 -图52、主要物管公司员工 ................................................................................... - 21 -图53、单位员工年创收 ....................................................................................... - 21 -图54、绿城服务PE-Band .................................................................................... - 22 -图55、中海物业PE-Band .................................................................................... - 22 -图56、碧桂园服务PE-Band ................................................................................ - 23 -图57、雅生活服务PE-Band ................................................................................ - 23 -图58、EV-EBITDA估值 ..................................................................................... - 23 -图59、净现金占市值比例 ................................................................................... - 23 -图60、主要物管公司2019年股价表现 ............................................................. - 23 -图61、主要物管公司2020年YTD股价表现 ................................................... - 23 -图62、公司的净利润 ........................................................................................... - 25 -图63、公司的营收结构 ....................................................................................... - 25 -图64、分部毛利率 ............................................................................................... - 25 -图65、毛利占比 ................................................................................................... - 25 -图66、在管及合约面积 ....................................................................................... - 26 -图67、增值服务多点开花 ................................................................................... - 26 -图68、收入高速增长 ........................................................................................... - 27 -图69、营收占比 ................................................................................................... - 27 -图70、分部毛利率 ............................................................................................... - 27 -图71、毛利占比 ................................................................................................... - 27 -图73、平均物管费 ............................................................................................... - 28 -图74、社区增值服务营收占比 ........................................................................... - 28 -图75、外延增值服务营收占比 ........................................................................... - 28 -图76、核心净利润 ............................................................................................... - 29 -图77、分部业务营收占比 ................................................................................... - 29 -图78、分部及整体毛利率 ................................................................................... - 29 -图79、分部业务毛利占比 ................................................................................... - 29 -图80、在管面积和储备面积 ............................................................................... - 30 -图81、平均物业管理费 ....................................................................................... - 30 -图82、净利润高速增长 ....................................................................................... - 31 -图83、营收占比 ................................................................................................... - 31 -图84、分部毛利率 ............................................................................................... - 31 -图85、毛利占比 ................................................................................................... - 31 -图86、在管及合约面积 ....................................................................................... - 32 -图87、年内新增在管面积来源 ........................................................................... - 32 -图88、社区增值服务营收占比 ........................................................................... - 32 -图89、外延增值服务营收占比 ........................................................................... - 32 -图90、净利润高速增长 ....................................................................................... - 34 -图91、营收占比 ................................................................................................... - 34 -图92、分部毛利率 ............................................................................................... - 34 -图93、毛利占比 ................................................................................................... - 34 -图94、在管及合约面积 ....................................................................................... - 35 -图95、平均物业管理费 ....................................................................................... - 35 -图96、社区增值服务营收占比 ........................................................................... - 35 -图97、非业主增值服务营收占比 ....................................................................... - 35 -图98、净利润高速增长 ....................................................................................... - 36 -图99、营收占比 ................................................................................................... - 36 -图100、分部毛利率 ............................................................................................. - 36 -图101、毛利占比 ................................................................................................. - 36 -图102、在管及合约面积 ..................................................................................... - 37 -图103、平均物业管理费 ..................................................................................... - 37 -图104、公服收入占比提升 ................................................................................. - 37 -图105、社区增值服务营收占比 ......................................................................... - 37 -图106、营业收入 ................................................................................................. - 38 -图107、营收占比 ................................................................................................. - 38 -图108、分部毛利率 ............................................................................................. - 38 -图109、毛利占比 ................................................................................................. - 38 -图110、在管及合约面积 ..................................................................................... - 39 -图111、物管费水平.............................................................................................. - 39 -表1、2019年业绩一览 .......................................................................................... - 6 -表2、值得关注的未上市物管公司 ..................................................................... - 14 -表3、物业管理行业收并购案例 ......................................................................... - 16 -表4、主要增值服务类型及内容 ......................................................................... - 18 -表5、疫情期间地方政府对物管企业补贴政策.................................................. - 20 -表6、物管板块估值表（截止20200421）......................................................... - 22 -表7港股通持股情况（截止20200421）......................................................... - 24 -1、回顾：高速增长1.1、业绩高速增长纵观2019年，主要物管公司的在管及合约面积快速增长，在管物业业态及增值服务多元化同样带动盈利能力的提升，业绩保持高速增长。