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目录
➢一、投资性房地产概述
➢ 二、投资性房地产的确认与初始计量 ➢ 三、投资性房地产的后续计量 ➢ 四、投资性房地产的后续支出 ➢ 五、投资性房地产与非投资性房地产的转换
六、投资性房地产的处置
第一节 投资性房地产概述
一、投资性房地产的性质
◦ 投资性房地产是指为赚取租金或资本增 值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产的主要形式是出租建筑物 和土地使用权； 投资性房地产的另一种形式是持有并准 备增值后转让的土地使用权。
分类
确认为投资性房地产 的时点
已出租的土地使用权和 租赁期开始日 已出租的建筑物
持有以备经营出租、可 企业董事会或类似机
视为投资性房地产的空 构就该事项作出正式
置建筑物
书面决议的日期
持有并准备增值后转让 企业将自用土地使用
的土地使用权
权停止自用，准备增
值后转让的日期
二、投资性房地产的初始计量
◦ 投资性房地产无论采用哪一种后续计量模 式，取得时均应当按照成本进行初始计量。
◦ 投资性房地产的成本一般应当包括取得投 资性房地产时和直至使该项投资性房地产 达到预定可使用状态前所实际发生的各项 必要的、合理的支出。
（一）外购的投资性房地产
成本： 购买价款、相关税费和可直接 归属于该资产的其他支出。
采用成本模式计量的企业，外购投 资性房地产时，
银行存款
×× ×
投资性房地 产
◦二者均属于企业的日常活动， 所获得的经济利益总流入构成 企业的收入。
二、投资性房地产的范围 已出租的土地使用 权
属于投资性 房地产的项
目
.持有并准备增值后 转让的土地使用权
已出租的建筑物
不属于投 资性房地 产的项目
自用房地产 作为存货的房
地产
如：企业经营管理的饭店 1. 自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营
直至对外出租时，再从固定资产转换为投 资性房地产。
例:2010年6月,华联实业股份有限公司计划 购入写字楼用于对外出租,
6月25日,华联公司与B公司签订了经营租赁 合同,约定自写字楼购买日起,将写字楼出 租给B公司使用,租赁期为5年.
8月31日,华联公司购入写字楼,实际支付购 买价款和相关税费共计2400万,
提示：不属于投资性房地产的项目 还包括：
（1）准备出租但没有出租的土地 使用权和建筑物；
（2）以经营租赁方式租入后再转 租的建筑物；
（3）按照国家有关规定认定的闲 置土地。
三、投资性房地产的后续计量模式 ◦ 投资性房地产的后续计量模式有成本 模式和公允价值模式两种。
企业通常应当采用成本模式对投资 性房地产进行后续计量。
×× ×
投资性房地 产—成本
× × ×
开发产品
开发产品是指企业已经完成全部开发建设 过程，并已验收合格，符合国家建设标准 和设计要求，可以按照合同规定的条件移 交订购单位，或者作为对外销售、出租的 产品，包括土地(建设场地)、房屋、配套 设施和代建工程。
已完工开发产品实际上是开发建设过程的 结束和销售过程的开始。
管理而持有的房地产，包括自用建 筑物（固定资产）和自用土地使用 权（无形资产）。
如：房地产开发企业准备出售 的楼盘 2. 作为存货的房地产 通常指房地产开发企业在正常 经营过程中销售的或为销售而 正在开发的商品房和土地。
【例题】下列项目中，属于投资性房地 产的有（ ）。
A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的机器设备 E.持有并准备增值后转让的建筑物 【答案】ABC
根据合同,租赁开始日为9月1日. 请采用两种模式写出购买时的会计分录.
成本模式: 借:投资性房地产 贷:银行存款
2400 2400
公允价值模式:
借:投资性房地产——成本 2400
贷:银行存款
2400
◦ （二）自行建造的投资性房地产
成本： 由建造该项资产达到预定可使用状态 前发生的必要支出构成，包括土地开 发费、建筑安装成本、应予以资本化 的借款费用、支付的其他费用和分摊 的间接费用等
例：2011年2月，甲公司从其他单位购 入一块土地，并在这块土地上开始自 行建造两栋厂房。
2011年11月，甲公司预计厂房即将完 工，与乙公司签订了经营租赁合同， 将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。 租赁合同约定，该厂房于完工时开始 起租。
2011年12月5日，两栋厂房同时完工。 该块土地使用权的成本为9 000 000元； 两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，
×× ×
采用公允价值模式计量的企业， 应当在“投资性房地产”科目 下设置两个明细科目 “成本” “公允价值变动”
并在外购投资性房地产时，
银行存款
×× ×
投资性房地产 ——成本
×× ×
外购的房地产只有在购入的同时即开始出 租才能直接确认为投资性房地产。
如果购入时尚未对外出租，则应先将其确 认为固定资产，
有确凿证据表明投资性房地产的 公允价值能够持续可靠地取得的， 也可以采用公允价值模式对投资 性房地产进行后续计量。 ◦ 同一个企业只能采用一种后续计 量模式。
第二节 投资性房地产的确认与初始计量
一、投资性房地产的确认条件 ◦ 资性房地产只有在符合定义的前提下， 同时满足下列条件的，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利 益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠 地计量。
建造过程中发生的非正常性损失直接计 入当期营业外支出，不计入建造成本。
采用成本模式计量的企业，自行建造的 投资性房地产达到预定可使用状态时，
在建工程
×× ×
开发产品
×× ×
投资性房地 产
× × ×
采用公允价值模式计量的企业，自行建造 的投资性房地产达到预定可使用状态时，
在建工程
×× ×
开发产品
能够单独出售。 假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
分析
两栋厂房：
一个出租
一个自用
分别何资产？
土地使用权如何核算？
借：固定资产——厂房
1200
投资性房地产——厂房 1200
贷：在建工程——厂房 2400
土地使用权中的对应部分同时转换为 投资性房地产
= 900×（1200÷2400） = 450