《金融理财学》
第六讲：房地产投资计划
闽南师范大学商学院 金融教研室 王铁军
2017年03月28日
1 房地产概述及汇报选题 2 房地产价格的构成及影响因素 3 房地产投资分析 4 房地产估值
<第1节> 房地产概述及汇报选题
房地产的定义
各种定义比较 王家庭：房地产是房产和地产的有机结合体，是 指地上房屋建筑及其附属物的土地及派生的各种 权利的集合。 房地产是指内生于房地产所有权及其衍生的权利、 权益和利润。
房地产是部分权利的集合， 个人没有土地所有权。
物权法与房地产
房地产是土地及其附属物的各种权利的集合 《中华人民共和国物权法》
明确“物”的归属，保护权利人的物权。
提示：《物权法》与房地产的交集有哪些？ 如有两个以上意向用地者，必须采取招标、拍卖等公 开竞价方式出让。 住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以 征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆 迁补偿，维护被征收人的合法权益。
居住类房地产的分类： 市场化商品房 限价商品房 经济适用房 自住商品房 廉租房
保障房与商品房用地打包出让。
几个重要概念
住房公积金 机关单位、企业公司为职工缴存、用于房产支出的资 金，每月最高缴存额为工资收入的12%。
公积金每月260300元占月收入的12%，月收入？
引申：农村土地成为 “金库”，需要时则“为了公共利 益”、通过“国家征收”上市场交易，坑害农民利益。
房地产的特性
固定性，土地是不可移动的。 异质性，没有一块土地是完全一样的。 有限性，土地资源是有限的，房屋供给也是有限的。 保值增值，土地是不可再生的，随着社会的发展，土
地需求逐渐增大。 权益的多样性，土地的使用权、房屋的所有权、收益
土地定向供给制度？
土地规划，统筹分配给企业使用。
在土地国家集体所有制下，拍卖制度是必然 选择，也是最优选择！
房产证的70年
房子的所有权是永久的，土地 的使用权是70年。 如果房子永远不倒塌，房 主永远拥有它，但只拥有 70年的土地使用权。 思考：70年之后怎么办？
以下哪种解决办法好？ 土地使用权从70年改为“永久”。
房屋租价比 一套房子的租价比=租金（一年）/总房价（不含装修 费税费），金品花园租价比2000*12/13000*85=2.17%
提示：如果投资房产只能通过出租获得回报，投资金 品花园的一套房产，年化收益率为2.17%。
引申：如果通过后来的购买者哄抬房价而获利，房价 必然会崩盘，市场必然垮塌，经济必然会瘫痪。历史 经典案例：17世纪荷兰的郁金香泡沫。
权、处置权等等。 税收性，由于土地的国家专营，买房、租房和建房均
被政府“专营税”。
读史可以明智：我国历史2600多年的盐税、食盐财政， 盐业专营。
房地产的分类
按照使用性质划分： 居住类房地产，住宅、商品房。 商业类房地产，商场、购物中心，商铺。 工业类房地产，厂房、工厂区建筑物。 其它用地，例如，教育用地。
正方:值得称赞,个人应 当维护自己的财产所有 权，权利不得被侵犯！
反方:不值得称赞,个人 漫天要价，损害公共利 益，延缓社会经济发展。
你的观点？
重庆最牛钉子户
思考：《物权法》提到“为了公共利益，可以征收集体、 单位和个人的房屋和其它不动产”，请问，什么是“公 共利益”？谁来确定“公共利益”？
农民的房地产
农民的土地、房产 有价值吗？
正方：没有价值， 农民土地属于集体 所有，不能上市买 卖；农民希望抵押 房产贷款，银行不 给贷款。
反方：有价值，因为这些土地一旦被国家征收，就可以上市 买卖，造就了无数“地王”。
通常情况下，农民的土地、房产，被“国家”低价征收，高 价卖给房地产开发商，差价可达数万倍。
提问：当前房地产行业哪些热点问题与上述法律有关？
土地拍卖与地王
土地拍卖制度 对土地估值最高的竞拍者获得土地。 能赚最多钱的竞拍者获得土地。 把房价卖到最高的竞拍者获得土地。 结论：土地拍卖导致“地王”，必然推高房价。
土地使用的其他制度探讨。 市场化的竞争制度？ 土地市场，有无数供给者、无数需求者。
不能全信！
“可以续期”，《物权法》规定，可信。 “不需申请”，《物权法》规定，可信。 “没有前置条件”，超越职权，不可信。 “不影响交易”，维护市场稳定，可信。 “70年产权”是法律问题，不是行政问题！
思考：如果李总理重新回答这个问题，你有什么建议？
房产开发与拆迁补偿
钉子户值得称赞吗？
提问：国内外定义的差别在哪里？
房地产定义解析
“房”和“地”是否要分家？ “房”一定建在“地”上，买房等于买地，房和地不分家。 土地归国家集体所有，个人只有使用权，房和地必须分家。
房与地不分家（国外）： 土地私有制 房地产是权利的集合，包 括土地及其全部附属物。
房与地分家（我国）： 土地归国家集体所有
Investopedia，投资百科的定义
Real estate is property comprised of land and the buildings on it as well as the natural resources of the land including uncultivated flora and fauna, farmed crops and livestock, water and minerals.
提示：这是土地私有化！
70年之后，自动续期（物权法）。
疑问：如何续期？有偿、无偿？
李总理的“不设前置条件 ” 2017年两会后，李总理答中外记者问
“房屋产权70年到期后怎么办？国家准备怎么解决？” 答：可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影
响交易。 思考：哪些能信，哪些不能信？