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商铺种类及特点-按照开发形式进行分类
Shop types and characteristics
（3）、社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营 对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形 式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以 直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
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商铺种类及特点-按照开发形式进行分类
Shop types and characteristics
（6）、商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、 俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途 的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很 值得关注。
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商铺种类及特点-按照开发形式进行分类
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商铺种类及特点-按照投资价值分类
Shop types and characteristics
（1）、"都市型"商铺--绩优股
"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自 身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的 商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：" 都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商 铺中的绩优股，应该是比较贴切的。 "都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路， 其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于" 绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意 味着多少营业额？！ "都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少， 这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品 业态才能够实现这一目标。
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商铺种类及特点-按照投资价值分类
Shop types and characteristics
（2）、"社区型"商铺--潜力股
"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型" 商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于： 商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟 到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值 提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股， 只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的 商铺价值提升无庸质疑。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装 精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步 较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然 也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征， 这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依 赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚； 运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
商铺种类及特点-按照开发形式进行分类
Shop types and characteristics
（4）、住宅底层商铺
住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1， 2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形 式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅 避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资 收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面 建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对 可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。
1、商业地产的概念； 2、商业地产的常规产品形式等；
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3、商业地产、以及商业发展形势
Commercial real estate, and commercial forms of development
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4、对本案掌握应由内而外的认识与认知
Projects should be out within the grasp of knowledge and awareness
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商铺种类及特点-按照开发形式进行分类
Shop types and characteristics
（5）、百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型 购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的 运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前， 国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型 SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。
4、对本案掌握应由内而外的认识与认知:好看，好玩，好吃；安全，稳定，灵活
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1、投资理财基础知识
Investment banking basics
1、分析与测算； 2、金融基本政策；
3、常规理财产品形式等；
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2、商业地产的基础知识
Basics of commercial real estate
商业地产的基础知识
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商铺种类及特点-按照开发形式进行分类
Shop types and characteristics
（2）、市场类商铺
在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类 或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层 建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所 谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各 地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场， 比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具 城、建材城等。
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商铺种类及特点-按照商铺的位置形式分类
Shop types and characteristics
（3）、营业时间差异
铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚 上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位 业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺 面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚， 完全取决于自己的意愿。
Shop types and characteristics
（7）、交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机 场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中 小型商铺。 以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该 种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的 角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开 发观念的理解。
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商铺种类及特点-按照投资价值分类
Shop types and characteristics
（4）、专业街市商铺--高科技股
专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或 专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业 市场所经营的产品关系密切。
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商铺种类及特点-按照投资价值分类
Shop types and characteristics
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商铺种类及特点-按照商铺的位置形式分类
Shop types and characteristics
（1）、唯一性差异
铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯 一性优势，而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相 近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域 上唯一性优势意味着其良好的投资价值。
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商铺种类及特点-按照商铺的位置形式分类
Shop types and characteristics
（8）、炒作难易程度差异
铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。 铺位由于很容易被"复制"，故易炒作。凡要炒作就要有 一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡 犬升天时，为时已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒 作。
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（二）商业地产项目、商铺基础知识
Commercial real estate projects, retail basics
1、商铺种类及特点； 2、商铺投资；
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商铺种类及特点-按照开发形式进行分类
Shop types and characteristics
（1）、商业街商铺
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其 沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
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商铺种类及特点-按照商铺的位置形式分类
Shop types and characteristics
（4）、行业规划调整风险差异
铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划 外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大 中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从 熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。
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商铺种类及特点-按照商铺的位置形式分类
Shop types and characteristics
（2）、商业业种业态局限性差异
铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所 处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里 去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法 规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业 业种及业态选择的灵活性就大得多。
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商铺种类及特点-按照商铺的位置形式分类
Shop types and characteristics
（5）、物业运行费用差异
对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象 宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺 位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺 面房。
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商铺种类及特点-按照商铺的位置形式分类
Shop types and characteristics
（7）、投资风险差异
时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到 底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。 这一炒作过程让人看到了"钱"途，尝到了甜头。如某市 2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10 万元炒到了目前的50万元。其实，任何炒作的东西非 但有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人， 怀着"一铺养三代"的良好愿望投资铺位，但稍不留神难 免也会误入"一铺套三代"的陷阱。而铺面房，其价格升 幅远不及铺位。相比铺面房，可以说铺位的投资风险已 经不小了。 另外，值得提醒的是，对有些铺位的 租赁权的炒作，其风险就更大了。