1 国际冷链物流产业园项目 可行性研究报告 2

一、总论 （一）项目概况 1、项目名称：国际冷链物流产业园――西区项目。 2、建设单位：国际冷链物流发展有限公司。 3、建设地点： 本项目位于XX市两江新区核心区——XX港城工业园A区内，地块编号F03—01—01/05，土地面积64.7亩，紧邻唐家沱铁路货运编组站，距寸滩港3公里、郭家沱滚装船码头2公里、鱼嘴果园港大型码头5公里、空港10公里（寸滩至机场快速专用道）、高速公路外环线江北收费站6公里、渝长高速入口500米。此地块位置优越，随着寸滩大桥、唐家沱大桥的建设，将形成水、陆、空、铁路立体交通网。 两江新区是继上海浦东新区、天津滨海新区之后，由国务院批复成立的XX两江新区，它已成为我国第三个国家级开发、开放的重点新区，被商界美誉为“中国第三区”。 本项目位于XX市两江新区核心区 ，交通网络、区位优势突出，它将给海内外投资者带来了巨大的商机。它具有快速辐射两江新区、江北区、渝北区、南岸区、长寿区、涪陵区等地区以及周边50公里(物流配送)、周边100公里(物流货运和配送)、周边300公里(物流货运)的优势。 4、项目批准单位： （1）XX港城工业园区管理委员会； （2）XX市江北区经济和信息化委员会，备案项目编号：3111050 833131770； （3）XX市江北区发展和改革委员会，备案编号：311105F58411220； 5、建设内容及规模： 根据XX市人民政府《关于加快XX市农产品冷链物流发展的实施意见》（渝府发［2011］95号）文件精神，国际冷链物流发展有 3

限公司着力打造的“国际冷链物流产业园”项目，定位于港城工业园区A片区，地块编号F03-01-01/05(103D房地证2012字第00387号)，占地面积64.7亩。 其规划布局理念是：全新打造低温仓储和配送、食品加工、电子商务、冷冻食品展示批发、销售、冷藏物流链、冷藏食品信息中心；食品企业深加工、分拨、分包、分装及研发基地的冷链物流产业园。建设布局合理、设施先进、功能完善、管理规范、网络化、规范化、系统化的农副产品冷链物流网络体系；形成农副产品、食品加工产品的食品深加工、分包、分拨、分装、食品冷藏、速冻食品、冷链物流配送一条龙服务的冷链物流产业链。 “国际冷链物流产业园”规划：为农副产品种养殖基地、厂家、商家提供电子商务交易中心，汇聚食品冷冻行业的知名供应商、经销商、物流商及种养殖基地、生产商等众多客户商家为终端客户；为种养殖行业、冷链物流行业、食品行业、冻品市场、大型机关学校食堂餐饮采购、物流配送提供一系列一条龙的配套服务（包括借助XX云计算基地建设的云计算机技术，为以上各类基地、厂家、商家、物流商等提供农副产品及养殖过程实时监控，物流运输过程实时监控，冷冻冷藏过程时实控制，直至物流配送的全过程控制；确保各类冻品，食品安全）。 “国际冷链物流产业园”布局：产业园布局为两个区域：西区是冷藏交易及冷链物流区(一期项目)；东区是生产加工及配套服务区(二期项目)。 西区项目――冷藏交易区为冷链物流产业园核心主体。由一幢地上6F和地下-3F，建筑面积48779平方米；和一幢地上11F、地下-1、建筑面积26497平方米；一幢地上5F、建筑面积2235平方米的房屋构成。由此构成:“二区四中心”（即：冷冻仓储区、办公区和交易中心、检验检测中心、农产品云信息中心、冷链物流配送中心）。 建筑物一览表及相关参数 4 冷冻仓储区：总库容量7.2万吨(其中低温库6.6万吨，高温库0.6万吨)，其功能为全市内农副产品种养殖基地，农产品生产加工企业，休闲食品、冷冻、速冻食品生产企业及供应商、经销商提供产品、商品冷冻、冷藏的仓储服务； 办公区：建筑面积19497平方米，其功能为入园生产加工企业、供应商、经销商提供办公场地，研发基地和总部经济用房； 交易中心：建筑面积7000平方米，其功能为入园生产加工企业、供应商、经销商提供产品展示、电子商务、商品零售、批发交易服务； 检验检测中心：由国家质检部门入驻，其功能为入园企业和厂家、商家提供原材料、产成品的质量检验检测，农副产品和食品安

编号 名称 层数 占地面积m² 建筑面积m² 1# 西区交易中心 11F/-1F 2410 26497 2# 西区冻库 6F/-3F 6249 48779 3# 西区倒班楼 5F 482 2235

规划用地面积 43143 m² 净用地面积 20010m² 总建筑面积 77511m² 地上面积 61503 m²

其中 西区冻库 32771m² 西区倒班楼 2235m² 西区交易中心及办公大楼 26497 m²

地下面积 16008 m² 其中 西区冻库 16008 m² 一期项目建筑占地面积 9141 m² 项目总建筑密度 37.46% 项目总容积率 3.0 项目总绿化率 30% 5

全进行检测； 冷链物流配送中心：其功能为入园企业和商家，大型超市，食品行业、冻品市场、大型机关学校食堂，餐饮采购，提供原材料配送入园和产品配送到终端市场提供服务； 倒班楼：建筑面积2235平方米，可供约500人职工及外地客商生活住宿。 农副产品云信息中心：借助XX云计算基地建设的云计算机技术为园区各类基地厂家、商家、研发中心、总部经济等提供全新的高效、快速、集成化安全可靠的信息服务。 西区规划配置了约占地面积8亩的货物周转广场及冷库现代化信息管理系统、交易信息化网络系统、冷库智能化管理系统；对交易实行信息网络化管理，对进出库实行智能化条码管理，IC卡智能提货与结账，以之成为XX市当前最先进的现代化大型冷库。 东区与西区还规划设计有专用通道连接，达到生产、加工、仓储、配送等与冻库的零距离无障碍运输连接，从而，极大地降低泠冻产品从货物生产加工到冷库、冷藏的物流成本。 西区项目它以区域独特的信息流、人才流、资金流、现代物流为依托，以冷库冷冻冷藏为核心、以冷冻食品产品展示与批发零售、物流配送为主题，以冷库现代化信息管理系统、交易信息化网络系统、冷库智能化管理系统为辅导、发展与城市生活和生态环境相协调的科技含量高、低碳环保、节能减排的现代化绿色食品的冷链物流产业园。西区项目自身可形成农副产品收购－－农副产品冷冻冷藏――产品展示和交易――冷链物流配送一条龙产业链经济运行模式。创造较大的经济价值和社会效益。 6、项目建设周期 西区项目建设期分立项、施工、交付、使用四个阶段。2011年1月启动准备工作，2012年5月开始施工建设，建设工期24个月；工程于2014年5月全部竣工验收完毕，2014年6月投入运营使用阶段。 7、西区项目投资估算 (1)西区项目总投资估算为17600万元。（详见《建设工程投资估算表》）。 建设工程投资估算表 6 （2）资金来源及资本结构：本项目工程总投资17600万元，其资金来源为自有资金及银行借款，其中： 1）自有资金9600万元，占工程项目总投资比例为54.54%。 2）银行长期借款8000万元，占工程项目总投资比例为45.45%。

序号 项目 规划 单位造价 金额 指标 单位 （元） （万元） 1 土地征地费 20010 ㎡ 728.49 1457.71 2 土地整治及基础工程 20010 ㎡ 625.81 1252.25 3 土建工程 77511 ㎡ 1118.23元/㎡ 8667.51 3.1 建筑单位施工费 77511 ㎡ 3304 3.2 主材费用 77511 ㎡ 5363.51 4 工程其他费用 250.6 4.1 勘察费 20010 ㎡ 11.59 4.2 设计费 77511 ㎡ 16元 /㎡ 124.02 4.3 监理费 77511 ㎡ 6.5元/㎡ 50.38 4.4 施工图审查费 77511 ㎡ 0.9元/㎡ 6.98 4.5 环境影响评价费 11 4.6 招投标代理服务费 11.63 4.7 项目可研评估费 35 5 工程设备设施费 4506.25 5.1 制冷设备及设备有关的其他费用 3500 5.2 叉车、升降平台、及货架 1 批 130 5.3 电梯设备及安装工程 16 台 250000 460 5.4 水、电、气设施费 416.25 6 建设期财务费用 2 年 742.33 7 流动资金 550 8 不可预见费 173.35 建设总投资 17600 7

（二）研究内容及编制依据 1、研究内容 我院受国际冷链物流发展有限公司的委托，对“国际冷链物流产业园”西区项目进行可行性研究。研究内容包括：项目投资环境分析、项目选址及建设条件、项目措施、项目运作模式及定位、项目设计方案、环境保护与节能、投资估算及资金筹措、财务效益分析、经济效益分析和风险分析等。 2、编制依据 1）《物流业调整和振兴规划》(国发［2009］8号)； 2）《关于促进我国现代物流业发展的意见》； 3）《食品安全法》（2009年6月）； 4）《农产品冷链物流发展规划》（ 2010年6月，国家发改委）； 5）《国务院关于推进XX市统筹城乡改革和发展的若干意见》； 6）XX市贯彻国家物流业调整和振兴规划的实施意见 （渝府发［2009］108 号）； 7）XX市人民政府办公厅《关于成立XX市物流建设协调领导小组的通知》(渝办[2010]12号)； 8）XX市发展和改革委员会出台了《关于组织申报2010年和2011年XX市经贸流通领域储备项目的通知》； 9）XX市人民政府《关于加快XX市农产品冷链物流发展的实施意见》（渝府发［2011］95号）； 10）XX市统计年鉴（2010年）； 11）中国冷链年鉴（2009），航空工业出版社； 12）建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 13）《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》（中华人民共和国国家发展计划委员会，1983年2月）； 14）《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员会第9号令）； 15）国家颁布的有关政策、法规、法令、规范、定额、税费等；