分割单元面积分析
杭州写字楼入驻客户70%是杭州本地或省级客户，以第三产业的中小型公司 为主（如物流商贸、金融保险、专业服务等），这决定了杭州的写字楼主力面积 非常小，主力面积集中在60-150平米之间，而200平方米以下的户型占据了杭州写
字楼的70%以上。
得房率分析
杭州市场上主流的写字楼为高层，得房率相对较低，主要集中在65-70%之间。
沿江区域
写字楼产品分析
写字楼产品分布
杭州写字楼总建筑面积达到1200万方，具体分去看，我们将统计了杭州四 个主要写字楼分布区域目前存在和正在建设的大部分写字楼项目，就其相关指标 进行比较分析，具体配额如下：
写字楼档次分析
目前写字楼市场上主要的产品为甲B或乙级写字楼，占82.56%，而甲A 级写字楼相对数量较少，近两年才出现。
不同行业整体使用面积及员工规模
从下图可以看到，服务业的平均使用面积最大，为234方，企业平均办公人数为18人；其次 是外贸业的办公平均使用面积为210平方米，企业平均办公人数为19人。物流/外贸业的平均使 用面积并不小，但平均办公人数相对较低，这刚好与IT业相反。除了IT业、机械/电子行业，其 他行业众数都在150－200平方米之间，这对本项目写字楼确定基本分隔单位具有较大的参考意 义。
3
3 1 3
5
5 5 4
4
3 4 3
4
4 4 4
1
1 2 1
2
2 3 2
3
3 3 3
3
3 1 3
环境指数
商务效率指数 交通环境指数 总计
20
34
28
31
13
20
23
20
市场供求关系
近三年市场供应情况
2008年
2009年
2010年
预计市场新增量不足100万平方米
市场供应量77万平方米 市场供应量114万平方米
●武林商务区
武林商务区由于靠近政府机构所在地，吸引了以金融证券、贸易货运及大型集团为主的租户入驻，区内亦有BP、 屈臣氏等区域总部。作为浙江省的省会，此处集中了较多与政府行政机构相联系的企业。此外，具有代表性的办公物 业有绿城深蓝广场及新落成的浙商时代大厦等。区别于市中心另两个商务区，武林区域在未来1-2年中仍有新增供应可 进入市场，目前入住率约在80%。
空间主要分布
文教 武林 庆春凤起 城站
黄龙
滨江
各写字楼板块特征
板块名称 城站商圈 黄龙商圈 武林商圈 庆春凤起商圈 特点 起步早但发展慢，传统的商务区域，商务氛围相对较差，新盘供应量不大 写字楼设计和配套服务更新更专业，由于土地产权的限制，写字楼整体租赁比例 较高，是知名企业最为集中的商务区 杭州市传统商业中心，公认的市中心，写字楼分布分散，售价较高，但租金回报 率较低。 杭州写字楼开发较早的区域，也是杭州写字楼最密集的核心办公区之一
杭州写字楼市场分析
时间与空间发展进程 市场供求关系
发展进程
时间进程
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
第五阶段
1995年
1998年
2001年
2005年以后
中山花园
伟星大厦
白马大厦
星河商务大楼
标力大厦
雪峰大厦
东清大厦 耀江国际
嘉德广场
迪凯国际中心
阶段特征
第一阶段：萌芽时期
90年代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如中山花园， 东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”，市场需求较小，市场上不成熟。
不同性质企业入驻形式
不同性质的企业入驻写字楼的方式是有不同的。合资/外资企业以及有限责任公司都不太 倾向以购买的方式入驻写字楼。相对而言，私营企业更倾向购买。这也与目前市场上写字楼以 租赁居多的行情相符。
客户还是以租赁为主，写 字楼市场投资氛围浓厚
不同行业人均使用面积
人均办公面积服务业最大，人均使用面积达到19.5平米（个人办公空间加过道洗 手间公摊等），其中美容行业的面积需求较大。其次是贸易行业，人均使用面积达到 18.4平方米，其产品展示有相当的面积需求；物流/货运行业人均使用面积是11.6平方 米，人均面积最小的是IT行业。而整体市场的人均使用面积是14.5平方米，这个数字 可以作为市场整体的参考。
空间进程
东进步伐
文教 武林 庆春凤起 城站
黄龙
滨江 萧山
时间与空间进程
城战吴山板块 湖滨商圈
庆春路金融街、 武林商圈
黄龙商务圈的 打造
钱江新城滨 江板块启动
1997年以前
1998-2001年
2002-2005年
2005年之后
时间与空间进程
杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的产业定位，90年 代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如中山 花园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”。90中后期，市场化
文教商圈
钱江新城 滨江区域 湖滨板块
IT商务分为浓厚，是IT创业者的天堂，群居现象明显，写字楼配套不全，客户群 有向黄龙商圈转移意向
杭州未来的行政经济中心和商务中心，具有强大经济辐射力，未来将具有较好 的商务氛围 杭州沿江开发跨江发展的战略中的，未来将是一座以高薪技术产业未重点，教育、 科研、旅游、商务、居住协调发展的现代化新城 该地段的稀缺性、西湖湖景的不可替代性决定了该区域的写字楼属高档写字楼
第四阶段：杭州写字楼格局成型
新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显，杭州写字楼主要集中在黄龙板块、武林板块、 庆春板块、高新文教板块和城站吴山板块，另有正在崛起的钱江新城和滨江等近郊板块。
第五阶段：新的一轮快速发展
以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所 大量出现，但市场反应不温不火。
20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
电梯太少,速度慢 停车不便,车位少 保安态度差 卫生差 环境不好 租金太贵 环境不好 地段不好
16.7% 10.8% 6.9% 6.4% 6.4% 4.9%
内部配套需求
在写字楼内部配套设施方面，员工餐厅成了企业需求最急迫的一项，有超过 二分之一的企业表示需求。其次需求迫切的就是优质高速的电梯，这也是许多大 楼目前面临的问题。其他指得一提的是如室内生态花园、智能停车场、商务减压 区等一系列新兴指标也得到了不少企业的追捧。
需要改进的地方
入住企业反映最不满意之处为电梯，数量上太少，速度又跟不上，这是迫切需要解决的 问题；其次停车不便、车位太少，保安态度差等问题也是不少企业所提出的不满之处，均有 待改进。卫生差、设施不全、租金太高等也是一小部分企业反映不满之处。
40.0% 35.0% 30.0% 25.0%
35.3%
18.5%
杭州写字楼研究报告
目录
杭州写字楼市场概况介绍
杭州写字楼市场分析
杭州写字楼市场区域价格情况
杭州写字楼板块总结与趋势
十大新城和科技园区介绍
杭州写字楼市场概况
写字楼市场概述
• 杭城写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的定位，那时出现了一批以中山花园、西
子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。 • 从历史的需求上来看，杭州写字楼需求主体是第三产业的小型公司。这样的公司还处于一个动荡期 ，并没有固定的经营模式，所以他们一般会选择商住楼——可办公、可经营、可居住。需求的特殊 性导致了杭州写字楼市场以商住楼开发为主，并对市场的快速发展有较大阻碍作用。 • 前几年杭州住宅价格飙升，大量的资金流向住宅，写字楼市场少有问津；写字楼土地使用年限只有 50 年，在外行人看来和住宅相比是一大劣势；习惯在传统的办公楼、商住楼里办公，对纯写字楼 项目的需求不迫切，导致“商住价格倒挂”现象。 • 杭州写字楼市场从2002年开始，供应量超过40万平方米并稳步增长，但需求量一直维持在30万平方 米左右，供求明显失衡。供求的失衡主要是因为杭州的写字楼需求的特殊性及市场的不成熟，开发 商盲目开发众多商住式办公楼，造成产品结构失衡导致了无效供给。高空置率也是杭州写字楼租金 一直徘徊在低位的原因。
2008年—2010年总供应量将近300万平方米，其中仅钱江新城的供应量 就达202万平方米，占总供应量的67%。
甲级写字楼市场供求
过去数年中，由于市场总体供应有限，杭州甲级写字楼空置率整体呈下降趋势，2007 年底时已接近10%，显示出高端办公物业略显不足，随着08年供应高峰的到来，市场呈现供 过于求的趋势，且供过于求趋势愈来愈显著。
● 黄龙商务区
黄龙商务区中目前房产建筑类（包括万科及浙江本地的知名企业如绿城、耀江）与咨询服务类企业所占比例最高， 而知名的外企如日立、爱立信、飞利浦及强生等500强企业也选择落户于此。区内主要供应包括了浙江世贸中心、公元 大厦及嘉华国际商务中心等，入住率在85%左右。
●庆春商务区
庆春路被规划为杭州的金融街，区域内行业以金融保险证券行业为主，目前吸引了汇丰、星展以及东亚银行等中 外银行入驻。具有代表性的大楼有广利大厦，嘉德广场及兴业银行大厦等，目前平均入住率约为82%。
●钱江新城
近几年供应集中于钱江新城区域，钱江新城作为即将崛起的新型商务区，具有整体规划好，高规格设计的优势， 但是目前配套设施不成熟，交通不便亦是其比较明显的缺陷。在3年中面临集中大量供应面市，短期内由于商务环境的 制约，租赁情况尚不明朗。
写字楼客户一般分析
写字楼客户特征
第一，本地中小企业：杭州写字楼入驻客户70%是杭州本地或省级客户，以第三 产业的中小型公司为主（如物流商贸、金融保险、专业服务等）。 第二，投资客：随着证券投资风险的增大、住宅商铺价格的高启、政策的打压， 部分消费者把投资目标转向写字楼，占据了写字楼购买客户一半的分额； 第三，二次腾飞的省内企业：出于成本考虑，将总部和研发创意基地设在杭州， 将制造基地放在人力成本更低的宁波和台州； 第四，入世后进入杭州的外企和杭州的一些文化创意产业企业，尽管这部分人群 现在所占比例并不多，但随着杭州文化创意产业的发展，将有越来越多的此类客户， 这类客户对写字楼要求比较好，均是甲A级写字楼。