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深圳后海总部定位及物业发展建议报告1604457
本项目
配套、居住及商业氛围;
代表南山区域最高商务水平的南 山商业文化中心,目前售价在4.5 万 /㎡ 左右,租金介于 150-180 元
商业文化中心区 办公商业区 居住区 文体休闲区
天利中央 海岸城 广场
深 圳 湾
/㎡·月,市场需求较旺盛,高端写
字楼产品市场认知度高,代表项 目有海岸城东、西座,天利中央 一期、二期;
启示:放大后海区域发展利好,抓住后海金融区建设特色, 主要发展金融及关联客户。
P 15
项目本体
区位分析
项目位于后海金融总部区门户位置,也是连接后海金融总部区与高 新填海六区枢纽,能够起到区域形象展示与金融传导作用
门户位置:位于滨海大道
头排,是深圳到机场的主要 干道,距机场只需30分钟, 是从市区进入后海中心的主
工程进度
主体工程 主体工程 地下室工程 土方工程 土方工程 地下室工程 地下室工程 前期勘测 主体竣工 土方工程 前期勘测 地下室工程 一期在售,二期 土方工程
新 海 百 王 天 丽 星 虹 辰 总 部
中 铁 中南 喜 建方 中 海 之钢 海 信 郎构 油 南 方 深 圳 湾 一 号 阿 里 巴 巴
发展定位
参照香港中环模式,将后海打造成为集生活、办公、商业、 文化、体育、娱乐为一体的综合海傍新城,建设总部聚集的 第三金融商务区
后海区位:由滨海大道、沙河西路、东滨路以及后海滨路围合而成,总用地面积2.26平方公里,包括 深圳湾体育中心0.3平方公里,内湾公园0.7平方公里; 后海定位:2004年后海开始填海作业并进行区域的规划设计,借鉴上海陆家嘴CBD、悉尼CBD、新 宿CBD等国内外CBD案例,提出后海中心区的城市角色,打造未来深圳城市的滨水生活、办公、商
高度集约开发 后海中心区可开发用地87.4万平米,建
图例 车行出入口 人行出入口 空中通廊
筑总体量 472 万平米,净容积率达到5.4 ;
用地单元划分以 100*100m 为单元,实 现土地高效利用; 多元功能复合 后海城市中心区以满足人们交流、工作、
生活、娱乐等多种需求,实现用地功能
的复合化,非单一物业类型,而是多种 物业类型的合理组合; 地块间相互联系 不仅对地块的容积率、建筑限高进行规
XXXXX总部项目整体定位及物业 发展建议
P1
目 录
一 、 项 目 背 景 二 、 市 场 研 究
三 、 案 例 借 鉴
四 、 项 目 定 位 五 、 规 划 排 布 六 、 物 业 建 议 七 、 经 济 测 算
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目 录
一 、 项 目 背 景 二 、 市 场 研 究
三 、 案 例 借 鉴
四 、 项 目 定 位 五 、 规 划 排 布 六 、 物 业 建 议 七 、 经 济 测 算
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宏观环境
城市定位
全国经济中心城市与国际化城市定位更强化深圳的城市角 色,促进深圳城市地位升级与经济长远发展
经济发展窗口与改革示范区:《珠江三角洲地区发展 改革规划纲要》提出:“深圳市要继续发挥经济特区
的窗口、试验田和示范区作用,增强科技研发、高端
深圳市
服务功能,强化全国经济中心城市和国家创新型城市 的地位,建设中国特色社会主义示范市和国际化城 市。” 全国经济中心城市与国际化城市:《深圳市城市总体 规划》(2010-2020 )提出:深圳是我国的经济特区, 全国性经济中心城市和国际化城市。发展目标是依托 华南,立足珠三角,加强深港合作,共同构建世界级 都市圈。
天 佶 湾 广 场
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
14
15 16
天虹总部
海王星辰 百丽大厦
主体工程
土方工程 地下室工程
后海模型示意图
P 14
小结 Summary
一、深圳金融产业快速发展,将利于后海金融企业聚集
−− 深圳金融产业发展迅速,2012年金融产业占到深圳国民生产总 值的14.1%,金融产业壮大将有利于金融产业链形成,利于后海吸 引金融产业类客户。
业、文化、体育、娱乐高度聚集,以滨海环境特征为主,有完善公共服务系统的特征鲜明的海傍新城;
发展目标:建设成为深圳超级总部聚集区和全市第三金融商务区。— 前南山区委书记叶民辉
P 10
后海规划
功能布局
后海中心区充分考虑周边建筑及区域特征,将商业用地、绿 地、体育用地进行有机组合,且进行高度分区及节点控制, 完善了区域的建筑形象
32m裙楼
•项目南侧的航天科技广场项目占地面积12618平米,容积率12.08, 12万平米写字楼、3万平米商业;且在北侧塔楼与南侧裙楼商业设有 2层连廊; •这种多功能设计与建筑地上或地下连廊设计在后海规划中到处可见, 增强建筑间的互动,提高空间的利用率。
定,且在地块设计指引中规定了地块间
的地上、地下连接方式,形成地块间垂 直的交通联系。
高新园填海六区
入口,昭示性地位凸出;
形象昭示:具备形成整个 后海金融总部区的身份标 志,对整个区域的形象昭示
深圳科技馆 新址用地
滨
海 后 海 滨
本项目 后海金融 总部区
大
科
道
具有重要意义; 纽带作用:作为两大总部 基地的纽带,能够更好的发 挥金融资本与产业资本融合 作用。
苑 大
道
路
P 16
项目本体
P 18
项目本体
四至分析
西侧受立交桥遮挡、南侧昭示性较差,且西南侧与航天科技 广场存在较严重对视,东侧昭示性最好,北侧景观视野最佳
北侧:滨海大道及规划的 深圳科技馆新址, 无遮挡 ,视野开阔,景观较好;
深圳第三产业构成
100% 80% 60% 40% 20% 0% 第三产业 第二产业 第一产业 48.90% 2008 51% 48.90% 0.10% 46.70% 2009 53.20% 46.70% 0.10% 47.50% 2010 52.40% 47.50% 0.10% 46.44% 2011 53.50% 46.44% 0.06% 44.25% 2012 55.70% 44.25% 0.05% 51% 53.20%
金融产业
深圳金融产业持续高速增长,占全市GDP比重不断升高,成 为全市经济的重要支柱产业
金融产业占GDP比重
30 25 20 16.3 15 10 5 0
深圳金融产业产值及增长率情况
2000 26.6 1500 1000 500 0 2008 2009 金融产值 2010 2011 增长率(%) 2012 969.36 1110.62 14.6 1300.58 17.1 1563.63 20.2 1819.19
后海中心城市结构 :城市中心功能 + 核心
绿地 + 体育功能;三大功能板块通过开放 的空间形成以内湖为核心面湖向海的空间 结构; 后海中心城市形象:城市中心功能从东向 西进行高度分区,提高滨水公共界面的丰 富度,并通过节点项目限高控制,提升区 域的建筑形态。 路 创 业 路 绿 道 绿 深圳湾内湖公园 中心路绿道
本项目
公共交通系统
地铁: 2 号线、 11 号线、前南线、石岩
线; 有轨电车 公交车 观光轻轨
自行车网络
提倡绿色交通,对接深圳湾; 机动交通网络 单向循环、地下交通系统
2号线 11号线 前南线 石岩线
自行车道
单向机动车道
有轨电车 观光轻轨
P 12
后海规划
开发特征
后海城市中心设计注重地块的高强度集约开发并强化地块功 能复合,提升地块间地下或地上空间的联系
罗湖中心
大前海中心
深圳商务市场的“西进运动”将促进传统企业的西迁,而前海的国
家战略规划及金融创新,终将促进大前海甚至南山区域的繁荣,而
后海金融中心规划将在区域规划中占据重要的作用与地位。
P5
宏观环境
城市经济
深圳整体经济保持平稳较快的发展,第三产业对经济的贡献 不断增大,将进一步拉动商务办公需求的增长
深圳GDP发展情况
14000.0 12000.0 10000.0 8000.0 6000.0 4000.0 2000.0 0.0 2008 2009 2010 2011 12.10% 12% 10.70% 8201.32 9581.51 11505.53 10%
单位:亿元
12950.08 14.0% 12.0% 10% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 2012
150m及 以下
本项目 中 心 深圳湾体育中心
深圳湾内 湖公园
道
100m 及以下
50m及 以下
深圳湾体育公园
建 筑 限高分区线
P 11
后海规划
交通规划
以公共交通优先原则,提供多种公共交通系统,实现高效接 驳换乘;采用机动车单线循环与地下交通,提升通行能力; 倡导绿色交通,与深圳湾区形成自行车道系统
P7
宏观环境
区域格局1
南山未来将形成5大总部区,将成为深圳总部最密集、商务 办公最活跃的区域,深圳新的CBD聚集地
P8
宏观环境
区域格局2
后海中心区位于香港-后海-前海轴带中心,前海深港合作 区建设与香港政治环境影响,将促进港企向深圳转移;后海 先于前海区建成,将对港企发挥截流或过渡作用
P9
后海规划
P4
宏观环境
城市发展格局
深圳商务市场的“西进”、前海战略、南山总部规划,将促 进产业与金融的融合,后海金融中心将发挥更大作用
留仙洞总部 基地
南山核心 商务圈 前海深港 合作区
本项目
科技园高 新企业商 务圈
深圳湾超级 总部基地 后海金融总 部区
中心西区 商务圈
中心区高 端商务圈
地王金融 中心
科技园
福田中心