一起公房确权纠纷案件
（为保护当事人隐私，本文所涉及的当事人信息均为化名）。

（本文为房地产专业律师靳双权原创，转载请注明出处）。

案件简介：
张世星的父亲生前在某国企分有一套承租的公房，1998年一个多事之秋，一场突如其来的飞来横祸夺走了他父母的生命，时年仅12岁的张世星瞬间成为了孤儿。

经过家人的商议，张世星的叔叔主动承担了照顾张世星的义务，刚好叔叔张红莲家有一个女孩，名叫张欣欣，与张世星年龄相仿，一起照顾也比较方便一些。

张世星父亲单位分的房子位于北京市西城区，生活和上学各方面都比较便利，为了更好地照顾张世星，叔叔一家搬进了张世星父亲承租的公房。

因叔叔一家三口的户口不在东城区，张世星的妹妹张欣欣不能迁入东城区，若是张世星父亲名下的公房能变成叔叔的名字，户口自然就可以迁入。

在此，张世星的叔叔专门找到张世星亡父的单位协调。

单位考虑到张世星当时年幼，尚不具备完全民事行为能力，且需要人照顾，单位便同意暂时将公房的承租人变更为张世星的叔叔。

其后，妹妹张欣欣将户口迁入，与张世星就读于同一所小学。

2007年，单位依照房改成本价面向其单位内部职工出售公房，张世星的叔叔在张世星不知情的状况下，从张世星父亲的单位买下了产权，而房屋的产权登记在张世星叔叔的名下。

2014年，张世星相与相处多年的女友结婚，女方向他提出要有一套房子，张世星找到叔叔商量，请叔叔与婶婶搬回他们自己的房屋居住，父亲留下的这套公房用来准备作为婚房使用。

可是，令他怎么也没想到的是，叔叔拿出来一个房产证十分激动地说：“这个房子已经是我的了，你让我腾房门儿都没有！我要把这套房子卖了，谁都别想住！”看到眼前的一幕，张世星可是傻眼了，父亲留给自己的唯一住房，怎么变成叔叔的了？叔叔还扬言要卖房，这可怎么办？于是来到律师事务所找到房产专家靳双权律师咨询。

经过靳双权律师的专业讲解，张世星决定委托靳双权律师作为代理人帮助自己维权。

审判结果：
北京市西城区人民法院经过审理，作出判决：驳回原告张世星的诉讼请求。

一审判决后，靳双权律师协助张世星持原审意见上诉至北京市第二中级人民法院，二中院经过审理，认为张世星的叔叔张红莲与单位签订《共有住宅买卖合同》侵害了被监护人张世星的合法权益，依法改判：一、撤销北京市西城区人民法院的判决。

二、张红莲与某国有单位于2007年9月11日签订的《公有住宅买卖合同》无效。

房屋确权纠纷律师靳双权点评：
本案是一起典型的与被监护人利益有关的纠纷，诉争房屋系小命父亲单位的福利分房，早期大部分都是承租的公房，张世星的父亲是承租人。

现在小命的父母因车祸离世，这所房子就是小命的父母留下的唯一财产。

张世星的叔叔张红莲在张世星父亲去世后主动承担起照顾张世星的义务，其作为张世星的监护人，应依法保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。

在当时，单位考虑张世星年幼且需要人照顾的实际情况，在张红莲的再三要求下，单位才予以通融，同意将承租人登记在张世星的叔叔名下，但张世星父亲的单位始终认为房屋仍旧是张世星父亲留给张世星的，只是张世星年龄太小，不宜登记为公房承租人，实际上该财产应是属于被监护人张世星的合法个人财产。

再者，张世星的叔叔张红莲与单位之间的买卖合同，侵害了被监护人张世星的利益。

张红莲购买诉争房屋是在2007年，当时张世星已经年满18周岁，张红莲购买诉争房屋前应首先征求张世星的意见，但根据张世星所述其对此事一直不知情，直到今年准备结婚时要求叔叔、婶婶腾房，才知晓叔叔已经背着他买下了公房的产权。

根据我国《民法通则》第18条之规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护
人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

”张世星的叔叔张红莲购买诉争房屋的产权显然并不是为了张世星的利益，而是为了将此房据为己有，其与单位签订的《公有住宅买卖合同》已经侵害了被监护人张世星的合法权益，依法应被认定为无效合同。

理论上讲，在张世星成年之后，张红莲就应将诉争房屋承租人变更至张世星名下，但是因房屋价值早已今非昔比，张红莲顿生贪念，意欲将房屋占为己有。

鉴于此，张世星在得知自己的权利受到侵害之后，可以依法向法院提起诉讼，请求确认叔叔与单位签订的《共有住宅买卖合同》无效。

本案中，单位的意见十分重要，靳双权律师认为，必要时可以请张世星父亲的单位出具证明，阐明变更承租人的原委，以便法院查清事实，维护被监护人张世星的合法权益。

在张红莲与单位签订的《共有住宅买卖合同》经法院依法确认无效之后，张世星可以依法向单位要求购买父亲留下的房屋，之后将产权人登记至其名下，单位应予以配合。

在此，靳律师指出，因诉争房屋价值巨大，且目前张世星的叔叔已经扬言“要将此房卖掉，谁也别想住！”假如本案在诉讼过程中，张世星的叔叔为了转移财产而将房屋出售，则需要区分不同的买受人来认定买卖合同效力。

如果买受人明知此房存在纠纷，或者系张世星叔叔的近亲属，而故意以低于市场价的价格买进，那么即便双方已经办理了过户手续，最终买卖合同仍会违反我国《合同法》第52条第2项的规定：“恶意串通，损害第三人利益”而被确认无效。

合同被确认无效之后，买受人仍需将房屋返还。

如果买受人购房时为善意的，对纠纷不知情，并支付了合理的对价，且双方已经办理完房屋所有权转移登记手续，那么依据我国《物权法》第106条之规定，第三人便善意取得了诉争房屋的所有权，张世星便无法再要回房屋。

但是，作为受害人，张世星可以要求叔叔依法承担相应的赔偿责任，赔偿因其出售房屋而给张世星造成的损失。

一般情况下，对于无民事行为能力或者限制民事行为能力的人，依照法律规定其行为需要由法定监护人代理。

本案中张世星属于失去父母的未成年人，依据《民法通则》的相关规定，有监护能力的亲属可以担任监护人，张世星的叔叔担任监护人是符合相关法律规定的。

但是，我国法律对于监护人的权力是有限制的，我国《民法通则》第18条对于监护人的指责权力及民事责任均有具体明确的规定。

本案中的监护人自作聪明，以为买下公房之后房屋就是他的，显然其上述行为已经侵害了被监护人的利益，即便行为已经完成，最终仍被法院确认合同无效。

靳双权律师说，在司法实践中，许多的当事人因为缺乏相关法律知识，又没有委托专业房地产律师代理进行诉讼，在诉讼过程中，使得本应获得的财产权益遭受损失，实在让人遗憾惋惜。