广州「滨江明珠苑」策划建议书广东亿汇物业顾问有限公司目录一．市场分析 (1)1．1地段概况 (1)1．2市政规划 (1)1．3土地供应 (3)1．4市场概况 (3)1．5典型项目调查 (5)1．6小结 (14)二．广州市高级服务公寓市场调查分析 (15)2．1高级服务式公寓的概念 (15)2．2国际公寓的供应情况分析 (15)2．3公寓区域分布及状况分析 (16)2．4服务式公寓服务人员素养 (26)2．5服务式公寓的要紧客户分类 (27)2．6现时市内经营国际公寓的物业特点 (28)2．7外籍人士住房需求 (29)2．8广州服务式公寓市场进展预测 (31)三．项目分析 (34)3．1差不多资料 (34)3．2项目之强、弱、机、危（SWOT）分析 (34)3．3项目定位 (39)3．4主题定位 (42)3．5产品策略 (43)3．6营销方案 (47)3．7定价策略 (48)3．8付款方式 (49)3．9广告策略 (50)四．服务内容 (57)4．1市场研究 (57)4．2市场营销策划 (57)4．3销售代理服务 (61)4．4售后服务 (62)4．5公寓租务推广服务 (62)五．总结 (65)一．市场分析1．1地段概况滨江东路位于广州市的海珠区东北段，呈东西走向，北临珠江，东至广州大桥接东山区及天河区，西至江湾大桥接东山区及越秀区。
近年，随着一系列市政规划的落实，该区域的环境不断改观，道路与沿线旧楼通过治理，自然、人文环境有了明显改善。
滨江东板块素有“豪宅一条街”之称，是广州市的要紧豪宅区之一，目前该板块给外界的整体形象是“江景豪宅、交通便利、配套齐全”。
滨江东板块的住宅项目以滨江东路为界，分为两部分：北侧临江为一线江景豪宅，属于高档住宅；南侧号称“二线江景”，仅属于中高档住宅。
有业内人士认为，滨江东板块进展至今，不管是江景豪宅盘依旧二线江景盘都已跳出了海珠楼市的范畴。
如：整个海珠楼市以区内买家为主，滨江东板块项目尤其是豪宅盘的客户定位在整个广州市场；整个海珠楼市的平均价格在广州市仅属于中等，滨江东板块以每平方米过万元的均价名列广州市住宅价格的榜首。
从上述种种因素来看，滨江东板块已不能与海珠区相提并列。
因此，本报告将把滨江东板块作为一个独立的板块进行分析研究，并重点研究其中的一线江景豪宅项目。
1．2市政规划1．2．1大元帅府广场依照市政府的规划，珠江中线包括江湾新城商务办公区——大沙头绿地休闲商业区——海印综合商住进展区——东湖绿化开敞区——二沙岛低层开敞区——二沙岛公共绿地等，差不多呈现商业——文化——休闲活动一体化格局。
而大沙头对面，是国家级文物遗址孙中山大元帅府。
据介绍，目前，孙中山大元帅府周边的地块已被市政园林局征用，将在孙中山大元帅府周边、花城湾畔与华标涛景湾之间修建一个大型绿化休闲广场，恢复当年从大元帅府能够望见珠江，在珠江上也能够目睹大元帅府原貌的盛况。
大元帅府广场的修建，对提升滨江东板块的形象意义重大。
围绕大元帅府广场周边，也将兴起一个休闲购物的天堂，我司认为，这一规划的实施，将带动滨江东一线的休闲、旅游、商务功能，居住环境将更为理想。
1．2．2滨江东延长线该整治工程包括一条近200米长的黄埔涌景观桥，并在珠江啤酒厂处新建一条600多米长、双向4车道的下穿车行隧道。
该路将在2005年年底前建成通车，届时车辆可从广州大桥南附近直通琶洲会展中心。
依照相关规划，琶洲地区以会展、商务为要紧功能，居住仅是基次。
琶洲地区住宅的稀缺及写字楼项目的相继投入使用，使滨江东及其向东延长线一段住宅项目的居住价值将进一步提升。
1．3土地供应2004年初，经广州市政府批准，广州市国土房管局决定收回市内的多个地块以建设市政设施和商业项目。
其中，涉及海珠区滨江东路的地块包括：滨江东路444号、446号、448号、446号后座，滨江东一巷6号、7号，滨江东二巷2号、3号，滨江东三巷1号、2号，滨江东四巷1号、2号地段等范围。
据了解，这些地块要紧集中在海印桥与江湾桥之间的滨江东路西线位置。
据相关负责人透露，回收的这些地块将被用于建设商住楼，拆迁工作从2004年一月初开始，力争到2005年初差不多完成搬迁。
自市政府关于滨江沿线不许建楼的硬性规定取消后，滨江东板块一直以相当高的速度进行开发。
经历了2003-2004年间的高速进展，随着中信君庭和逸品台二期的开发，滨江东路东线地块已差不多开发完毕。
依照上述情况可知：以后三年，滨江东路的西线仍将有相当数量的住宅项目推出市场；滨江东路的东线将再没有新的土地供应，买家只可选择为数不多的新项目、一手货尾及二手物业。
市场普遍认为，2005年，滨江东板块市场将集中于二线江景项目，而本项目则被市场称为“滨江东板块的最后一个一线江景盘”。
1．4市场概况2004年，滨江东板块一线江景盘的一二手售价均维持在￥10,000-￥13,000元/平方米之间。
用家成为该区域市场的要紧购买力。
相比于广州市其他豪宅区，该区域的楼价处于相对平稳时期。
就整个市场而言，该板块的投资意欲一向较为缓和，因大多数外资企业都在“河北”，如天河、环市东一带，外籍雇员大多乐意租住在二沙岛、白云山及天河区的豪宅或公寓里，在“河南”租住的极其罕见。
滨江东板块的住宅租价在40-70元/平方米·月之间。
2004年，滨江东板块中推出市场的公寓项目要紧是海珠半岛花园及珠江广场两个项目。
2004年年中，一个利好消息却使整个滨江东投资市场发生了巨大的变化：在我司的参与下，2004年4月，加拿大北方电信集团签约进驻花城湾畔，租用2楼和3楼全层和地下大堂的一部分总面积为9,551平方米作为他们新的办公室，11月开始装修，目前工程仍在进行当中。
北电目前是落户海珠区的最大型外资企业，在整个广州市外资投资公司中排第三位，每年与国内许多通讯公司，如广东电信、广东联通、中国网通等都有大量业务往来。
这一利好消息不但使市场重新关注海珠区尤其是滨江东一带的商业物业市场，更对区内的外籍租赁市场及豪宅投资市场起到强大的起动作用。
因为，外资企业办公室设立后，将有来自全球各地的数十名高层治理人员及数千名公司职员陆续在广州落户，办公室周边的豪宅和公寓将是他们选择的要紧目标。
外籍客户的住宅租赁市场的形成，将吸引大批投资者，掀起滨江东板块的豪宅投资热潮。
1．5典型项目调查1．5．1中海锦苑进展商：广州海锦房地产进展有限公司投资商：中国海外地段：滨江东广州大桥西侧规模：占地面积12148㎡，由3栋楼宇组成。
交楼时刻：2000年8月售价：￥7,500-￥10,000元/平方米治理费：3.8元/平方米户型设计：一梯四户，109-150㎡，2房2厅至3房2厅绿化率：35%区内环境及配套：建有豪华住客会所，设有健身室、园林游泳池、桌球室、乒乓球室、健康舞室、桑拿室和蒸汽浴室、儿童游乐场、咖啡厅等交通状况：离车站步行时刻10分钟。
周边环境及状况：媒体：进展商自售，货尾单位物业特点：-立体化园林设计，三栋楼宇之间以艺术观景长廊相连，首层、二层架空为各具特色的主题园林，独一无二的设计使珠江景观融入小区，环回一百八十度的珠江景致尽收眼底，心胸为之开阔。
-3栋楼宇呈“一”字形向江面展开；观景阳台、180度弧形落地窗、90度弧形外飘窗。
1．5．2汇美景台进展商：广州汇美进展有限公司地段：滨江东路，广州大桥西侧规模：占地面积为13615平方米，两幢34层空中不墅，共128户交楼时刻：2004年年底装修标准：毛坯均价：毛坯，￥11,000-￥13,000元/平方米治理费：4元/平方米户型设计：288-400平方米，两层一户，每户拥有35－45平方米的空中大花园。
三房二厅、四房二厅。
绿化率：48%车位及费用：190个施工进度：已交楼，全数售完促销手法：采纳“将幽雅的田园式不墅打破地域界限搬进都市中心，并竖向进展成空中不墅”的独特开发理念，亦是滨江东板块中首个提出“叠加式不墅”的概念，以差不性策略吸引买家的关注，从而短期完成销售。
物业特点：-广州居住密度最低的社区。
采纳单边及南北对流的设计，不仅令住户拥有珠江的美景，更有一种自然通风，三面采光的不墅感受，曾荣获中国国际住宅与建筑科技展示会优秀规划设计奖。
-三种入户方式：不墅首层空中花园入大客厅，电梯可直达主人房，工人有专用门户出入，体现了人性化和个性化的需要。
-容积率低，一梯三层共六户。
1．5．3珠江广场进展商：广州珠江广场房地产开发有限公司物业治理公司：华信物业治理公司投资商：广州新南方房地产开发有限公司地段：滨江东路835号规模：项目占地面积5万平方米，总建筑面积20万平方米，建筑风格偏向新维多利亚派，共1600户。
交楼时刻：可能在04年7月交楼装修标准：毛坯均价：园林均价8500元/平方米（毛坯房）；最底价8000元/平方米，江景￥11,000-￥14,000元/平方米（毛坯房）治理费：2.5元/平方米有用率：82%户型设计：三梯四户，现主推三期单元。
香丽晴A座主力户型为A、B、C、D建筑面积分不为130.41、126.99、123.58平方米；B座主力户型为A、B、C、D建筑面积分不为147、122.52、195.35平方米，最大面积的七房三厅309.35平方米；C座主力户型为A、B、C、D建筑面积分不为236.43、230.48、158.05、168.59平方米。
绿化率：项目园林绿化面积达到2.1万平方米，绿化率有30%车位及费用：600元/月，售22万/个交通状况：83、121、131、182、266等公交车线路区内环境及配套：11000平方米欧陆式皇家园林，中心罗马广场、酒家、银行、邮局、超市、小学、中英文幼儿园、会所等。
周边环境及状况：紧邻中山大学、市六中等名校，银行、邮局、超市、会所、新珠江大酒店及珠江月西餐厅等；周边生活配套齐全。
智能化：电子防盗门及闭路电视监控系统媒体广告：报纸广告为主（全版）促销手法：送标准装修，业主成功介绍新客户买3、4期楼宇，新客户可获98折，业主可获2800元物业治理费；购房可获赠一年会所使用金卡；曾在国庆购房送二年车位使用权。
物业特点：-获“广州十大明星楼盘”-拥有私家四星级酒店配套，聘用驻港部队退伍精英为保安，开创广州豪宅物业治理先河。
-采纳围合式大型组合成庭苑设计水岸设计；建筑采纳阶梯形布置。
-270度落地飘窗广纳珠江、二沙岛的开阔美景；落地玻璃大堂。
1．5．4中信君庭进展商：中信华南集团物业治理公司：进展商自管项目位置：海珠滨江东路中大北门以东结构规模：单体裙楼，占地面积13890㎡，总建筑面积超过90000㎡，由5栋塔楼组成，其中2栋为43层、3栋为37层的超高层住宅，首层为6米的架空层，1-4层为裙楼交楼时刻：2005年底交楼装修标准：毛坯均价：￥14,000元/㎡治理费：3.2元/㎡销售率：23%户型设计：户型一梯两户，全部南北对流，最大的单位面积也只在230-260㎡，与周边楼盘的户型有一定差异性。