竞争性楼盘的共同点 地理位置 技术经济指标 交通条件 周边配套
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三、我们的价格在哪里？
1、价格区间概念：本区域存在几个价格区间，以住宅为例：高端区以南湖周边 的东方明珠、铭湖经典为代表，多为高层建筑，以湖景为主要卖点，价格区 间在3500元-4500元；中端区2800元-3500元，以沁景苑等靠近琅西中心区的 楼盘为代表；低端区主要是一些尾盘包括一些早期开发的户型落后的楼盘， 但数量很少，可以不予考虑。
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铭钻星座
Diamond Constellation
整合市场攻击策略
Strategy Ad. Planning
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一、目标市场在哪里？
1、本项目消费驱动特征。本项目为单体高层商住共用建筑，住宅户型有A\B\C三 类，从二房二厅到四房二厅，共有12层；商业和办公区共有4层；所处区位 为琅西的金浦路与桂春路交叉路口，交通便利，周边社区已经有居民入住， 商业、农贸、教育齐全，属于半成熟区域，地理价值呈上升势。与未来的竹 溪公园一路相隔，面对快速环道旁的区政府、中级法院、会展中心和青秀山 风景区。
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6、以下候选方案从几个不同角度整合了客户群对未来发展的心理预期：
铭钻星座—--该名称高贵雅致，易于辨识和理解，铭钻形象突出了楼盘的尊贵精 品定位，暗示财富、品位，潜在迎合了青年白领、事业处于上升 阶段的成功人士的自我评价。
4、我们的定价。通过精心包装弥补楼盘的形象，提高客户的心理预期，在价 格定位占据中端区的低端（2800元/m2），一上一下(预期向上，价格向下 )的落差，必定会促使城市之光以及类似楼盘的潜在消费者向铭钻星座流 动。
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四、什么是跳出来的第一块基石？
名字。一个响亮的名字等于成功了一半。名字是个体特质的凝练和印象传递的工具 ，直接对受众的判断产生重要影响，即 “名如其人”。在产品营销目标群确定之后， 按照产品定位以及目标群的审美和消费心理，构造恰如其分的语境，达到丰富想象力 、激发参与欲望、刺激消费渴求的目的。
2900元/m2
金城苑
3000元/m2
95折后均价为：2897.5元/m2 93折后均价为：2600元/m2 94折后均价为：2726元/m2 95折后均价为：2850元/m2
周边项目住宅平均实现均价为：2768元/m2
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3、客户心理价。铭钻星座在心理排序上较之城市之光靠后，因此期望的价格 会较低，但是通过楼盘形象的精心包装和风水位置、环境的优势强化， 可以弥补一定的客户心理落差。
2、市场细分。潜在目标消费群为30至50岁左右，白领职员或自由职业者，期望 在东区发展事业的有一定实力的商人、小业主、公司经营者、管理者。
3、市场需求。为了更好的生活需求或是事业投资需要，潜在消费者要在新区即 将成熟的地段寻找具有升值潜质的商、住单元。但相对而言他们没有太充裕 的资金，还不能在旺口金地置业，在这里找到迅速升值的产业将给他们带来 满足。
“铭钻星座”的名字重建管道为： 1、目标消费群：高级职员、成功白领、小业主、中小商业机构经营者、事业网络 成型的自由职业者 2、消费预期：高尚住宅、置业升值 3、社区品质定位：优美而高尚的社区，自如而先进的设施，独特而自豪的建筑， 成熟且迅速发展的环境。 4、名字的构思方向：时尚前沿、成功榜样、品位超群、耳熟能详 5、名字的字数：通常楼盘名字的字数为3至4字，建议采用4字，契合目标群体的文 化意趣，更容易编排韵律而朗读上口。
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目录
பைடு நூலகம்
一、目标市场在哪里？ 二、竞争对手在哪里？ 三、我们的价格在哪里？ 四、什么是跳出来的第一块基石？ 五、为什么一定要跳出来？ 六、我们的优势在哪里？ 七、我们的劣势在哪里？ 八、跳出来有何硬件支持？ 九、跳出来的市场突破点在哪？ 十、位置优势如何跳出来？ 十一、现场感染力如何跳出来？ 十二、现场感染力如何营造？ 十三、整合攻击如何跳出来？ 十四、推广方式如何跳出来？ 十五、核心概念如何跳出来？ 十六、营销团队如何跳出来？ 十七、开盘热点如何建立？ 十八、第一攻击波如何打击？ 十九、第二攻击波如何打击？ 二十、第三攻击波如何打击？ 二十一、开盘攻击执行计划 二十二、开盘攻击报纸广告创意计划 二十三、正式开盘的前提 二十四、 Open day开盘嘉年华 二十五、铭钻星座VIP计划 附录一、营销代理费用预算 附录二、营销代理服务内容
某楼盘项目策划建议书
2020年4月21日星期二
敬呈
南宁市万町房地产有限责任公司
承蒙贵公司厚爱，给我们一次参与铭钻星座（暂名）销售 推广工作的机会。以下为我公司所拟的关于该项目的策划 营销推广方案，希望聆听到你们宝贵的意见，共同努力将 铭钻星座的销售推广工作做好，做成功！谢谢！
总经理：
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4、相关数据及来源如下：
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二、竞争对手在哪里？
在本项目的区域，目前商业气氛相对不足，配套正在成型中。在南宁地产界一 直没有掀起大风浪，升值空间相对巨大，是一块未经雕琢的璞玉。本区无大型 项目，金城苑、沁景苑和佳运公寓等中小楼盘也已进入销售尾声，竞争压力相 对缓和。但是，楼盘背面200米处的“城市之光”是一个中型商住组团，会在 商场、住宅、办公楼方面全方位地与“铭钻星座”展开竞争，属于深度同质化 楼盘，必须高度重视。
本区高价盘在市场定位和产品品质上与铭钻星座不具可比性，主要竞争将在 中端区展开。
2、对手定价。主要对手城市之光的定价，占据了中端区的下端。由于它的地理 位置处于十字路口，比较符合投资置业的预期状态，因而可以使消费者的心 理预期提高。
周边楼盘价格调查：
沁景苑
3050元/m2
城市之光
2800元/m2
嘉运公寓