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13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。
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14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。
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15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。
房地产营销渠道的选择
2011.4.27
一.影响房地产营销渠道选择的因素
（一) 房地产产品自身的因素
房地产价格
房地产价格越高， 就越可能采用房 地产间接营销渠 道
房地产的开发 量和利润
开发量越大。一半多 会选择中间商 利润低多半选择直接 销售，利润较高，大 多会选择中间商进行 代理销售
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产品的技术复 杂程度
中间商的实力和品牌 中间商的市场范围 中间商的综合服务能力
中间商的合作意愿
中间商的促销策略和技术
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(二)中间商的数量
对于同一渠道层次的中间商数量的选择 根据企
业产品的特点 和企业追求的目标 ，确定中间商 的数量时，有三种可供选择的分销策略：
密集分销策略 独家分销策略 选择性分销策略
营销渠道
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（六）房地产代理商的素质
实力素 质
管理素 质
信誉素 质
经验素 质
代理商的实力雄厚，销售成功的可能性大 管理水平高的，效益也会越好 信誉高的代理商，顾客有安全感 经验越丰富，业绩也会越好
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二 销售渠道选获取最大的产出
可控性原 （1）哪一种销售则渠道策略能充分实
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密集分销策略
在房地产营销中指房地产所有者选择尽 可能多的中间商帮助租售房地产.
进行密集分销的好处主要有：市场覆 盖面大，扩展市场迅速；顾客接触率高， 提升销售业绩；分销支持度强，充分利 用中间商。 进行密集分销缺点主要有：控制渠道 较难；需花费大量的费用(打开渠道，狂 轰广告);分销商竞争会异常激烈；分销， 促销不专一。
减低成本
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（五）企业自身因素
企业的规模和品 牌
规模大的企业， 大多有自己的 一套销售系统 一些中小企业， 大多依赖中间 商
自身的销售 经验和服务
能力
自身具有丰富的 销售经验和服务 能力，大多自己
销售和管理
企业的经营目标和策 略
以为消费者提供最 满意服务和优质楼 盘为经营目标的企 业，一般选择直接
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9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。
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10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。
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11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。
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12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。
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16、成功的秘诀在于永不改变既定的目标。若不给自己设限，则人生中就没有限制你发挥的藩篱。幸福不会遗漏任何人，迟早有一天它会找到你。
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17、一个人只要强烈地坚持不懈地追求，他就能达到目的。你在希望中享受到的乐趣，比将来实际享受的乐趣要大得多。
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18、无论是对事还是对人，我们只需要做好自己的本分，不与过多人建立亲密的关系，也不要因为关系亲密便掏心掏肺，切莫交浅言深，应适可而止。
施有效控制作用的，就选择哪一条 渠道。
（2）一旦选定中间商代理销售时， 为防止失控现象发生，要留有一定
的余地。
合作原 则
哪一类中间商能与本企业密切合作， 就选择哪一类中间商。
风险原 则
在选择销售渠道时一般应遵守风险适 中原则，既不宜过大，也不宜过小
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三 房地产中间商的选择
（一）中间商的条 件
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1、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。
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2、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。
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3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。
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4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。
房地产开发商一般避免与 竞争者同时使用相同的营 销渠道
双击添加标 题文字
市场的竞争状况
市场的竞争状况越激烈，房地 产开发商会选择更宽更深的营 销渠道，同时采用多种营销渠 道
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（四）市场的环境因素
在各种环境因素及其变化对营销渠道的选择也有很大的影响
（1）市场兴旺时，可考虑与中间商协作，扩大销售； （2）市场不景气时，应采用直接销售渠道，减少费用，
技术复杂的房地 产产品，销售渠 道宜短不宜长
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（二）市场因素
市场范围的影响
市场范围大，多采用中间商 市场范围小，一般开发商直接销售
需求量的影响
需求量大的房地产，为减少中间环节， 一般由开发商自己销售
需求量较少的房地产，为打开销路， 一般会选择中间商
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（三）市场的竞争因素
竞争者使用的营 销渠道
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5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。
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6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。
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7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。
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8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。
房地产所有者在某一地区仅仅通过少数 几个精心挑选的，最合适的中间商租售
其产品 主要的好处有：产品有足够的市场覆盖 面，又可以比密集分销更易控制和节省 成本 ，容易与中间商建立良好的合作关 系，可以使企业增强对营销渠道的控制
力 采用选择分销所带来的问题主要有分销
商竞争较激烈，选择中间商难 ，
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独家分销策略
房地产所有者在某一地区仅仅通过少数 几个精心挑选的，最合适的中间商租售 其产品 采用独家分销的好处是：控制渠道容 易；分销商竞争程度低；促销费用省。 采用独家分销的缺点是：市场覆盖面小； 顾客接触率低；过分依赖中间商,对企业 的风险较大。
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选择性分销策略