房地产信托
房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委 托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和 收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司 进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这 种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人 等各方的利益，并且在《信托法》目前已颁布实施的条件之下， 所以具有很强的生命力。
3.房地产产品直接销售的缺点 （1）不完全符合社会分工发展的要求。 （2）房地产企业要独自承担全部风险 。
7.2.2 间接销售
房地产生产企业利用中间商将产品供应给消费者，中间商 人介入交换活动，并专门承担商品流通的职能。这种销售 渠道称为间接销售渠道。
1.房地产间接销售的方式 （1）涉及到房地产产品所有权转移的 （2）不涉及房地产产权转移的
7.3.2 房地产中间商的功能
➢ 推销功能 ➢ 咨询功能 ➢ 融资功能 ➢ 促销功能 ➢ 分担风险功能 ➢ 售后服务功能 ➢ 市场调查和预测功能
房地产咨询
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、 政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
——城市房地产中介服务管理规定
房地产咨询的主要类型： ➢房地产法律咨询 ➢房地产企业管理咨询 ➢房地产企业经营咨询 ➢房地产消费服务咨询
7.3.1 房地产中间商的类型
2、房地产代理商
房地产代理商，又称房地产中介，是指接受房地产生产 者或经销者委托，从事销售业务，但不具备商品所有权的中 间商。
房地产代理商普遍存在的客观必然性 1）房产销售方式和方法较多 2）销售时机多 3）销售计划制定的难度大
7.3.1 房地产中间商的类型
1）房地产企业代理商 受房地产生产者或经销者委托，签订销货协议，在一定区域内代销
7.1.4 房地产营销渠道的作用
1.良好的营销渠道有利于加速房地产企业的资金周转 2.良好的营销渠道有利于提高经济效益 3.良好的营销渠道由利于生产者和消费者的沟通 4.良好的营销渠道有利于改善房地产企业的经营管理水平
7.2 房地产产品的销售方式
7.2.1直接销售 房地产直接销售是生产与流通的职能都由生产者承担，
7.1.2 房地产产品分销渠道的模式
1.个人消费分销渠道
房地产开发商
房地产开发商
经销商
房地产开发商
代理商
房地产开发商
经销商 代理商
消费者 消费者 消费者 消费者
7.1.2 房地产产品分销渠道的模式
2.团体用户消费分销渠道
房地产开发商
房地产开发商
经销商
房地产开发商
代理商
消费者 消费者 消费者
7.1.3 房地产分销渠道的层级结构
7.2.2 间接销售
2.间接销售的优点 （1）可以简化房地产市场交易活动，为生产者和消费者节约大量时间和
精力。 （2）有利于社会生产的专门化分工。 （3）缓解生产者人、财、物等力量不足。 （4）有利于房地产企业分散风险。
3.间接销售的缺点 （1）增加了经营环节。 （2）售前和售后服务容易粗放。 （3）不便于直接沟通信息。
实施产销直接见面。 1.房地产产品直接销售的方式 （1）订购销售 （2）自设机构销售
7.2.1 直接销售
2.房地产产品直接销售的优点 （1）产销直接见面，便于房地产企业能直接了解用户的需求、购买特 点及变化趋势，可以更好地满足消费者的需要。 （2）产销直接见面，不经过中间经营环节，可以缩短商品流通环节， 减少流通费用，降低营销成本。 （3）便于房地产企业为消费者提供特殊服务。
7.3 房地产中间商
房地产中间商是指处在房地产生产者和 消费者之间，参与房地产商品流通业务，促 进买卖行为发生和实现的集体或个人。
7.3.1 房地产中间商的类型
1、房地产经销商
（1）房地产经销商的含义 房地产经销商是指拥有房地产商品的所有权和经营权的中间商 （2）房地产经销商的特点
1）房地产市场的经销商具有兼容性 2）房地产产营销渠道策略的选择
7.4.1 房地产营销渠道策略 1.开发商直接销售渠道策略 2.企业代理商销售渠道策略 3.房地产经纪人策略 4.网络营销策略 5 “第三种”营销渠道策略
7.4.2 影响营销渠道策略选择的因素
1.市场因素 （1）市场范围的影响 （2）消费者购买特点的影响 2.房地产产品因素 （1）房地产产品的单位价值越高，销售渠道应越短。 （2）技术复杂的房地产产品，销售渠道宜短不宜长。 （3）产品供求。产品供不应求者，销售渠道应该短。 （4）新产品的销售渠道应该长
零阶渠道是房地产开发商将产品直接销售给最终消费者，中 间不经过任何中间商的分销渠道类型，又称为直接渠道。
一阶渠道是房地产开发商将产品项目转销给中间商，由中间 商将房产销给顾客。这种类型的渠道包括一个层级的中间商， 故被称为间接渠道。
二阶渠道是房地产开发商将产品项目销售给经销商，经销商 再委托代理商销售给消费者。这种类型的渠道包括两级中间 商，故也被称为间接渠道。
关键词：营销渠道、分销渠道、分销渠道模式、销售方式
7.1 房地产营销渠道概述
➢ 房地产营销渠道是指：相互配合起来开发、销售和
消费某一房地产开发商的房地产项目的所有企业和个人。 ➢ 分销渠道是指：某房地产项目从房地产开发商向房
地产购买者移动时取得该房地产项目的所有权或帮助转 移其所有权的所有房地产企业和个人。
房地产产品的中间商。商品销售后，按销售额的一定比例提取佣金作为 报酬。（估价估租代理、广告代理、拍卖代理、抵押代理、房地产信托 公司等） 2）房地产经纪人
房地产经纪人即个人代理商，又称中介人。房地产经纪人并无房地 产所有权，只为买卖双方提供产品、价格及一般市场情况，为交易双方 洽谈销售业务起穿针引线作用。成交与否，仍取决于交易双方，成交后， 提取一定佣金。
第七章 房地产营销渠道策略
主要内容
第一节 房地产营销渠道概述 第二节 房地产产品的销售方式 第三节 房地产中间商 第四节 房地产营销渠道策略的选择
学习目标
掌握房地产营销渠道、分销渠道的含义及模型； 了解进行房地产产品销售的销售方式和方法； 熟悉房地产营销渠道策略的类型及管理的过程。