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海南房地产十年回顾与未来
6、 海南省社会发展人口状况分析
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•数据取于海南省统计年
鉴
海南房地产十年回顾与未来
结论：
o 海南省的常住人口总量偏低， 而且增长很慢。说明海南目前 对外来人口缺乏吸引力。这主 要的原因是因为经济不发达， 另外也受交通不便的影响。
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海南房地产十年回顾与未来
A、泡沫期 （1992-1993）
o 房地产泡沫破灭，给海南留下了约 600万平方米的空置商品房，2000余 万平方米的烂尾楼，积压房地产沉淀 的资金近1000 亿元。
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海南房地产十年回顾与未来
B、低迷期（1993-1999）
o 房地产泡沫破灭后，外来人口和外来 资金迅速撤离，大量积压的房地产使 海南陷入了“有房无人住，有人无房 住，有钱的没有地，有地的没有钱” 的行业困境。这种破败局面，严重影 响了海南的城市投资环境，制约了经 济的发展。
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2、海南省人均国民生产总值
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•数据取于海南省统计年
鉴
海南房地产十年回顾与未来
结论：
o 到2003年末，海南省的人均国民生产总值 只有8,573元，而同期的全国人均国民生 产总值已经达到9,073元。这表明海南的 经济整体发展水平较低，在全国属于落后 地区。到2007年末，按常住人口计算，人 均生产总值14631元，增长13.3%；按当年 平均汇率折算，人均生产总值约合1909美 元，经济富裕程度有较大提升。表明：海 南省的人均国民生产总值年增长率较快。
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5、海南省旅游业发展概况
o 着力改善旅游环境，成功策划组织了俄罗斯 “中国年.海南日”等一系列旅游宣传促销活动， 联手香港共同向国外客源地推出“一程多站” 旅游产品，吸引了国际高端游客，国际入境旅 游人数增长迅猛。 2007年，全省接待旅游过夜 人数1845.51万人次，比06年增长15.0%。其中， 接待海外旅游者75.31万人次，增长22.1%；接 待国内旅游者1770.20万人次，增长14.7%。旅 游总收入171.37亿元，增长21.2%。表明：旅游 业保持较快发展势头。
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海南房地产十年回顾与未来
第二部份
海南房地产业十年回顾
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海南房地产十年回顾与未来
A、泡沫期 （1992-1993）
o 1991年以后，由于外来人口和外 来资金的大量涌入，受利益的驱 动和一夜暴富心态的影响，大量 的资金集中到房地产业，掀起了 海南的房地产热，泡沫快速形成 并破灭。
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海南房地产十年回顾与未来
发展期房地产市场特征解读：
5、消费者：海南是中国唯一、最大的热带海岛， 有着优美的热带滨海景观资源和良好的气候特 征，每年都吸引了许多岛外人士前来休闲度假。 根据从各楼盘售楼资料并结合有关报道综合分 析，海南近年的岛外购房者在逐年增加，在 “五一”小黄金、“十一”黄金周和春节期间 表现最为显著。而且购房的岛外人士的范围有 明显扩大趋势，由原来的主要是东北、上海、 浙江、山西一带，扩大到内蒙古、山东、四川、 湖南等地，以及北欧等国外地区。
1、海南省总体经济状况
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•数据取于海南省统计年
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海南房地产十年回顾与未来
结论：
o 2007年全省生产总值（GDP）达1229.6亿 元，按可比价格计算，比06年增长14.5%， 增速比上年提高2个百分点，自2003年进 入两位数增长平台以来继续保持加速增长 态势，创1994年以来经济发展新高。表明： 海南省整体经济稳步增长，年增长率较快， 基本保持在10%以上，且有不断加快的趋 势。
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发展期房地产市场特征解读：
4、开发商：在发展期海南尚未出现一个或 几个房地产发展商占据主要市场份额的情 况，说明海南的房地产市场远没有进入品 牌阶段，还没有开发商能够占据市场主导 地位。而且房地产公司以民营企业居多， 规模小，著名的国内房地产开发商在海南 市场难见踪影。这表明海南多数房地产开 发商的资金实力并不雄厚，市场竞争能力 和抗风险能力同全国水平相比总体不强。
Байду номын сангаас
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4、海南省对外经济发展分析
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•数据取于海南省统计年
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结论：
o o
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近年来，海南省的外商直接投资逐年在上升。 但无论实际利用外资额和外商直接投资额都偏 低，表明目前海南对外资的吸引力不强。但投 资环境正在得到逐步改善，外商对海南省的关
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7、海南省城镇居民人均可支配收入
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•数据取于海南省统计年
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结论：
o 海南省经济相比全国处于不发达水平， 农业在GDP中所占的比例较大，海南省城 镇居民人均可支配收入水平2003年为 7259元（03年全国水平8,472元）。 2007年城镇居民人均可支配收入突破万 元大关，达到10997元（07年全国水平 13,876元）。表明：海南省的城镇居民 人均可支配收入水平要低于全国平均水 平，每年的增长幅度也只算中等。
50 泰安 11966
o
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海南
10997元（60位以外） 海南房地产十年回顾与未来
8、海南省城镇居民人均住房面积
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•数据取于海南省统计年
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结论：
o 海南省的城镇居民人均住房面积偏低， 2003年海南省是19.76平方米（全国水 平：23.8平方米），近年来的增长幅度 也偏低。2007年城镇居民人均住房面积 22.07平方米，比06年增加0.08平方米， 说明在海南省，城镇居民改善住房条件 的需求空间仍然很大。
2、产品态势：房地产行业在此期间，引入了大量新的 居住理念，在环境、户型设计等方面更趋人性化； 产品价格定位较合理；相对复苏期具有较大的开发 规模；开发商整体具有一定的经济实力。
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发展期房地产市场特征解读：
o 3、价格走势： 2004-2008年海南房地产市 场逐步回暖，价格在调整中缓慢上涨，07 年底和08年初上涨较快。其中2004与2007 年的上涨幅度最大，分别达到11%、15.9%。 2007年，海南房地产市场骤然出现了井喷 之势，海南房价月涨幅全国排名超过乌鲁 木齐跻身全国前列。
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3、海南省产业结构发展分析
•2004年三大产业比例图
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海南省三大产业增长趋势图
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•数据取于海南省统计年
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海南房地产十年回顾与未来
结论：
o 到2007年，第一产业增加值382.8亿元，增长8.0%；第 二产业增加值363.8亿元，增长25.8%；第三产业增加 值483.0亿元，增长12.5%。其中，房地产开发投资 126.96亿元，增长42.2%，商品房投资98.58亿元，增 长45.1%。房屋施工面积1175.96万平方米，增长18.2%； 房屋竣工面积215.42万平方米，增长71.1%；房屋销售 面积302.77万平方米，增长48.8%。表明：海南仍是农 业大省，第一产业仍占据了相当大的比重。工业经济 保持高速增长，成为推动经济增长的主要力量。房地 产业势头良好，保持了较快发展。
海南房地产十年回顾与未来
5、海南省旅游业发展概况
o 海南省位于中国的最南端，是中国惟一 的热带海岛旅游度假胜地，旅游资源丰 富，自然景观和气候特征类似于东南亚， 但又有着自己独特的优势。
o 虽然拥有丰富的旅游资源，但在海南全 省的分布很不均衡，表现为北部以海口、 南部以三亚最为集中，其余呈点状分布， 遍及全岛。
注程度正在逐步升温，2007年外商投资额达 18.57亿美元，较06年增长71.0%。
一些国际性的大公司目前表示出了对海南投资 的强烈兴趣，并已有部份落定。如：摩根斯坦 利旗下的房地产基金CrystalI以52.83亿元同雅 居乐共同开发清水湾，富力地产香水湾，中信 博鳌、华润石梅湾等旅游地产项目的开发。
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海南房地产十年回顾与未来
宏观环境对房地产业发展的影响：
o 海南省宏观经济状况：国民生产总值总量偏低，经 济不发达，对外来人口和外资的吸引力不强。但近 年来经济发展势头看好；
o 旅游业增长趋势明显，在整个国民经济中的地位更 加突出；
o 海南省城镇居民人均可支配收入偏低，消费能力不 强；
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C、复苏期（2000-2003）
o 1999年7月处置积压房开始； o 2000年海南房地产开始复苏； o 2001年众多烂尾楼复工上市； o 2003年“非典”事件，使海南房地产发展商投资信心增强。 o 与过去泡沫期炒地皮炒项目不同，这轮地产复苏是以市场
为基础，以需求为导向的市场化运动。在进一步规范的政 策环境下，房地产商开始“实实在在造屋，认认真真销 售” ，沉寂了6年的消费热情被慢慢点燃； o 集团化、规模化、品牌化开始出现，并逐渐成为海南房地 产开发的主流方向 ，这对海南楼市的走势起到了重要的影 响，一批高素质楼盘的成功带动了海南楼市的健康发展。
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5、海南省旅游业发展概况
o 西线旅游因为起步晚、景点少、基础差等方 面的原因，其观光旅游业即使在西线高速通 车后也没有太大改观，即使在旅游旺季，西 线的游客仍然偏少。