房地产概念
商品房的几种市场形式
期房
开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商 品房。消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称为 “楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房 也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
准现房
房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已出现，房型、 楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处于在内外装修和进行配套施工阶 段的房屋。
住宅的分类 ➢按建筑形式：低层、多层、小高层、高层、超高层 ➢按房屋形式：普通住宅、别墅、公寓、花园洋房 ➢按产品性质：商品住宅、非商品住宅 ➢按楼梯结构：砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢结构 钢混剪刀墙结构、钢混结构-剪刀墙结构
房地产概念
住宅的种类：按建筑形式分类
低层住宅（1-3层 ）
主要指（一户）独立式住宅、（两户）联立式住宅和（多户）联排式住 宅。一般意义上的别墅。
土地使用权、典当权等。
房地产概念
房地产特征
自然特征：
➢位置的固定性 ➢使用的耐久性 ➢资源的有限性 ➢物业的差异性
经济特征： ➢生产周期性 ➢资金密集性 ➢互相影响性 ➢易受政策限制性 ➢房地产的增殖性
房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上，呈不断上升趋 势的规律。 其主要归功于房地产的重要组成部分——土地。
房地产概念
房地产业
以土地开发和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、 管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 主要包括： 土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转 让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成 的房地产市场。
间，一般房屋周围都有面积不等的绿地和院落。市场价格高，是别墅建筑的
终极形式。
双拼别墅
独栋别墅与联排别墅的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别
墅。
联排别墅
有自己的院子和车库，由三个或三个以上的单元住宅组成，一排两至四
层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立每户，是经
济型别墅。
叠鬓别墅
2. 房地产二级市场
又称增量房地产市场，是指生产者或经营者把新建、初次使用的房屋向消费者 转移，主要是生产或者经营者与消费者之间的交易行为（如新建商品房出售）
3. 房地产三级市场
又称存量房地产市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁 的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋 的交换（如私房出售、出租）
多层住宅（1-6层）
借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。
小高层住宅（7-10层）
建筑容积率高于多层，节约土地，开发投资成本较多层比低。
高层住宅（11-30层）
使用率高，眺望性好，由于建筑难度增加所以建筑成本也相对增加，对 消费者而言增加了公摊面积的费用。
超高层（30层以上）
地面价相对比较低，但因建筑难度大房价缺不低。对城市规划中协调性 不好，所以许多国家不提倡多见超高层住宅。
根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。 由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出 让金。 对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，安 保本微利的原则确定。
房地产概念
房地产基本知识
建筑规划篇
第二部分
土地使用年限
凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使 用年限按国家规定执行：
商业用房
各类商店、门市部、饮食店、粮食店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、 招待所等从事商业和为居民生活服务的房屋。
公用设施用房
自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公测、殡 葬、消防等市政公用设施房屋。
包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包 括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、 不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具专 门用途的房屋。
现房
开发商已办妥房地产权证的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出 售合同。
房地产概念
商品房的几种市场形式
尾房
又称扫尾房，是房地产业进入散户零售时代的产物。当商品房的销售量达到 80%以后，进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产就是尾房。 开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不 好、采光不足、楼层不佳等。
房地产概念
住宅的种类：别墅及其分类
普遍认识中，别墅是居住之外用来享受生活的居所，除基本 功能外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所。多建 于城郊或风景区。 按建筑形式和居住特点分为：独栋别墅、双拼别墅、联排别 墅、叠拼别墅、空中别墅
房地产概念
住宅的种类：别墅及其分类
独栋别墅
独门独院，私密性极强的单体别墅，表现为上下左右前后多属于独立空
二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的 作用。
房地产概念
房地产交易
房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的 市场交易活动。 其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方 式将其房地产转移给他人的行为。
房地产概念
商品房
特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后 用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
建筑业
从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的结果是建筑物或 构筑物。
房地产业是发包方，建筑业是承包方。
房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属 对初级产品进行再加工的第二产业。
房地产概念
房地产市场
从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领 域。 因为房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料 的厂房、办公楼。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非 住宅市场则是生产要素市场的一部分。 房产也是自然商品，因为建立和发展从事房产交易的市场是经济运 行的要求。
4. 房地产劳务市场
物业管理、是内外装饰、维修、设计等
5. 房地产技术信息市场
房地产概念
房地市场分类：按房地产流通顺序分类
1. 房地产一级市场
又称土地一级市场（土地转让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过 其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给 使用者的市场（如房地产开发商拿地） 房地产一级市场是由国家垄断的
在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为 房地产业。
房地产概念
房地产业包括
1. 国有土地使用权的出让 2. 房地产的开发与再开发
征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发
3. 房地产经营
土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动
4. 房地产中介服务
房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介
房地产基本知识
房地产基本知识
概念篇
第一部分
房地产
土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的 各种权益。 房地产又称不动产或物业，是房产和地产的总称，二者具有整体性 和不可分割性。 包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、
房地产概念
房地市场分类：按组成要素分类
1. 土地使用市场
国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有 偿转让
2. 房产市场
房产的转让、租赁、抵押等交易，包括房屋现货和期货的交易
3. 房地产资金市场
通过银行等金融机构，用信贷、抵押信贷、住房储蓄、发行股票、债券、期票， 以及开发企业运用商品房预售方式融资等
房地产概念
房产、地产两者间的关系
房产
各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的建筑物或构筑物。
地产
明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各 地段），又包括已开发和待开发土地。
注：在我国，地产是指有限期的土地使用权 ➢居住用地70年 ➢工业用地50年 ➢教育、文化、科技、卫生、体育用地50年 ➢商业、旅游、娱乐用地40年 ➢综合用地或其他用地50年
5. 物业管理
房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境
6. 房地产的调控与管理
建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房 地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控
房地产概念
房地产业、建筑业的区别
房地产业
从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具 有高附加值的综合性产业。
洋房，档次高的普通住宅，楼层较低，车位与房子的关系不 是很紧密，邻里之间还有一些干扰，楼上楼下，左邻右舍， 每户的面积比较大，一般为三居室以上，主次分区、动静分 区、干湿分区比较明显，风格比较洋化。
别墅和洋房都是在使用功能上以舒适为主，面积服务与功能， 但是别墅的档次比洋房高很多。
房地产概念
经济适用房
房地产概念
住宅的种类：花园洋房与别墅的区别
别墅，住宅的最高形式，超低密度，建筑面积大，占用土地 资源最多，主要特点是有天有地、独门独户、有自己家里的 停车位、有花园，有的还有地下室，对彼此的干扰最少，而 自主的居住选择最大，一般不会超过四层，并会有一定程度 的社交功能，以服务主人的最大舒适和心里满足为主要标准。
公寓
多为高层，对配套附属设施以及物业服务品质有较高的要求 （通常所说的酒店式公寓）。
跃层
占有上下两个楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其 辅助空间可分层布置，上下层之间不通过公共楼梯而采用户内独用 小楼梯连接。