我国房价波动原因及趋势分析一、我国城市房价近年出现了非正常性波动自1998—2007年来房价出现了大幅度的上涨，上涨的势头一直在持续，尽管在国家紧缩“银根”和“地根”等多种宏观调控措施的作用下，房价有所调整，但整体房价仍然是涨声依旧，表现得扑朔迷离，通过分析和对比发现我国房价有以下特点:（一）我国房价上涨幅度较大，上涨速度较快根据分析的需要对近年来的房价数据进行了搜集，得到统计图图1-12000-2007年全国房价水平及涨幅①从统计图可以看出，从2000年到2007年，我国房价持续上涨，根据中宏数据库的数据显示，2003年至2007年我国房屋平均销售价格涨幅分别为4.8%、17.8%、14%、6.3%和12.6%，房价波动幅度较大。
尤其是2004年、2005年和2007年的涨幅还超过了两位数，全国房价也从2000年不到1000元/平方米的价格上涨到如今的4000元/平方米左右。
①图中数据来源于中宏数据库总体来说，近年来房价出现了较大的波动，房价波动不正常，这种不正常具体表现在以下方面：1.房价涨幅与GDP涨幅不协调当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。
从搜集到的国外房价与GDP的关系图可以看出在西方发达国家GDP 的增长都高于房价的增长，有的年份增长图1-22000-2007年美国GDP和房价指数变化①图1-32000-2007年英国GDP和房价指数变化②①来源于佐思网房地产业研究报告②来源于佐思网房地产业研究报告相当，很少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，并且，房价的上涨幅度与GDP 的增长的呈现出较高的相关性。
而从我国来看，我国的房价增长的速度一般都高与GDP的增长（如图1-4所示），这与国外相反。
另外，我国的房价增长速度波动较大，特别是近年来，从上图可以看出，2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。
从这种不协调可以看出，我国房价的波动是不正常的。
图1-41999-2008年我国GDP与商品房销售均价增速①2．房价收入比较高在衡量一个国家的住房消费水平时, 世界上许多国家都在使用房价收入比，它是一项综合指标。
“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”②，国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率”。
世界银行认为房价收入比在3- 6 倍之间较为适当, 低于3 就会出现住房供不应求的局面, 高于6 就是超出了城镇居民的经济承受能力, 这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。
①来源于佐思网房地产业研究报告②根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》表1-1 近年来我国的房价收入比①通过数据的收集汇总计算得出我国近年来的房价收入比数据（表1-1），目前我国大多数城市的房价收入比超过8倍,这意味着一个家庭要用至少8年的收入才能买得起一套住房,远远超出了合理的房价收入比范围。
如此高的房价, 超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。
从房价收入比可以看出我国的房价过高，房价的波动不正常。
（二）不同城市的房价波动差异较大为分析不同城市的房价水平和波动情况，选取北京、上海、广州、深圳为代表的热点城市与以太原、南京、武汉为代表的大中城市为样本进行比较，根据统计年鉴的数据汇总得到的房价指数比较图（图1-5和图1-6）可以明显的看出，热点城市的房屋价格指数明显高于一般大中城市,大众城市房屋价格指数最高为1%，而热点城市最高指数已接近3%，且平均水平高于1%。
这是因为，热点城市对外开放程度高，引进的外资多，经济发展较快，人民生活水平高，住房需求较大。
相反，一般大中城市由于深处内陆地区，对外开放程度低，经济发展水平缓慢，住房需求远不及发达地区，热点城市房价的波动程度与房价水平明显高于大中城市和一般城市。
①数据来2000年-2007年统计年鉴。
图1-52007年各月房价指数变动表①图1-62007年各月房价指数变动表②二、我国房价波动原因的经济学分析从经济学来讲，根据价值规律，房价应该以其实际价值为基础，根据供求状况围绕价值上下波动，而住房价格近几年来一直在上涨，而且长势迅猛。
这一表现表面上看违背了价值规律，房价远高于其实际的内在价值。
根据有关资料③分析影响房价波动的因素主要有社会因素、经济因素、制度及政策因素、区域因素①数据来源于中经数据库②数据来源于中经数据库③谢经荣，房地产经济学，中国人民大学出版社，2002，8，71--74等。
现着重就土地制度及政策、国民经济的增长、收入储蓄的增加、汇率水平、利率水平、城市化进程方面进行具体的分析。
（一）国内生产总值与房价当一国或地区经济发展水平达到一定高度后，人们对房地产的需求将日益增长，当房地产的需求大于供给时房价就会上涨。
近年来，我国经济快速发展，GDP保持两位数的增长,经济的增长主要表现为居民收入的增加。
而居民的收入水平又与房价存在着密切的关系，随着一国人均可支配收入水平的上升和消费结构升级，房地产已上升为普通大众的主要消费品。
居民的消费支出在满足基本需求的基础上，必然会去购买自己的住房，正是这种强劲的收入需求支出和全国土地可供性过低、住宅房产供给紧缺的相互作用，导致了全国房产价格的持续走高。
下面选取2000年到2007年我国GDP上涨幅度和房价上涨幅度数据，建立计量经济学模型，并运用EViews5.0进行分析。
其中选用Y为房价上涨幅度，X为GDP上涨幅度，得到表2-1表2-1GDP上涨幅度和房价上涨幅度模型Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 05/14/08 Time: 22:54Sample: 2000 2007Included observations: 8Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.C -0.153732 0.044992 -3.416891 0.0142X 1.741980 0.326662 5.332664 0.0018R-squared 0.825770 Mean dependent var 0.081000Adjusted R-squared 0.796732 S.D. dependent var 0.058412S.E. of regression 0.026335 Akaike info criterion -4.223492Sum squared resid 0.004161 Schwarz criterion -4.203632Log likelihood 18.89397 F-statistic 28.43731Durbin-Watson stat 2.385598 Prob(F-statistic) 0.001774回归方程如下：Y=-0.153732+1.741980*XR-squared=0.825770 F-statistic=28.43731由回归结果可以看出，该模型拟合优度较好，线性相关性较高，说明房价与GDP之间呈明显的正相关关系。
（二）人口的增加及城市化进程加快对房价的影响1. 人口增加人口密度大的城市，地价一般都较高；人口增长，对土地的需求必然增加，地价上涨；人口素质提高，对于社会稳定、经济发展等都具有良好的促进作用，带动地价上涨，而地价的上涨又必然会引发房价上扬。
近年来，我国城镇人口增长较快，大量人口涌入城镇，会引发住房紧张，使得房价上涨。
下面通过建立模型来说明人口增加与房价上涨的关系问题。
同样选取2000年到2007年城镇人口数量和房屋销售价格作为样本，其中选用Y为房屋销售价格，X为城镇人口数量，运用EViews5.0，得到表2-2表2-2城镇人口与房价模型Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 05/14/08 Time: 22:35Sample: 2000 2007Included observations: 8Variable Coefficient Std. Error t-S tatistic Prob.C -4022.729 938.5237 -4.286231 0.0052X 0.127848 0.017658 7.240241 0.0004R-squared 0.897297 Mean dependent var 2749.375Adjusted R-squared 0.880180 S.D. dependent var 630.8950S.E. of regression 218.3842 Akaike info criterion 13.82271Sum squared resid 286150.0 Schwarz criterion 13.84257Log likelihood -53.29083 F-statistic 52.42110Durbin-Watson stat 0.809493 Prob(F-statistic) 0.000352回归方程如下：Y=-4022.729+0.127848*XR-squared=0.897297 F-statistic=52.42110从回归结果可以看到R²接近1，F统计量也很高，说明拟合优度较好，房价和城镇人口呈正相关关系。
2. 城市化进程近来城市化的加速，按城市化进程阶段划分，我国已进入城市化加速发展阶段，世界各国的经验表明，一个国家进入城市化加速发展阶段之后，在人均住房建筑面积达到30～35平方米前，该国将保持较为旺盛的住房需求。
截止到2007年底，我国城镇化水平已经上升为44.9%①。
据有关预测②，到2010年我国城市化率将达到46％，城市人口将达到6．4亿人，平均每年要新增人口1852万。
单拿住宅这一项来说，按人均居住建筑面积30平方米计算，平均每年需增加住宅建筑面积约5．56亿平方米。
因此，城市化水平的不断提高将会使我国在未来20年保持较旺盛的需求。
同时因为拆迁引发了巨大的被动住房需求。
（三）土地政策对房价的影响房地产项目的开发必须要以土地为依托，土地供给量的减少直接限制了房地产商品的供给数量。
此外，从供给成本的角度来看，土地价格飙升成为推动房价上涨的一个重要因素。
1.我国的土地政策加速地价上涨①数据来源于国家统计局②新浪财经频道在我国，国家是城市土地唯一的所有权人，各级地方政府拥有土地的使用权。
因此，政府在房地产业最重要的投入要素土地的供给上占支配地位，政府的土地供应政策直接关系着房地产的供给。