曲阜市房地产市场调研报告一、曲阜市概况1、曲阜位居于山东省西南部，北距省会济南135公里。

2、北依泰山，南瞻凫峄，东连泗水，西抵兖州。

3、南北最大纵距35.8公里，东西最大横距25公里，总面积895.93平方公里。

4、曲阜市是先秦时代著名思想家、教育家、儒家创始人孔子诞生、讲学、墓葬和后人祭祀之地，同时也是儒学文化的开山之地，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，曲阜市明故城（三孔）为国家5A级旅游区，素有“东方圣城”美誉。

二、曲阜市城区功能分区城市以向西南发展为主，呈南展，北控，东进，西扩的态势1、曲阜市西部区域以曲阜师范大学为中心的省重点学校，小学、曲阜师范大学附属中学、科教研究机构及高科技产业区一应俱全，土地供给充足，但金融商业配套较差。

2、南部区域是曲阜主要行政区域，主要机关坐落于此，土地较为紧张，但随着会展中心的落成，且目前以孔子为主题的旅游场馆的相继开发建设，城市向南部发展趋势明显。

3、北部区域为旅游商业区域，重点文物保护景点与商业中心汇聚于此，开发项目较少。

4、东部区域为开发区，但曲阜高铁东站的建设，带动了整个战前商业，由于离市区13公里，城市东扩，还待时间发展。

三、曲阜市经济状况2012年预计实现GDP265亿元，比上年增长10.3%，实现地方财政收入12.78亿元。

2010年实现生产总值215.85亿元，按可比价格计算，比上年增长12.7%。

其中，第一产业增加值19.30亿元，增长5.3%；第二产业增加值92.69亿元，增长12.3%；第三产业增加值103.86亿元，增长14.2%。

三次产业比例为8.9：43.0：48.1。

全社会完成固定资产投资94.14亿元，同比增长31%。

实现财政总收入14.90亿元，同比增长5.8%，其中地方财政收入8.69亿元，同比增长6.0%。

税收总收入11.32亿元，增长8.8%。

年末金融机构本外币各项存款余额124.68亿元，比年初增加26.23亿元。

其中居民储蓄存款余额76.39亿元，比年初增加13.89亿元。

各项人民币贷款余额51.46亿元，比年初增加12.07亿元,2011年实现生产总值235亿。

四、曲阜市区位交通航空距离济南遥墙国际机场只有160公里，之间有高速公路（京福高速、济南机场高速）相连接，有专线公路相通，距离只有80公里，曲阜到济南遥墙国际机场1.5小时，距离济宁曲阜机场仅需1小时，到徐州观音机场1.5小时。

公路曲阜市公路交通十分发达。

国家级公路和国家高速公路各两条，分别是南北走向的104国道和东西走向的327国道穿越曲阜市区，G3国家高速（京台高速，原名京福高速）和G1511号国家高速（日兰高速，原名日东高速）分别在城区东部、南部掠过，两条高速公路交汇于曲阜市息陬镇。

铁路普通铁路：中国经济大动脉京沪（北京—上海）铁路在曲阜西北部掠过；新兖石（新乡—兖州—日照）铁路通过曲阜，并设曲阜火车站，向西与陇海线相连，直达中国西部、中亚、西亚与欧洲。

高速铁路：我国一次性建设里程最长的高速铁路京沪高铁，南北向贯通曲阜市境，并在曲阜市息陬镇设立中心站——京沪高铁曲阜东站，2011年6月30日正式启用，从曲阜东站前往上海和北京，分别用时2.5小时和2小时。

五、曲阜市文化旅游曲阜有辉煌的文化遗产，815平方公里的土地上有各类文物古迹600余处，其中6处列入全国重点文物保护单位，11处列入山东省重点文物保护单位，1994年，孔庙、孔府、孔林还被列入世界文化遗产。

现保存金元明清古建筑1300多间，西汉以来历代碑刻5000余块，古树名木17000余株，库藏文物十万余件，孔府明清文书档案六万余件，它们都具有极高的历史、文化价值。

1961年，国务院将孔庙、孔府、孔林和鲁国古城列为全国第一批重点文物保护单位。

1979年，国家向全世界宣布：曲阜对外开放。

1982年4月，国务院将曲阜列为全国第一批24个历史文化名城之一。

1998年，曲阜又被命名为“中国优秀旅游城市”，列为首批国家重点旅游城市之一。

同年，联合国教科文组织向全世界公布，曲阜孔庙、孔府、孔林列为“世界化遗产”，载入《世界文化遗产名录》，全市现有各类文化遗存600余处，其中各级重点文物保护单位184处。

六、曲阜市人口及收入统计（一）城区居民户数、人口。

曲阜市城区城镇居民共19.8万户，总人口约64万人。

具体分析如下：城区为:18万人, 农业为46万人（二）城区居民居住状况。

具体分析如下：1、人均、户均情况：户均建筑面积119㎡，人均居住面积30㎡。

2、居住方式：在城区家庭人中，拥有家庭中，拥有自主房屋产权的家庭19万户，占96.79%，租赁居住的有8千户，占0.63%。

（三）城区居民房屋状况。

从房屋性质来看：其中商品住房共22180套，占11.17%；经济适用房8210套，占4.13%；已购公房47570套，占23.95；原有私房48070套，占24.21；公有住房7180套，占3.62%；农村土地住宅63720套,占32.09%;其他41660套，占21%。

全市城镇居民家庭人均可支配收入和人均消费支出在济宁12个县市区中排名仍然靠中，与周边县市区相比，差距不大。

（一）城镇居民收入呈上升趋势抽样调查资料显示，全市城镇居民家庭人均总收入为22037.59元，较上年的20731.80元增加1305.79元，增长14.95%。

其中，人均可支配收入为18876.38元，比上年的17710.67元增加1165.71元，增长15.12%。

从收入的类别构成来看，均保持持续增长。

(二)工资收入占主导地位。

城镇居民人均工资收入为18800.39元，占城镇居民家庭总收入的87.67%，同比增长13.39%。

一是政策性增资的带动。

从去年12月份起，机关事业单位调整了规范性补贴，普遍提高了工资标准，成为城镇居民收入增加的重要因素。

二是今年开工建设的项目较多，用工量增大，带动了人均其他劳动收入的增长。

2011年曲阜市在岗职工人均工资29146元，在济宁12个县市区中排名第5位。

(三)经营收入稳步上升。

随着发放下岗再就业无息贷款和妇女小额无息贷款，鼓励下岗、失业人员自主创业，自谋职业，促进了城镇居民经营性净收入的增长。

人均经营性收入同比增长14.64% (四)财产收入实现稳步增加。

随着市民投资领域的拓宽和理财意识的增强，城市居民投资收入和出租房屋等各类财产性收入不断增长；又由于曲阜市开放性经济的不断发展，推动了固定资产的增殖。

城镇居民人均财产性收入569.16元，占城镇居民家庭总收入的3.68%，同比增长28.98%。

财产性收入的增长，表明了居民家庭的投资收益和资产积累正在逐渐增多，驾御投资风险的能力也有所增强，居民对资产投资的把控逐步趋于理性七、全市房地产市场运行情况简析：今年以来，在国家一系列宏观调控政策的影响下，曲阜房地产市场调控效果显现，房地产开发企业各项资金来源增速回落，房地产开发投资增速有所回落，房价延续着小幅上涨的趋势，消费者观望气氛增加，购房意愿有所下降，商品房销量同比增速持续回落。

一、曲阜房地产市场运行特点(一)房地产开发投资增速明显下降。

2012年11月完成房地产开发投资12.00亿元，比去年同期增长3.2%，增速同比回落31.6个百分点。

其中住宅投资10.12亿元，比去年同期增长2.6%，增速同比回落30.3个百分点。

办公楼投资0.096亿元，增长285.0%；商业营业用房投资0.34亿元，下降38.6%；其他投资1.32亿元，增长87.9%。

房地产开发投资增幅下降的主要原因：一是受国家房地产宏观调控的影响，房地产企业资金渐趋紧张，市场前景不明朗，减缓了投资的力度；二是2012新开发的圣水苑、如意小区、锦华苑、星光天地、华沁苑二期等房地产企业相继开工建设，这些房地产企业规模大、实力强，去年投资较大，致使去年同期房地产投资增长迅猛。

三是由于今年同期开发在售房地产企业少，投资体量不大。

(二)商品房施工面积较快增长，2012年1—11月全市商品房施工面积1875956平方米，比去年同期增长21.1%，增速同比回落19.6个百分点。

其中商品住宅施工面积1783312平方米，同比增长29.9%，增速同比回落23.4个百分点。

(三)商品房销售情况，住宅平均销售价格上升缓慢，空置面积上升。

2012年1-11月全市商品房屋销售面积259213平方米，上升10.9%，其中销售住宅243905平方米，上升9.9%。

其中：现房销售面积36036平方米,上升7.4%；期房销售面积207869平方米，占比重为84.9%，上升8.4%。

商品住宅平均销售价格为3780元/平方米，增长10.5%，每平方米增加330元。

1-11月份商品房空置面积为63253平方米，增长38.1%。

其中住宅空置面积为60678平方米，增长26.5%。

空置率有所上升(四)保障性住房建设完成情况较好。

2012年安居工程的保障性住房项目6个，计划施工面积181319平方米，其中：廉租住房448套，公租房400套，经济适用住房1391套，城市棚户区改造152套(户) 。

截至6月底，全市已开工建设各类保障性住房2391套，累计完成投资10440万元。

其中，廉租住房完成投资2520万元，公租房完成投资320万元，经济适用住房完成投资4600万元，棚户区改造项目完成投资3000万元。

(五)房地产开发资金渐趋紧张，自筹和其它资金仍是主要来源。

全市本年资金来源小计为79800万元，比去年同期下降20.1%。

其中：银行贷款为8536万元，同比增长9.1%；自筹资金45757元，同比下降41.1%；其它资金36507万元，同比增长31.7%。

自筹资金和其它资金合计62264万元，占本年资金来源的89.2%，仍为房地产开发资金的主要来源。

八、曲阜市各楼盘调查分析水岸上院(一期)水岸上院位于春秋西路中段，为曲阜首席经典别墅区，共有63栋别墅，由万佳房地产开发有限公司开发建设。

小区占地200多亩，绿化率达48%，处处流畅高品质居住社区的特殊风范。

水岸上院别墅起价86万元一套，均价4200元每平方米，最高价131万元一套，目前剩下的房子都是300平方米以上的大型别墅。

水岸上院临近市政府，地处曲阜黄金地段，被大沂河和小沂河怀抱其中，但周边居民反映水岸上院位于两河之间风水不好，因此购买的人也相对较少。

在周围小高层逐渐增多的情况下，出其不意大手笔打造大家风范的奢华府邸，独树一帜，举手投足间彰显主人尊贵身份和不凡气质。

注：水岸上院二期目前土地已拆迁完毕，正进行规划，预计明年下半年会推出，预计住宅销售均价在4300元/平--4600元/平左右，沿街商铺销售均价在15000-20000元/平左右。

星光天地星光天地项目北临大沂河，西邻会展中心、大成路，东临公务员小区、弘道路，南临滨河路，属于曲阜传统与未来交汇的核心商务中心。