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房地产成本管理的行业特征 ----单件性、复杂性与多次性
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影响成本的因素
经营目标 /盈利指标
项目策划 销售定位
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成本的主要内容有： 1 时产产间品品的的的成成成本本本加快产产开品品发的的进品品度质质、、质质量量 2 时时间间的的成成本本 生生产产的的速速度度、、进进度度
人力的成本
3 人人力力的的成成本本 管管理理人人员员多多少少和和水水平平 4 资资金金的的成成本本 资资金金的的利利息息 5 管管理理的的成成本本 管管理理的的程程度度、、精精细细度度 6 售售后后的的成成本本
成本管理的基本方法……目标管理
1、目标管理的内容……目标的确定与控制两方面 2、目标确定的依据…… 经验数据库、市场调研、
产品把握
3、实现目标动态监控的手段……信息化
4、目标管理的过程— PDCA 循环
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成本动态控制过程PDCA循环
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n 为什么要进行目标成本管理 n 目标成本有什么作用 n 龙湖的目标成本的由来
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内容
成成本本的的概概念念和和目目标标成成本本的的作作用用 龙龙湖湖项项目目成成本本的的管管理理与与控控制制 龙龙湖湖项项目目成成本本的的管管理理与与控控制制 龙龙湖湖的的招招投投投投标标管管理理 龙龙湖湖的的合合同同管管理理
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n 成本的概念 成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投 入，它用货币单位来衡量 成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成 本的成本 成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营 活动中，可能发生的预计成本以及变动成本
项目设计 /部品定位
项目开发节奏 /现场施工
自身管理能力
成本
政策与市场环境
合作 资源
资金 来源
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成本管理的宗旨与目标 宗旨：
价值工程
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，
并形成行业成本优势 。
目标：
建立目标成本管理为导向的成本管理体系
龙湖项目成本管理与控制
主讲：周世艾
2011年7月25日
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讲师介绍
高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二 届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公 司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管 理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。
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成本管理思路
新项目可研 规划设计
合约规划 与招标
施工管理 合同结算
准确测算
步步跟踪
事前定价
动态反馈
及时结算
数据分析与储存 工作的重心
准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算
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目标成本的作用 目标成本： 是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要 实现的成本目标，是成本的控制 Pro" 试用版本创建
目标成本的作用 为什么要进行目标成本管理
利润=售价-成本
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n 成本管理 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 ----提升价值 成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控制成本
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成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本 目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既 定成本目标采取的一系列有组织的活动 成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中 注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以 保证通过有效的方法实现既定成本目标 组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成 本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响
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内容
成成本本的的概概念念和和目目标标成成本本的的作作用用 龙龙湖湖项项目目成成本本的的管管理理 龙龙湖湖项项目目成成本本的的控控制制 龙龙湖湖的的招招标标投投标标管管理理 龙龙湖湖的的合合同同管管理理
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建筑产品的特殊性：
①固定性
②多样性
③体积庞大
④生产期长
建筑产品造价的特点：
①单件性： 相同的设计摆放的位置改变造价不一样
②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗……
③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合 同价、结算价、决算价
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n 售后成本有： ①产品维修成本；产品质量问题 ②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变 ③销售承诺成本；向购房客户不当承诺 ④开发过程中遗留给物业管理的问题 ⑤……
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