第十一章零售商业物业经营管理
内容提要
一、内容提要：1、零售商业物业及其分类 2、零售商业物业经营管理中的经济学原理 3、零售商业物业的租赁管理
4、零售商业物业的现场管理
5、风险与安全管理
二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对零售商业物业及其分类、零售商业物业经营管理中的经济学原理、零售商业物业的租赁管理
、现场管理、风险与安全管理和零售商业物业管理实践的熟悉程度，以及对零售商业物业经营管理的能力和知识水平。

考试的基本要求：
掌握：零售商业物业经营管理中的经济学原理、零售商业物业的租户选择、租金确定和调整的特点。

熟悉：零售商业物业及其分类，零售商业物业管理的内容和类型、零售商业物业管理中租赁管理和现场管理的工作内容。

了解：零售商业物业管理中的风险与安全管理。

第一节零售商业物业及其分类
1
2(1)商品选择，(2)选项范围，(3)商品盘存，(4)橱窗陈设，(5)商品内部陈设
3
购物中心的维护工作是透过保养，维修及汰换零件、系统来落实，通常承租户是负责他们的承租范围，而业主则是负责公共区域。

4
5
6
四、零售商业物业经营管理的类型
(一)策略与运行管理
从管理层面上来看，策略与运行管理是零售商业物业经营管理的更高层次，对于零售商业物业的成功运营也更为关键，是零售商业物业管理的发展方向。

(二)现场管理
现场管理有如下几种类型：
1．按管理组织形式不同分类、2．按专业和分包形式的不同进行分类
第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理
一、选址与规划
素。

二、经营与运作
Z零售商业物业运作的相关理论主要集中在三个领域：中心地理论、同类零售商聚集理论和需求外部效应理论。

中心地理论：消费者在购物活动中也是要追求效用最大化的，因此通常在一次购物中会购买多种不同的商品，这
包括交通成本、时间成本等)。

同类零售店聚集理论：只要所出售的商品或所提供的服务之间存在着较小的差异(这也就是所谓的
概念)
需求的外部效应：需求的外部效应流是单方向的，即从主力店流向普通商店，而不是相反。

因为主力店在提升零
的一个重要特征。

在零售商业物业的经营中应用上述理论，形成了许多操作性很强的策略，下面举其中的几个例子。

1．租户组合应实现多样化、2．引入主力店以带来大量客流、3．空间安排实现相互促进效应
第三节零售商业物业的租赁管理
S
(一)声誉：声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。

(二)财务能力
(三)租户组合与位置分配
将每一个独立的零售商都
合理确定各租户在整个购物中心中的相对位置非常重要，位置分配的目标是，在综合考虑各零售业务之间的效益
(一)基础租金：基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。

基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。

(二)百分比租金
当收取百分比租金时，百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。

由于该类租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。

(三)代收代缴费用和净租约
像写字楼出租时一样，当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。

然而，许多租户喜欢净租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付。

净租的形式一般有以下几种：
(1)
(2)
(3)所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。

(四)租金的调整
由于零售商业物业的租约期限很长(对于主要租户来说，通常是20一30年；次要租户的租期也达到3～10年)，因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。

像写字楼物业的租约一样，租金调整
租金调整条款一般仅对基本租金
有效，
三、租约制定
还要对下述的几个特殊问题做出具体规定。

1、关于每一独立承租单元的用途。

2．限制经营内容相似的租户。

3．限制租户在一定地域范围内重复设店。

4．营业时间。

5．公用面积的维护。

6．广告、标志和图形。

7．折让优惠。

8．其他条款。

第四节零售商业物业的现场管理
S一、策略与计划
计和精确的费用测算，是三个主要的方面。

在这三个方面的工作中，策略是基础，计划是前提，费用是根本。

(一)现场管理策略
1．经营策略
针对不同的零售商业物业，物业管理企业需要不同的经营策略。

就中高档项目而言，经营策略主要包括：
(1)树立品牌形象，参与市场竞争。

(2)与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟。

(3)必要的经济回报。

2
理中心等，不同形式具有不同的管理意义。

开办费，是否要承诺优先录用开发商推荐的工作人员，是否只有在委托方同意的情况下才能从项目上撤出，其本质是管理的主权掌握在哪一方。

思路。

(二)现场管理计划
二、管理范围
(一)现场管理的基本范围和内容
现场管理的范围和内容包括：(1)地下停车场，地面停车场，自行车棚；(2)员工食堂，员工休息室，淋浴室，更衣室，更衣柜，员工吸烟室；(3)工程设备机房，维修间，管道间，值班室，开水间；(4)大楼屋顶，大楼外立面，各楼层天花及公共区域照明；(5)各楼层走梯，公共通道，紧急疏散通道，应急照明；(6)消防监控室，警卫室，倒班宿舍，各公共区域消防栓、灭火器；(7)主要出入口，员工出入口，卸货平台，员工通道；(8)室外绿地，树
木，园林小品，室内公共区域绿色租摆；(9)商品周转库；(10)商厦内客人、儿童休息区；(11)商厦内公共厕所；
(12)物业管理用房；(13)公共区域广告。

(二)需要特别界定的区域
需要与产权人或租户特别界定责任与义务的管理区域有：(1)专用电梯的使用、维修和保养责任；(2)公共区域中单一租户使用的立柱的使用方式、时间和费用；(3)承租区域天花照明的更换责任及费用；(4)租户单独使用的库房、客人更衣室的消防安全和防盗责任；(5)租户经营产生的垃圾、包装物的清理；(6)租户的内部装修和改造的审批程序；(7)租户业务收银管理；(8)室外广告位的进人和更换；(9)租户二次装修的管理及限定条款(用电、防火、防盗、人身安全等)；(10)租户提供的商品的质量责任；(11)物业工程大系统与商业经营区域的接口划分(水、电、空调、燃气、照明的管理与计量)。

三、管理目标
，即统一的店面管理、统一的店面形象管理、统一的员工管理、统一的安全管理、统一的承接租赁管理、统一的物价质检管理。

L 第五节风险与安全管理
一、零售商业物业管理的风险及其防护
(一)
1．管理模式风险
成立子公司是目前最稳妥的办法。

子公司是独立法人，独立承担民事责任，除了子公司之外的其他形式都属于非法人机构，不承担民事责任，项目一旦发生问题，物业管理企业难逃干系。

2．产权与管理权相分离风险
投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有以下三种：
(二)
为保护物业管理企业的利益，在物业管理合同中应格外强调和认真制定下列条款的内容：(1)合同文本的最终确定应征得全体业主或租户的一致同意和认可；(2)全体业主和租户对按时全额交费承担责任和义务；(3)物业管理企业对欠费业主或租户处理方式的认可；(4)对前期投资商向个别业主承诺的处理方式；(5)少数服从多数原则的认可；(6)对服从统一管理的承诺；(7)启动资金的管理和使用；(8)物业管理费用不足时的处理程序；(9)投资商前期工作与后期物业管理的衔接；(10)物业管理企业退出管理的方式、条件。

二、零售商业物业管理中的安全管理。