2016年04月物业经营管理考题一、单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．物业经营管理的对象通常是（ C ）。

A．物业资产管理公司 B．物业管理企业C．收益性物业 D．自用型物业2．物业经营管理强调为业主提供（ C）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A．设施管理 B．运行管理C．价值管理 D．资产管理3．物业经营管理的内容不包括（ D ）。

A．物业价值和经营绩效评估 B．租赁管理C．物业运行操作管理D．房地产开发4．物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（ B ）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

A．物业各期成本最小化 B．且物业各期净收益最大化C．租户满意度最大化 D．物业价值最大化5．国外通常将写字楼分为（ B ）个等级。

A．2 B．3C．4 D．56．( B )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

A．居住物业 B．收益性物业C公共物业 D．所有物业7．关于区域购物中心，表述错误的是( D )。

A．建筑规模10万m2以上B．有效商业服务半径可达到200kmC．是一个高效运作的统一体D．通常由一家大型百货公司为主要租户8．市级购物中心建筑面积一般在( A )。

A．3万m2以上 B．1万～3万m2之间C．3000～10000m2之间 D．3000m2以下9．受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指( A )物业管理企业。

A．管理型 B．专业型C综合型 D．委托型10．别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。

下列概念中，只有( C )具有别墅类产品的独有性。

A．空中别墅 B．叠拼别墅C．独栋别墅 D．双拼别墅11．一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为( C )。

A．花园公寓 B．错层公寓C．复式公寓 D．单间公寓12．( A )是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。

A．房地产投资组合管理 B．现场管理C．房地产资产管理 D．设施管理13．关于零售商业物业的表述，不正确的是( C )。

A．零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群或建筑物。

B．为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务。

C．零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺。

D．综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制。

15．资产管理公司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划，主要考察(C )。

A．这些资本开支是否符合财务会计原则B．这些资本开支是否符合《条例》的规定C．这些资本开支是否能有效提升物业价值D．这些资本开支是否能降低物业管理成本16．资产管理公司通过( A )，来聘用、解聘和调配物业管理企业。

A．监控物业的运行绩效B．监控现场物业管理工作情况C．监控物业管理和物业运营的收益D．监控物业管理和物业运营的成本17．管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别，表述不正确的是( A )。

A．专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置B．管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等C．管理型物业管理企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务D．在物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益18．根据资产组合理论，不正确的是( D )。

A．投资者应当适当地分散投资，从而有效地抵消一部分风险B．“不要把鸡蛋放在一个篮子里”C．理性的投资者将选择风险最小的那个组合D．投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合，当不同投资之间相关系数为负，存在补偿，整体风险将降低19．关于物业维修和维护的开支，表述不正确的是( C )。

A．在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资B．业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户C．物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担D．对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资20．物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、( A )、设施设备管理和物业保险管理。

A．日常维护和维修 B．确定管理标准C.资产管理 D．构建信息基础21．物业经营管理战略性工作内容包括确定战略、确定管理标准、构建信息基础、( C )、进行资产组合。

A．日常维护和维修 B．成本管理C．决策分析 D．物业保险管理二、多项选择题(每题2分，每题中的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。

错选或多选，本题不得分；少选，所选每个选项0．5分)1．物业经营管理是( A、C、D、E、 )等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A．物业管理 B．房地产开发C．房地产资产管理 D．房地产组合投资管理E．设施管理2．物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其(ABC )的需求。

A．物业投资收益 B．企业发展战略C．主营业务发展目标 D．物业维修养护E．延长物业的自然寿命3．物业经营管理的目标包括( C、E )。

A．为业主或投资者创造利润和回报，B．使物业在运行使用过程中能够保值增值C．在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求D．物业经营成本最小化E．保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力4．人们主要依照写字楼(ABC )等对其进行等级划分。

A．收益能力 B．所处的位置C．楼宇设计和装修状况 D．使用时间E．投资者类型5．对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有( ABCDE )。

A．利于选择优良租户B．利于优化零售商业的业态组合C．利于实现业主总体利益的最大化D．可使商业辐射区域覆盖整个城市E．能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求6．房地产组合投资管理的内容包括(ACDE )。

A．理解和执行物业业主的投资目标B．评价物业管理企业和设施管理公司的表现C．审批资产管理公司提出的更新改造计划D．以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产E．在合适的时机购置和处置物业资产7．房地产投资的利润是通过( ACE )途径创造出来的A．在极好的条件下从开发商手中购买物业B．通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态C．在合适的时机售出物业D．在极好的条件下从原业主手中购买物业E．在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业17．下列关于专业型物业管理企业的表述，正确的有(BCE )。

A．受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任B．通常以专业分包的形式获得物业管理业务C．也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务D．同时具备物业策略管理和物业运行管理能力E．由其提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本18．从管理的层次上，物业管理可以分为(BCD )。

A．委托管理 B．公司管理C．现场管理 D．现场作业E．物业经营19．大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述如下(ADE )。

A．物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理B．房地产组合投资管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司 C．房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险D．为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略E．房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求20．物业经营管理中的战略性工作包括(A、B、C、D )。

A．确定战略 B．构建信息基础C．决策分析 D．进行资产组合E．成本管理2l．物业经营管理的常规工作内容包括(A、B、C )。

A．现金流和成本管理 B．日常维修和维护C．设施设备管理 D．物业保险管理E．进行资产组合1．房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物( C )。

A．直接从事房地产开发经营活动的经济行为B．间接地从事房地产开发经营活动的经济行为C直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为D．直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为2．投资者进行房地产投资的主要目的是( )。

A．获得作为房地产业主的荣誉B．降低其投资组合的总体风险C．抵消通货膨胀对其资产的影响D．使其财富最大化3．房地产区别与其他投资品最重要的特性是(、D )。

A．政策影响性 B．专业管理依赖性C．相互影响性 D．位置固定性或不可移动性4．由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与( )相关。

A．所投资的房地产类型 B．投资决策的准确性C．进入房地产市场的时机选择 D．房地产所处的区位5．( D )是指在正常市场和运营状态下，房地产净收益大于零的持续时间。

A．使用寿命 B．自然寿命C．设计寿命 D．经济寿命6．公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的( )。

A．适应性 B．差异性C．长期性 D．政策性8．( D )是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。

A．房地产债券投资 B．房地产间接投资C．房地产开发投资 D．房地产置业投资9．( C )的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。

A．房地产开发企业的债券 B．房地产投资企业的股票C．房地产投资信托基金 D．房地产抵押支持证券10．以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是(B)。

A．房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润B．房地产开发投资通常属于长期投资C.房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给D．房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资11．以下关于房地产置业投资的表述，不正确的是( )。

A．房地产置业投资以获取物业所有权和使用权为目的B．其对象可以是市场上的增量房地产或存量房地产C．其目的是自用D．投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售，并获取转售收益12．房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为( D )。