用来投资，不太杏 易出租 ，毕竟租金与一期公
事接近
( 3100 - 340 0元/月)
E窑芫〈 一期收楼时i司旱， 1恢溢也较旱 能看
到 ，f里面积较大 ，总价也较王军110 元 ，不需 阳鱼，殷商窗只能开 一点点 ，
居住舒适 '1生差一点; 前6萃每周盖章程租 会虽亘 .fB6圭E 后能否 Et且和存在一
总价53万。
18丽的 s 头不返租类型的一般
都是 自住。
，、25 tP :亩粮运中 ，街两层， 一房一
厅 ，总价才53万 ，无论是自住还是投资
比平层25m' 较有投资价值。 (../ ) 2 、35 11i' :面秧 比较大， f旦使用率很
品，两层加起来面积近 70币 ，总价 73万，不需
租，目筒此类型大部份 窑 户属于自住类型，如
3400元/月，真 体
看朝向 (56- 62
开:/m2)
毛坯
不带返租
写字楼 A 、 130-
9层
B 栋 400m2
D栋
(万科
自持办
公〉
4.5米
6梯22户
130m2 (234万〉
1.8万元1m2
1.8万元1m"
〈毛坯〉
毛坯
15
目录
1 基本概况 2 产品类型 3 产品分析 4 产品亮点 5 产品劣势 6 借鉴建议
9
二期:万科米酷
10
二期 2 万科米酷
11
二期：万科米酷
25㎡复式
25㎡复式
12
二期：万科米酷
35㎡复式
35㎡复式
13
万科米醋一一售价
类型 房号 户型 楼层 层高 使用率 梯户
平E C3栋 13m2 17匡 2.9米 75% 3梯50户
18m2
25m2
C5栋 13m2 18
7梯100户
18m2
装费另算，一 房
一厅2500元/ 时， 二房一厅
2900元1m2
毛坯: 1.8万1m" 2.0-2.1万1m"
〈含精装〉
57m2 7 、B
层
57m2 (91-97 万，毛坯〉
1.6-1.7万II
m2
1.6-1.7万1m"
〈毛坯}
精装 手苦返 E目6圭E ，
〈臼
3. 7%1
安徽酒店2_
年
每月返租3100-
万科云城米酷考察报告
编制：运营管理部 时间：2016年10月
1
目录
1 基本概况 2 产品类型 3 产品分析 4 产品亮点 5 产品劣势 6 借鉴建议
2
项目区位
项目二期
万科云城项目位于天河区东北部的天河智慧 城，是广州市最新规划的九大新城之一。万 科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高 新产业基地，政府在3年内投资近750亿完善 核心区配套建设，大约有1500余家企业3年 内进驻。 天河智慧城华观路以南、高唐路以 东，属于 万科云城二期，其西北方向就是已 开盘的万 科云，即是万科云城一期。 万科云 城项目集聚了华南理工大学、华南师 范大学、 华南农业大学等多家广州知名高等 院校。
主自 蕴涵盐 ，除非合租或员工富鑫)
基本霉事喜
12月15日，销售员告知一期复式公惠 〈 毛坯 ) 最后推出 15套570户，不手音返 租 ， 销售员应眼太多窑户想要不需返租 的复 王克公 薯， 自用。
"9fT 究" 是广州市场上唯一的日米层品 销售员透露 ，上级要求对
17 且创 主 用 23新 益L4目，污办 主前极公，诵头少户投写拿.品烫字来，金楼投j额i的炎J将'客，高*2湿.户最.盖都I少i率i面是到匡积自品的E己主也米办卖匡匡公到凶革人空的认E为年底外本资开口身金发径，写商加写字要快字楼回去楼是扰化只有。卖租不的租。，个
】
711（公寓342户）
代理商
广州市合富置业房地产有限公司
物业信息
容积率
3.0
绿化率
30%
物业公司 广州万科物业有限公司
停车位
681个
4
目录
1 基本概况 2 产品类型 3 产品分析 4 产品亮点 5 产品劣势 6 借鉴建议
5
万科云城——云SOHO（公寓）
云SOHO居住空间
6
万科云城一一九立方〈写字楼〉
万1m2) 1.5万1m2
综合均价
1.7万1m"
〈 丰富装〉
2.1-2. 2万1m"
(精装〉
1.5万1m"
(毛坯}
管理费
交楼时
间
4.5元/时 2017.03
交楼 标准
是否返租
投资回 报率
精装 13耐不带返租， 1.4%1年 18州、 25m"奠 空3、4 、5 i苦
2017.06
5.5元1m2 2017.11
20
项目亮点
飘浮的地平线
•“飘浮的地平线”概念：将产品的顶层全部打通，在屋顶形成一 个 环形商务休闲空间，包括屋顶花园、慢跑道、开心农场、露天 电影， 甚至可以在屋顶办聚会PARTY，提供给所有业主免费使用。
21
项目亮点
交通条件
•地块周边的交通便利，临广园快速路、沈海高速、华南快速， 21号地铁在建项目东南边设智慧城站离项目约8分钟步行距离； 广佛城际快轨2020年正式运营。
1.8JJ/阳'
/ßP
精装费另算，2.0-2.1月
-房
/ßP
-厅2500元 (主精装)
/而.
二房-厅
2900元/
57阳2 (9197JJ)
1.6-1.7月
//m1
130m1 (234) )5) 0 m
1.8万元 /_1
1.61.1JJ//
lIfI
(毛垣)
1.8万元/ßP {毛垣)
精 击噩噩 6 每
装 草{自
1m2 )
18 2 (1.m72万
1m225)
m2
(1.68万
1m1m23)
2
(11m.2m6252)万
2
(1.68万
1m225)
m 2
(2.12万1m2)
1.7万Ilf萨
(精装}
2.1-
2.27ilw
(精装)
4.5元
1m2
5.5元
1m2
35m2 (73 35m2
万)
(2. 09万1m2)
2017.03
毛坯 :1.8万/，.， 2.0- 2. 1万/1Ii' 〈含精毫在〉 1.6 -1.1万II rP t 毛坯}
1.8万元/rP 《 毛坯 》
2 、131Ii': 面1旦有点Jj、，床只能用佛缩
型的，如果将庶全部 打开 ，j茸 道不怎么 污傻，

洗 手i司对着床 ，不宫是从投资迈
是自f主都不建议此户型; ?、 181Ii' .面积运中 ，一人或两人部司
120% 3梯35户
25m2 (53万〉
35m2
(73万〉
80%
9层 (6梯 55时 (83万〉
20户)
均价
13m2
(1.62万1m2)
18m2
(1.72万1m2)
25 2
(1.m68万1m2)
13m2
(1.62万1m2)
25m2
(1.68万1m2)
25m2 (2.12
万1m2)
35m2 (2.09
运Hrn竿 ，67π
1m气例如18m2
(18m与67元= 1206元/月) ，6
层以上不带返
1.11. ;
不带返租
6.5元1m2 2015.12 毛经
不带返租 不带返租
复式
55m2 2-8层
4.5米
150%
2-7层 (6梯46户〉
8 (6梯30户〉
55m2 (114116万，台装 修〉
毛坯1.8万1m2 精
22
项目亮点
智慧园 核心区
•万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新产业基地，政府 在3年内投资近750亿完善核心区配套建设，大约有1500余家企 业3年内进驻。重点发展物联网、云计算、电子商务、信息服务 等智慧产业。
23
项目亮点
信息透明
•该项目已将红线内不利因素和红线外不利因素已标明 。
24
16
万科云城米酷一一户型分析
项目
类型
后号
平层 二细
C3栋 C5栋
复式
C 1栋
售价 13m' ( 2 1月) 18m' ( 31月) 25耐 ( 42 月) 13m' ( 21月) 25m' ( 42 月) 25而 (53月)
35m' ( 73月)
平层
55m' ( 83月)
55m' ( 114- 116 月)
项目一期
万科云城项目临广园快速路、沈海高速、华 南快速， 21号地铁在建项目东南边设智慧城 站（ 2016年12月开通，最晚2017年年初开 通，6站即可到达珠江新城）离项目约8分钟 步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营。 整体上，万科云城项目发展潜力巨大。
3
一期：万科云城
一期：万科云城
写字楼
A
公寓
C
B
万科自持写字楼
D
写字楼
建筑信息
产权年限 40年（商业用地）
占地面积 2.8万㎡
建筑面积 8.3万㎡
户型 装修情况 楼层状况
总户数
平层复式55—76㎡ （1层底商，2－8层LOFT，9层平层）
精装修
1、约60㎡4.5米层高的【云soho】公寓；