延长至2000年底。
政策梳理
2002年7月10日，国家税务总局发布《关于 认真做好土地增值税征收管理工作的通知 》，具体规定：“一对在1994年1月1日以前 已签订房地产开发合同或立项并已按规定 投入资金进行开发，其首次转让房地产的 ，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征 税。
二、完善土地增值税的预征办法，各地开 始预征。”
政策梳理
1995年5月25日，财政部、国家税务总局发 布《关于土地增值税一些具体问题规定的 通知》，对于以房地产进行投资、联营， 合作建房，企业兼并转让房地产的征免税 问题等进行了相关规定。
国税发[1995]48号
政策梳理
1999年7月29日，财政部、国家税务总局发 布《关于调整房地产市场若干税收政策的 通知》，规定自1999年8月1日起对居民个人 拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土 地增值税。
政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税普通 标准住宅有关政策的通知财税[2006]141 号 2006-10-20 规定： “普通标准住宅”的 认定，可在各省、自治区、直辖市人民政 府根据《国务院办公厅转发建设部等部门 关于做好稳定住房价格工作意见的通知》( 国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准” 的范围内从严掌握。
条例第二条所称的收入，包括转让房地 产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字(1995)6号《土地增值税
暂行条例实施细则》）
视同销售收 入的确认
(2)非直接销售
房地产开发企业将开发产品用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资 人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非 货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。
政策梳理
1995年1月27日，财政部发布《中华人民共 和国土地增值税暂行条例实施细则》，具 体实施《中华人民共和国土地增值税暂行 条例》。
政策梳理
1995年1月27日，财政部发布《关于对1994年1月1 日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值 税的通知》。具体规定：1994年1月1日以前已签 订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让 ，均免征土地增值税；1994年1月1日以前已签订 房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金 进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转 让房地产的，免征土地增值税，签订合同日期以 有偿受让土地合同签订之日为准；
自用的收入 确定
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
房地产开发企业将开发的部分房地产转为 企业自用或用于出租等商业用途时，如果 产权未发生转移，不征收土地增值税，在 税款清算时不列收入，不扣除相应的成本 和费用。
（国税发〔2006〕187号规定）
旧 房的定义
七、关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产。凡是
已使用一定时间或达到一定磨损程度的房 产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可 由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和 地方税务局具体规定。
起源：
征收土地增值税的国家和地区在具体征收 上各有不同。
例如征税对象就有所差别 中国内地和意大利相同，包括土地及其建
筑物和附着物，即房和地； 台湾和韩国接近，仅针对土地增值课税。
政策梳理
1、为了规范土地、房产市场交易秩序，合 理调节土地增值收益，维护国家权益， 1993年12月13日，国务院发布《中华人民共 和国土地增值税暂行条例》。该条例规定 “转让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附着物并取得收入的单位和个人，为土 地增值税的纳税义务人，应当依照本条例 缴纳土地增值税”，并于1994年1月1日实施 。
土地增值税处理与清算实务
主讲:易坤山
主办:武汉房地产开发企业协会 协办:武汉市金瑞君安税务师事务所
课程安 排
时间:四小时左右 内容: 第一节：增值税历年重要政策回顾 第二节：清算政策分析及实务处理 第三节：三个清算案例分析 第四节：税收优惠与纳税筹划案例 专题：合作建房涉税分析
一、重要政 策回顾
政策梳理
1999年12月24日，财政部、国家税务总局发 布《关于土地增值税优惠政策延期的通知 》，规定：“‘1994年1月1日以前已签订房 地产开发合同或已立项，并已按规定投入 资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年 内首次转让房地产的，免征土地增值税’ 的税收优惠政策已于1998年底到期。
政策梳理
国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知
国税发〔2006〕187号 对土地增值税的清算提出了具体的要求。
二、
清算实务
一、收入的确认问题
（1)纳税人转让房地产所取得收入，包括货 币收入、实物收入和其他收入
（摘自国务院第138号令发布的《土
地增值税暂行条例》）
政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税若干 问题的通知 （财税[2006]21号 ）规定：
（1）、关于纳税人建造普通标准住宅出售 和居民个人转让普通住宅的征免税问题
（2）、关于转让旧房准予扣除项目的计算 问题
政策梳理
（3）、关于土地增值税的预征和清算问题 （4）、关于因城市实施规划、国家建设需 要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税 问题。 （5）、关于以房地产进行投资或联营的征 免税问题 国税发[2006]21号
土地增值税溯源
追根溯源，有研究者将1898年德国在青岛德租界 开征土地增值税作为该税种的起源。此后，1904 年德国在本土开征土地增值税，1911年在德联邦 推广。英国和日本分别在1910、1923年开征土地 增值税。然而由于各种原因，这些国家都停征和 取消了土地增值税。目前仍以土地增值税的名义 对土地增值征税的只有意大利、韩国、中国内地 和台湾。
确认方
法和顺序
第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵 偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等 ，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同 销售收入按下列方法和顺序审核确认： （一）按本企业当月销售的同类房地产的平 均价格核定。 （二）按本企业在同一地区、同一年度销售 的同类房地产的平均价格确认。 （三）参照当地当年、同类房地产的市场价 格或评估价值确认。 国税发[2007]132号