物业-共性
1生活服务
2社交服务
3健康服务
膳食服务：制定餐食建议、送餐等； 管家服务：入室保洁、购物配送、
班车服务等
运动：集体晨练活动、健身瑜伽 课程、舞蹈课程等；
文娱：定期组织电影赏析、联谊 活动、合唱表演、出行游玩等。
定期提供体检及健康评估服务； 提供绿色就医通道； 协助/护理型会提供健康康复理疗、
公区空间：每栋建筑的架空层均
作为老年人公共活动区、休闲娱乐区。
随园嘉树-参考
建筑形态：多层 立面颜色：黄色
天地健康城-参考
建筑形态：多层+小高层 立面颜色：红色、黄色
建筑层高：3.1米
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PART 03
景观 LANDSCAPE
景观-共性
1安全性
人行道宽度≥1.5m，以满足老人、搀扶着 与第三人顺利通过；
通过心电仪、血压仪等智能体检设 备随时监测老人健康状况，通过健 康管家随时记录并给出健康饮食及 医疗建议。
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智能化-个性
养老案例
天地健康城 随园嘉树
活力/独立型
智汇坊 凯健国际
协助/护理型
主要具体应用
安全：卡式数码锁、可视对讲、玄关感应灯、一键呼叫、 生活：垃圾粉碎机、直饮水、智能电话、智能马桶、家庭客户端
卧室：建议可设置分床主卧； 厨房：操作台不宜低于0.75m，预留轮椅操作空隙，
柜底离地高度建议在1.2m； 卫生间：坐便器不大于0.4m，厕位门留有观察窗口。
老人最关注的问题似乎防 滑，其次再是高差等其他 装修问题。
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装修-个性
老人类型
活力老人 独立老人 协助老人 护理老人
年龄特征
60-64岁 65-74岁 75-84岁 85岁以上
老年住宅除了需要考虑多通风、 多采光等舒适度外，还要为中央 空调及地段的设置预留高度，因 此建筑层高要略高于普通住宅的 2.8-3.0米，可以做到3.1米。
尽可能多的为老年人考虑相互之 间的交流空间，可考虑结合入户 大堂、电梯厅等区域设置各种公 共交流区。
7
建筑-共性
亲和源-参考
建筑形态：多层+小高层 立面颜色：红色、橙色
规划 PLANNING
规划-共性
1基础指标
2总体布局
3竖向设计
建筑密度：≤30% 容积率：≤1.5 绿化率：≥40%（普通住宅30%） 集中绿地面积：≥2㎡/人
配套服务设施及物业管理中心均 设置在社区内部中心；
根据一定服务半径（通常为180250m），将不同种类ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ年住宅 布置在靠近社区中心的位置。
型房间直接设置在医院内，如天地健康城、泰康之家； 活力及独立型自理老人对休闲娱乐及景观资源的需求度相对较
高，建议将活力型住宅设置在景观资源更好的区域。
5
PART 02
建筑 BUILDING
建筑-共性
1形态&立面
2建筑层高
3公区空间
以多层及小高层为主，多层一般 均设置电梯；
老年人视觉及认知功能衰退，对 黄、橙、红色较敏感，建议建筑 中加入敏感色，强标示性元素。
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配套-共性
亲和源-参考
配套类型 建筑面积（㎡）
占比
会所
8000
8%
颐养院 老年商业街
9736 1450
9.74% 1.45%
21.76%
配餐中心
2575
2.57% 备注：总建筑面积10万方
配餐中心 3575㎡
医院及护理院 9736㎡
商业 1450㎡
健康会所 8000㎡
22
PART 08
物业 SERVICE
老人对卧室、卫生间、厨房、起居 室的关注度较高。特别是卧室，老 年人大部分的室内活动时间都在卧 室，建议卧室适当放大，此外，老 人还喜欢大厨房、大卫生间。
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户型-个性
万科智汇坊-参考
智汇坊1.0，共10个单人间（8100-9600元/月），6个双人间 （6000-7500元/月），2个四人间（4500-6000元/月），单人 间价格远高于其他房型，但出租率却不及其他两种房型；
智汇坊2.0，将以性价比高的两人和四人间作为主力户型。
活力及独立老人还是更多希望有自己的单独空间，护理老人由于 身体原因需要安静也更偏向于选独立单间（经济允许的条件下）；
高龄协助老人身体开始出现一些衰退，未来养老花费不可预知，
本身又更倾向于热闹，因此针对高龄协助老人建议可以设置 双人及四人间的房型。
无障碍通道≥1.2m，坡度≥1/12； 配备必须的白光照明； 标识牌放大，颜色以敏感色为主。
2实用性
安全性＞实用性＞功能性＞美观性
养老社区相较于普通住宅而
言，其景观的美观性和功能
性会相对被弱化，而安全性
老年人需要休息的频率相对更高，建议 设置足够的座椅，并配以避风遮阳景观 小品或植物；
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PART 05
装修 DECORATE
装修-共性
1材料
大面积材料选用浅色调； 地面材料采用防滑地砖，不宜选用接缝
多、表面粗糙的材料； 家居等选用木质、塑胶等软性材料。
2功能
清华大学建筑学院老年人研究课题组测量绘制
材料（防滑）＞高差＞扶手安装
室内尽量消除高差，预留扶手位置，老人重要活动 区均应留有轮椅回旋面积；
一般社区内主干道纵坡不大于8%， 而老年住宅小区则不宜大于5%， 以便于不行或乘坐轮椅的老人独 自游览。
4
规划-个性
活力/独立型 居住单元
活力/独立型 居住单元
配套服务
& 管理
社区医院 护理/协助型
居住单元
活力/独立型 居住单元
天地健康城总平图-参考
护理及协助型老人对医疗配套的需求更大，因此通常针对此 类老人的居住单元多靠近社区医疗配套布局，很多护理
养老地产产品八大体系
思考逻辑
养 老
1
从老年客户需求出发
产
品
活力老人
独立老人
协助老人
护理老人
八
大
体
系
怎
2
参考标杆项目经验
么
做
乌镇雅园
随园嘉树
万科智汇坊 凯建徐汇苑
亲和源
规划体系 建筑体系 景观体系 户型体系 装修体系 智能化体系
配套体系 物业体系
产品建议
可固化的共性 需注意的个性
2
PART 01
健康特征
健康状况良好 大多有慢性疾病 身体逐渐丧失一些功能 有各种疾病，生命受到威胁
适老化装修建议
常规做法，注意防滑材料 增强防滑措施，增加扶手 考虑轮椅尺度及防护措施
重点考虑防护措施
常规做法（分床设计）
防滑措施、扶手，更适合独立及协助老人
重点防护，适合护理老人
16
PART 06
智能化 INTELLIGENT
提供配药建议等。
24
THE END THANKS
健康：健康管家
安全：插卡取电、一键紧急呼叫按钮、不活动通知、人体感应灯 生活：直饮水、智能电话、一卡通、家庭客户端 健康：健康管家
安全：声控灯、紧急呼叫拉环 健康：智能体检设备
安全：紧急呼叫拉铃（连接到每层的护士台）
智能化排序 安全＞生活＞健康 安全＞健康＞生活
配置建议
养老产品类型
活力型 独立型 协助型 护理型
智能化-共性
1安全
2生活
3健康
智能安防：包括智能门禁、无盲 区监控及自动报警；
紧急救助：在室内外主要区域设 置紧急救助按钮、厨房煤气泄漏 报警、感应灯等。
设备：水系统、智能电话、智能 马桶、新风系统等；
服务：通过家庭客户终端、APP 等形式为老人提供家政、维修、 居家环境监测、社区活动、出行 旅游、心理辅导等服务。
为满足全气候下的通行，大多数养老社 区会选择设置风雨连廊。
和实用性则更为重要。
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PART 04
户型 INDOOR
户型-共性
1房型
2面积
3功能
老年公寓产品建议以一居室和二 居室为主，建议可占总户型的 90%以上。
老年公寓的主力面积段一般控制 在100㎡以下；
建议卧室＞10㎡，厨房＞6㎡， 卫生间＞5m。
智能安防 ★ ★ ☆ ☆
安全
紧急救助 ★ ★ ★ ★
设备 ☆ ☆
生活
服务
健康
☆
☆
☆
☆
☆
☆
★ 建议标配 ☆ 建议选配
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PART 07
配套 PUBLIC BUILDING
配套-共性
1面积占比
2配套类型
服务配套（公建）建筑面积一般占总建面 的20%-30%。
一般包括商业配套、医疗配套、餐饮配套、 娱乐设施配套。