（一）合同加审批 （二）法定方式 （三）划拨 （四）出让
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三、出让建设用地使用权的基
本内容
（一）设立方式
1、协议
2、招标
3、拍卖
（二）登记生效
（三）权利设定期限
居住用地70年
工业用地50年
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
商业、旅游、娱乐用地40年
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五、建设用地使用权的消灭
（一）土地灭失 （二）国家提前收回土地 （三）按期收回
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设例3·6:
甲公司和市国土局签订了A土地的建设 用地使用权出让合同。在投入了一部分 资金开发了一段时间后,甲公司改变了原 开发计划,市国土局对甲公司实施了罚款 的行政处罚,但甲公司未纠正自己的行为。 后市国土局决定收回A土地使用权。
有关系为前提 4、用益物权的客体是他人的不动产 或
动产
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（三）用益物权的功能
1、在社会分工越来越细、社会化大生 产越来越高的条件下,所有人不可能也 不必要亲自全部的行使其所有权的权 能,必须有一部分权能让渡与他人行使。
2、鼓励和监督所有人对物的利用,以 发挥物的效用,促进市场经济的发展。
物权法
第一编 物权总论 第二编 所有权 第三编 用益物权 第四编 担保物权 第五编 占有
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第三编 用益物权
第十三章 用益物权总论 第十四章 土地承包经营权 第十五章 建设用地使用权 第十六章 宅基地使用权 第十七章 地役权
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第十三章 用益物权概述
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（二）宅基地使用权的特征
1、宅基地使用权是居民因建造住宅而享有 的土地使用权。
2、宅基地使用权与集体经济组织成员的资 格和福利不可分离。
3、宅基地使用权是特定主体在集体土地上 设定的用益物权。
4、集体经济组织的成员只能申请一处宅基 地。
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二、宅基地使用权的效力
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一、土地承包经营权的概念
（一）土地承包经营权的含义 土地承包经营权,是指农户或者经
济组织在集体所有的或者国家所有 由集体使用的土地上,依据承包合 同的约定进行农业经营活动的权利。
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设例3·2:
甲系乙村农民,于2000年向乙村委会提出要求 承包A土地共10亩。村委会同意并经村民大 会讨论通过,但没有办理承包手续。2001年,甲 在A土地从事经营活动时,遭到居住在A土地 两侧的村民丙等人阻挠,丙等人认为,按照当 地习惯,各家宅基地后面的土地归各家使用, 而且村委会同意甲承包未经他们的同意。甲 此时到村委会办理承包手续,后甲继续从事经 营活动时遭到丙等人阻挠而发生纠纷。
（三）确立作为用益物权的宅基地使用权
（四）增设传统民法所公认的地役权制度
（五）包括采矿权、取水权、渔业权等在内 的准物权,应否作为用益物权在物权法中予以
规定
2权
一、土地承包经营权的概念 二、土地承包经营权的取得 三、土地承包经营权的效力 四、土地承包经营权的消灭
问题:甲是否可请求丙公司停止建设?
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三、地役权的效力
（一）地役权人的权利和义务 1、供役地的使用权 2、为必要的附随行为的权利 3、设置附属设施的权利 4、支付地租的义务 5、维持附属设施的义务 6、合理使用供役地的义务
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三、地役权的效力
（二）供役地人的权利和义务 1、变更使用场所及方法的请求权 2、附属设施使用权及费用分担义务 3、租金请求权 4、容忍土地上负担或不作为的义务
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（三）地役权与不动产相邻 关系的关系
地役权和相邻关系在外观上有很大的相似之 处。
1、权利的取得方式不同。
2、权利设定对公示的要求不同。
3、权利内容不同。
4、在法律规范的性质方面不同
5、在权利取得是否有偿和权利是否受期限限 制方面不同。
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二、地役权的取得
综合或者其他用地50年
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四、建设用地使用权的转让
（一）出让土地使用权转让
（二）划拨土地使用权的转让
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设例3·5:
甲市国土局将A土地出让给乙公司 用于建设办公楼。乙公司于取得建 设施工许可证后,因经营状况恶化, 而将A土地使用权转让给了丙公司。
问题:乙公司转让行为是否有效?
（一）设定取得
（二）移转取得
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设例3·8:
甲房地产公司有A土地的建设用地使用 权,A土地旁边B土地使用权为乙公司所 有。甲为在A土地上建设豪华酒店且不 因B地上有高层建筑而影响眺望大海,而 与乙公司签订合同,以每年10万元的补偿 换取乙公司不在B土地建设超过三层的 建筑物,双方并在房地产管理部门登记。 后乙公司将B土地使用权转让丙公司,丙 公司欲建设10层高楼。
土地承包经营权还可以因以下原因而消灭: （一）土地因自然灾害严重毁损;（二）承包 方自愿将土地退回发包方;（三）承包方因全 家迁入设区的市,转为非农业人口,而交出承 包地;（四）国家征收。
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设例3·4:
甲等5户农民承包本村土地经营,后因政 府需要占用土地而经市国土局批准征收 了甲等农民承包的土地。后因故没有使 用,甲等人仍然继续耕种。政府把该片土 地又批准给乙厂使用。甲等人提出异议。
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设例3·1
甲和乙为二婚夫妻,二人没有子女,但是甲有 和前妻所生的儿子丙。甲立遗嘱确定,甲所 有的房屋A归丙继承,但是在乙有生之年再婚 之前,可以在A居住。
问题:乙对A有什么权利?
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二、我国用益物权体系
（一）对土地承包经营权的内容予以重新定 位
（二）以建设用地使用权制度取代国有土地 使用权
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第十七章 地役权
一、地役权的概念 二、地役权的取得 三、地役权的效力 四、地役权的消灭
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一、地役权的概念
（一）地役权的含义
地役权,是指土地所有人、土地用益物权人为使用自 己土地的便利而使用他人土地的权利。
（二）地役权的特征
1、地役权是存在于他人土地之上的物权。 2、地役权是利用他人土地的权利。 3、地役权是为需役地的便利而设定的物权。 4、地役权具有从属性。 5、地役权具有不可分性。
问题:市国土局是否有权收回土地?
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第十六章 宅基地使用权
一、宅基地使用权的概念 二、宅基地使用权的效力 三、宅基地使用权的消灭
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一、宅基地使用权的概念
（一）宅基地使用权的定义 宅基地使用权,是指居民因在集体所有的土
地上建筑房屋以供居住而对占有的地基的 使用权利。
问题:甲等人的土地承包经营权是否消 灭?
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第十五章 建设用地使用权
一、建设用地使用权的概念 二、建设用地使用权的取得 三、出让建设用地使用权的基本内
容 四、建设用地使用权的转让 五、建设用地使用权的消灭
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一、建设用地使用权的概念
建设用地使用权,是指民事主体依法在国有土 地上营造建筑物或者其他附着物并进行占有、 使用和收益的权利。
问题:甲是否可以主张权利?
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（二）土地承包经营权的特 点以及发展趋势
1、权利性质上,土地承包经营权已经基 本完成从债权向物权转化。
2、权利的设定上,正在由均分性向市场 性转变。
3、权利的主体上,由集体成员内部向成 员外部延伸。
4、权利的功能上,由福利性向经济性发
展。
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定合同 （五）地役权的抛弃
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设例3·10:
甲乙同住一村。甲的马车可以经大路回 家,但从乙的家门前走更近一些。于是, 甲乙达成协议,甲每年支付1千元可从乙 门前通行马车。后甲卖掉马车另买汽车 一辆,还是从乙门前通过。又过了一年, 甲又开了一家废品收购站,来往送废品的 车辆都从乙门前经过。乙出面阻止。
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设例3·7:
甲为农村居民,在宅基地上建设了房屋A三间。 乙为城市居民,想搬到农村居住,正好甲迁到 城市儿子家欲转让房屋。于是双方签订了 合同。后A因为建设高铁而被征收,甲主张征 收补偿应归自己所有。
问题:征收补偿应归谁所有?
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三、宅基地使用权的消灭
（一）宅基地的收回和调整 （二）宅基地的征收 （三）宅基地使用权的抛弃 （四）宅基地的灭失 （五）宅基地长期闲置
问题:甲如何主张权利?
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三、土地承包经营权的效力
（一）家庭承包 1、在承包期内,不得收回承包地 2、承包期内,发包方不得调整承包地 3、承包方可以依法继承和流转
（二）其他承包方式 1、继承
2、抵押 3、转让等
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四、土地承包经营权的消灭
《农村土地承包法》第20条规定:耕地的承包 期为三十年。草地的承包期为三十年至五十 年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林 木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门 批准可以延长。
一、用益物权的概念
二、我国用益物权体系
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一、用益物权的概念
（一）用益物权的含义
用益物权,是指占有他人所有的不动产或者 动产,于一定范围内得为使用收益的限制物 权。