一、项目基本概述（一）、项目概况“润翔小区”经济适用房项目，由陕西润翔置业有限公司组织开发，本公司成立于2002年9月，注册资本金1000万元，经过多年的经营和发展，已形成了以房地产开发为主，楼宇自动化建材等多种经营的综合性公司。

“润翔小区”小区项目，是西安市发改委和经济适用房领导小组批准立项的经济适用房项目，已列入2007年西安市经济适用房建设计划。

西安市规划局已核准了“控制性规划”办理了项目“建设用地规划许可证”，西安市土地局已通过了土地征用预审，并获得国土资源局征地审批，目前我公司已着手进行土地征用工作。

“润翔小区”项目位于西安市北郊太华路以西、凤城四路以北、长青二路以南、东十里铺村以东，城市建设一类居住用地范围内，宗地总征地面积为231.757亩，居住区规划用地为112000㎡，约168亩。

地上总建筑面积520800㎡，建筑密度为29.5%，容积率4.65，绿地率35%，总投资估算为：124051万元人民币。

（二）、可行性研究的主要技术经济指标本项目研究主要技术经济参数，以西安建筑科技大学建筑设计研究院，2007年8月末所作总平面图为计算依据。

总建筑面积 562800㎡其中：住宅面积 454600㎡公建面积 66200㎡地下建筑 42000㎡总投资117491万元（不含建设期贷款利息）自有资金投入：15000万元经分析研究，本项目主要经济指标为：高层住宅得房成本：2244元/㎡税后利润60064万元全部投资净现值23717万元>0自有资金净现值2204万元>0全部投资内部收益率42.5%自有资金内部收益率44.64%总投资利润率48.58%自有资金投资利润率42.48%（三）、可行性研究的依据本项目可行性报告研究主要依据如下文件资料：1、西安建筑科技大学建筑设计研究院所作：润翔小区经济适用房项目方案设计和总平面规划。

2、市发改委及经济适用房领导小组办公室关于立项，建设计划等相关文件，市规划局、土地局关于建设用地规划许可证、控规、土地预审等相关文件。

3、西安市有关经济适用房建设、销售的相关政策、文件。

二、项目投资环境与市场研究（一）、西安宏观房地产市场分析（略）（二）、西安房地产板块市场发展分析（略）上述（一）、（二）项内容，由于目前传媒资料供给较多，业内人士十分清楚，故在此略去。

（三）西安市经济适用房发展概况西安市从1998年开始建设经济适用住房以满足中低收入市民的住房需求，在2005年底分六批下达经济适用房项目计划322个，总建设规模为2646万㎡，但至2005年底，共建成经济适用房775.8万㎡，大约解决45万户家庭的住房困难，从2006年开始，西安市计划加大经济适用房建设力度，今后五年计划保持经济适用房项目1600万㎡——1800万㎡的建设规模，以每年向市场推出200万㎡——300万㎡经济适用房为目标。

据市经济适用房领导小组办公室的信息，2006年列入经济适用房建设计划共78个项目，建设规模达到1805.5万㎡，总投资约319.19亿元，而每年的实际供应量不足100万㎡，实际需求量西安市平均每年为280万㎡，供需矛盾较大。

依据中国房协预计，我国房地产业还会持续发展二十年，因为三大需求支持这一论断：一是“主动型”住房需求，目前城镇人均住房面积为26㎡，预计到2020年为30—35㎡。

目前居民消费中居住支出占15%，与发达国家的30%—50%有差距，预计会提高到20—30%，这会释放出购房能量。

二是“被动型”住房需求，主要是城镇旧城改造的拆迁安置用房，大约拆1㎡需2㎡安置。

三是“自动型”住房需求，主要指城市化进程加快，若按每年1%城镇化速度，每年则有1300万—1500万农民进城，一般这些人在城市居住十年即产生住房需求。

这三大需求，其中对经济适用房需求所占比重较大。

党的十七大提出的举措解决低收入人群的住房问题：一是建立建立健全廉租房制度，据统计，截止2006年底廉租房投入已达71亿元，解决了30万户低保人群住房问题，今后力度将进一步加大。

二是提供经济适用房，每年大约1.5亿㎡，到现在为止，已解决了1600万户城市低收入人群的住房问题。

今后仍将进一步加大土地供应和投入。

三是建立住房公积金制度，一共累计归集了14000亿元，以解决职工购房资金难的问题。

四是推动棚户区改造，全国大约有集中成片棚户区1.5亿㎡，以解决供地难的问题。

总之，经济适用房的建设，从国家到地方各级政府都把它列入到有关民生的重大项目，具体落实和实施。

（四）、典型项目市场调研1、典型项目选取标准我们从与本项目有竞争和比较的角度出发，选择周边和西安具有知命的几个项目作为本案可类比项目，其选取主要结合市场与本案项目特征，遵循以下原则：项目规模：占地面积与本案接近项目类型：与本案区位或产品类型相近开发背景：开发商为民营方企表一：2、总体评价在西安市目前在建和销售的经济适用房项目，以城北和城南两个板块居多，大项目少，小型项目居多，新开发的物业类型以多层和高层居多，且多以棚户区改造及单位集资建房，拆迁安置房居多，像“润翔小区”这样成片，大规模开发的项目市场并不多，因此，项目社会意义巨大。

（五）、市场分析小结1、经济适用房消费群体构成分析由于经济适用房是国家提供给中低收入家庭的政策性住房，因此消费群体主要集中在城市中等收入阶层（40%）和较低收入阶层（30%），约占70%左右的城市消费群体，细分还可以分为：城市旧城区改造的拆迁安置户；中小企业普通职工以及按政策规定年收入在33200元（西安市）以下的城市居民。

西安目前市场经济适用房，高层住宅总体价格水平在2900元/㎡～3000元/㎡之间，以经济适用房主流面积65～100㎡计算，总价在19万元～30万元之间，是可以承受的。

2、主力消费层的区域构成分析一般城市的中等收入阶层和较低收入阶层为：企业中层管理人员、职工、一般技术人员和教育、科研、文化、卫生等行业月收入在2500元/月以下人员，西安市主要分布在城东、城西和旧传统工业区，以及城内小个体商户，这些人群构成了经济适用房的购房主体。

3、消费意向调查·对购房面积的调查，经济适用房以80㎡/户—100㎡/户二室二厅或三室二厅为主力户型，可满足一家三口——四口人二代或三代人居住要求，对60㎡以下一室一厅或一室半一厅需求不大，较大户型有需求，但受购买能力限制，需求总体不会很大。

·对区位选择，选购经济适用房人群对区位要求，一是距工作地点近，二是交通便利，费用低，最后才是环境要求。

但由于大多数这类项目都选址在地价便宜的远郊，因此，近郊的项目更受欢迎。

4、对物业形态的选择经济适用房消费群体在购房时，一般首选多层，这是因为价格便宜，公摊小，其次为小高层、高层住宅。

5、经济适用房发展趋势分析经济适用房是国家提供给中低收入家庭的政策性住房，与廉租房一起，构成我国“居者有其屋”的住房保障体系，是目前我国全面建设小康社会，构建和谐社会的重要部分，会在相当长的时间内健康稳定发展，随着国民经济，国家财政收入增长，居民消费水平的增长，其建设标准也将会提高，因此，目前在经济适用房的规划建设中要做到与时俱进，有超前意识。

三、项目开发条件及技术设计方案分析（一）、项目宗地现状概况1、自然条件项目用地范围内地势平坦，呈南高北低走势，东西方向高差不大，现在区内已无基本农田，完全由临建房屋占用。

本地区与西安市气候特征基本一致，常年主导风向为东北——西南风，气温、降水属暖温带温暖半湿润性季风气候。

水文条件：小区地处渭河二级阶地，属强富水带。

场区内无地表水系发育，无积水，无地裂缝等不良工程地质现象，适宜建设。

2、地物情况本项目用地在太华路以西，太华路是西安城市南北交通主干道，规划在建的凤城五路横穿小区中部，把小区用地分成南北两块，目前用地范围内盖满了临建仓库和小型加工作坊，沿街是二、三层小商铺，居民住宅不多，项目拆迁安置工程量巨大，任务十分艰巨。

沿凤城五路有一条110KW输电线路，是对本项目影响较大的永久性地物，但也给项目用电带来方便。

沿太华北路和规划在建的凤城五路，均有城市给排水、天然气、热力管网，可供项目就近接驳。

（二）项目发展条件分析1、优势分析①、区位优势本项目地处西安市经济技术开发区以东，太华北路建材、装饰材料贸易中心北延伸线上，新规划的大明宫遗址保护区以北，西安市新的行政中心区以南，占据新北城的中心区域，其区位优势明显：·项目所处区域为西安市目前重点发展的区域，其产业与经济发展势头强劲，必将形成商务与行政办公中心，且已具备一定规模，市民认同感强。

·区域环境优美、安静，是居住聚居区，占据重要位置，西边的经济开发区，已确立了西安新经济与制造业中心的地位，南面是西北最大的建材、装饰材料贸易中心和大明宫遗址保护区，人文底蕴丰富，绿色生态环境好，北边是新行政商务中心，目前这一区位具有稀缺性。

②、便捷的交通网络凤城四、五路、长青二路与太华路、未央路、地铁2#线相连，形成了最便捷的纵横交通网络，可直达市区任何地方。

2、劣势及对策分析①、拆迁安置工作量大，且大多为商业、仓库、加工作坊等经营性用房，补偿较难，因此，拆迁成为本项目胜利实施的关键，应作好前期调研，制定周密而详尽的拆迁补偿方案，顺利实施拆迁工程。

②、沿凤城五路南侧临110KVA高压线，对小区环境和景观有一定影响，可采用埋地方法处理，虽然增加了投资，但产生的环境效益和用地效益对本项目来说更有补益。

（三）、地块征用情况目前项目总用地231.757亩，征地工作正着手进行，但还未进入实质性工作阶段。

（四）、项目规划设计构思方案根据西安建筑科技大学建筑设计研究院对本项目的设计规划方案，其设计构思要点说明如下：1、规划设计目标①以具有现代居住水平的健康型城市住宅为目标，满足居住生活的环境条件和居住性舒适、安全性、健康和美观的要求，为住户提供多样化、可选择的，适应性强的经济适用房住宅，创造具有良好居住环境，配套服务设施齐全，基础设施完善的居住小区。

②、依靠科技进步、推广新材料、新技术，提高住宅功能使用水平，实现小区与住宅的节能、节地、节材。

③、合理组织绿化，小区交通体系，完善公建布局和休闲，健身广场，高层住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态。

④、吸收我市以及国内居民小区规划特点，创新本小区规划特色，充分满足未来住户生活居住要求和心理情感要求，实现以人为本，尊重生活的设计理念。

2、规划结构和空间布局①、本规划结构可概括为二区、二级、二中心、一环路。

·城市规划的凤城五路将小区分隔成南、北二个块区。

·本规划将小区空间划分为二级，一级为小区中心花园，二级为各组团中心花园或宅前花园，并由南北对称的中轴线组成的环形道路，绿化系统和建筑布局来衔接各个空间层次，形成丰富的小区景观环境。