浅议如何配合提升“告庄西双景”投资价值
-----执行方案提纲
一、前言
所谓提升模式，类指通过改造提升原有自身的产品，来塑造大型旅游度假项目的开发模式，主要是在一个具备潜力自然资源的区域，通过主题项目的开发，带动区域人气，提升土地价值，强力整合周边资源，提升文化景观，使其项目的盈利从单一的地产开发，直接向主题项目经营获利延伸及相互并同发展。

二、现状浅析
1、官方定义：广义的旅游地产项目（旅游先行带动房地产发展模式及升值项目价值盈利模式）
官方描述：
告庄西双景深度整合国际资源，打通旅游产业脉络，盛大规划西双版纳唯一的“大金三角国际旅游集散中心、大傣文化体验中心、国际时尚购物中心、东南亚手工艺品贸易中心、东南亚文化交流中心、国际水上娱乐中心”六大中心，为商流、物流、人流、资金流、信息流提供了坚实的交流平台。

项目整体功能性、观赏性、体验性出发，精心设计“滨江雨林道、百象迎宾道、狂欢娱乐大道、大金塔集会广场、湄公河人家”五大景观带，完美呈现告庄西双景独具风情的视觉享受。

作为国际视野下的重要旅游平台，告庄西双景浓缩大金三角精彩异域文化、纯正傣泰风貌，打造“20万㎡旅游购物综合体、18万㎡娱乐综合体、15万㎡城市综合体”三大综合体，以最前沿的手笔、不可替代的姿态，铸就国际繁华之都、景洪未来生活体验之城。

2、官方对影响旅游地产价值提升的至关重要的因素：西双版纳城市价值、区位交通价值、门户枢纽价值、文化价值、实力企业价值等客观层次方面的表述十分透切、深远。

3、实际体现：项目的文化因素、环境因素、宜居宜商因素、可进入因素的形态表现已很具规模，此项目的规模与功能，建筑的色彩与体量，布局的尺度与收放，氛围的营构与把握非常成熟。

并通过新颖朴实的外观、功能完善的内构、配套齐备的设施、自然协调的韵味，塑造项目的特色和魅力；能够通过资源的整合，形成一条完整的产业链，形成既为旅游者服务，又保证形成一个复合功能的旅游综合体。

二、浅议提升执行方案
1、市场营业拓展定义：狭义的旅游地产概念-（就是以旅游人群为目标、为最终消费者的物业形式，亦可认为是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区域有高度密切关联的）。

（1）提升的决定因素
商业因素：对旅游地产价值的影响主要体现在经营性物业的开发程度。

在旅游地产项目中，经营性物业的开发形态和经营模式是实现地块增值的重要因素。

在一个成功的旅游地产项目中，经营性物业必定扮演了旅游吸引物和综合服务体的双重角色。

作为旅游目的地，经营性物业是旅游者旅游消费的重要平台，特色的旅游商业也可成为旅游目的地的重要吸引物。

运营因素：运营管理主要指在整个项目的运营过程中，进行统筹管理，确保项目整体的有序、有质、有效的运行，以实现项目的整体效益最大化。

服务因素：在当今时代，竞争更取决于软实力，尤其在服务领域，不管是旅游项目，还是地产项目，服务质量和服务意识已经成为项目是否能长期吸引客群，培养忠诚客户的决定性因素，所以对于旅游地产项目来讲，如何营造良好的服务氛围，如何让消费者感受贴心、真心服务，将对项目的成败以及提升项目价值发挥重要作用。

（2）执行面：旅游地产项目主要体现招商管理和运营管理二个方面招商管理：涉及两个层面，一是是否能够招到足够数量的商家，二是在招到足够数量商家的同时，是否能够找到足够质量的商家。

由于整个项目的需求统一的规划管理，各自商家的产品定位和市场定位不一样，这就直接决定了整个项目的品位和质量参差不齐，从而影响项目的档次和价值提升。

尤其是旅游度假综合体的开发，一定要形成统一的风格，包括各种经营业态的互补性，建筑风格的一致性，服务人员的服务态度的一致性等。

运营管理：核心问题以及需要去关注的是旅游地产价值链模型--围绕着有6个点，分别是政府、开发商、经营者、本地居民、经营者、游客，投资者关注的是商业前景，项目的开发创造更多的来源；吸引、招徕更多的消费者，把项目的商业价值提高，让消费额度可以提高；让观光落地变成旅游、度假、休闲；利用人文历史的版块，延长消费时段。

回归重点，跟游客之间发生关系的是经营者和当地的居民，所以本地居民的利用非常的重要，包括一些商铺，如果是本地居民，他租赁的时期也会更长一些。

所以从开发的角度来看，如何把本地的政
府本地居民联合好，来打造一个好的完整产业链，最终围绕游客为他创造一个消费的平台。

同时必须要挖掘项目的商业内涵。

避免客源分化造成高质量与低质量的两极分化；避免不完整的商业布局造成消费客源矛盾，加剧旅游商品与旅游服务的单一性缺陷；避免不稳定的旅游商业消费加大商业物业开发和经营的难度；避免项目本身内涵与商业经营内容严重脱节，形成游客多消费低的畸形商业形态。

力求引导实行科学的消费模式：深度的体验--认可--导致消费。

三、运作模式
1、以劳务派遣的形式组建“市场营业拓展中心”，实行旅游板块营销托管。

2、职责：
（1）营销职能
主要包含旅游板块营销战略规划、销售管理工程、区域旅游市场营销辅导、区域样板市场打造。

对景区产品、景区品牌、营销策略、终端市场的表现做全面的诊断，结合市场环境的分析、竞争对手的分析及自身分析，重新确定产品导向或品牌全新的营销策略，打造样板市场，规范市场组织终端，从整体上系统的强化营销职能。

（2）品牌形象
主要包含品牌诊断与研究、品牌战略规划、年度传播与投放、形象设计系统、推广设计系统。

确定正确的品牌发展方向，设计出品牌的形象系统及推广系统，制定品牌的整合传播计划，从而打造出强势的品牌形象。

（3）市场推广
主要包括对客源市场的调查与研究、新产品策划、产品招商策划、客源市场推广策划、客源市场推广设计系统。

（4）市场组织
主要包括稳定的客源市场组织与开拓性的销售渠道搭建。

游客量是景区最终收益的核心所在，市场组织与渠道搭建是实现收益的保障，散客与自由行市场巨大，团队市场仍具活力，在保证价值与利益的前提下，如何有效组织，开拓新的销售渠道。

四、提升的启动：旅游地产关注点
1、提高区域的旅游等级，关键就是游客的增量，简单开发一个旅游地产的项目，只是在原有的上面分割一块，本来是去那个地方消费只是把它拉过来，这样未来它的可持续发展也是有问题的；
2、主线：文化创意为主题--美食的特色主题--宗教朝圣主题。

新的文化植入，更高端的饮食文化，旅游景点、人文历史，把过去没有挖掘出来的东西挖掘出来；
3、政治支持力度，当政治支持力度足够的时候，成功率就会很高。

4、产品增值：赢利模式
（1）即提供有助于丰富体验（经历）的游憩服务以及相应的服务体验来实现盈利的模式，通过旅游者的餐饮、住宿、购物等相关外延服务来获取盈利；
（2）通过自身的节庆活动和对外招商以及其他会展、广告、等其他的一系列对外服务而达到盈利目的的盈利模式的组合，这是深度开发盈利模式。

五、成本运营和效益评估
1、将此综合项目年度直投等广告费用预算部分转化成委托营销成本；
2、此项目受托推广的委托方如供应商提供的推广费用转化成部门的运营成本；
3、以到店人数的统计为数据以作效益评估。