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讲师介绍
中央电视台 《法律讲堂》
《为您服务》特别节目 “维权路上我的家”
江苏新城地产精英培训
大连亿达集团内训
董律师为中大恒基中高层 管理人员进行法律风险防
范培训
“动力100”建设行业信息化 论坛
讲师介绍
业务特长
房地产非诉业务 ❖ 在研究、比较、分析全国各地数十家房地产标杆企业的发展历程、管理精髓、老板个性、团队成员、 制约因素以及有效调整的基础上，总结、提炼出房地产企业独特的“管理之道”， 完整地形成了房地产企 业各个管理模块的管理模板，精心研制而成极具针对性的房地产企业培训课程。 ❖ 能够为房地产开发全过程提供专业的法律服务，为房地产企业量身定作科学的管理咨询方案、法律风 险防范及应急处理预案，帮助房地产企业防患于未然，快速有效地化解现存问题。
土地一级开发概况 1
土地一级开发概况 全国土地一级开发产生及基本情况 北京土地一级开发现状
土地一级开发概况 1
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（一）我国城市土地一级开发产生的背景 1. 土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础。 2. 我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型
开发商来完成。
土地一级开发概况 1
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（二）我国城市土地一级开发的发展历程 2. 发展期（1999 年至 2002 年） 这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。由于经营性用地“招拍挂”制度的实施，协议
出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化的竞争压力，开始转向 专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务就是在完成具体地块的土地一级开发（包括征地、拆迁和 基础设施建设等）之后将土地交还给政府，再由政府统一向社会出让熟地。但在这个时期，土地一级开 发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争， 使得土地一级开发工作未能达到理想的效果。这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发。
制度和建设项目的顺利实施。 6、筹措了土地储备和开发资金。 7、建立了土地交易市场，推动了经营性土地入市交易。
房地产企业风险防范体系
从
管
人力资源管理
理 角
度
看
制度流程
房 地
产
企组织结构业法源自律风目标管理
险 防
范
与
应
经营计划
急
预
案
战略计划
最好的不一定是最适合的 最适合的才是最好的
从法律角度看房地产项目开发流程关键管控点与解决之道
投资决策阶段
土地获取阶段
规划设计阶段
建设施工阶段
销售物业阶段
土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范
讲师介绍
经典案例
房地产非诉业务 1、“重庆市江北区观音桥农贸市场扩建土地联合整治”一、二级联动开发项目法律顾问，具体包括土地一 级开发政府谈判与交流提纲拟定、换文执行《协议书》拟定等。（项目标的近50亿元人民币）。 2、“天津北辰区宜兴埠旧村改造项目”7#及8#地块项目收购，具体包括项目法律尽职调查、项目收购方案 拟定、项目收购谈判交流、项目合作协议书的拟定等。（项目标的20余亿元人民币）。 3、“天津市塘沽区渤海度假村项目”项目收购法律顾问。（项目标的近10亿元人民币）。 4、福建仙游“中国古典家具生产交易中心项目”土地一、二级联动开发项目法律顾问。 5、深圳惠州“小金口土地一级开发项目”一二级联动开发法律顾问。 6、大连“普湾新区5000亩土地项目”一级开发法律顾问。 7、北京“马池口项目”土地一级开发法律顾问。 8、北京“马池口项目”土地一级开发法律顾问。
的土地开发模式。 3、我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力。
土地一级开发概况 1
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（二）我国城市土地一级开发的发展历程 1、萌芽期（1996 年至 1999 年） 这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，土地一级开发的概念还不是很明确。 1996 年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。 1999 年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。 土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。 这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产
资本市场（收购）
二级市场
一二级联动
直接进行 项目转让
股权收购
商品房包销
承包经营
部分收购
全部收购 （收购项目公司）
一、土地一二级开发失败案例的教训和警示
❖ 浙江义乌土地一级开发失败案例 ❖ 1、情况反映
2、土地使用权出让合同 ❖ 3、催款函
二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件
1、土地一级开发概况 2、土地一级开发基本概念 3、土地一级开发模式及比较 4、土地一级开发的主体 5、土地一级开发过程及流程 6、土地一级开发中的热点、难点 7、国家及主要地方的土地一级开发相关法律法规、政策及解读
❖ 一、土地一级开发失败案例的教训和警示 ❖ 二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件 ❖ 三、土地一、二级联动开发需要注意的法律问题 ❖ 四、土地一级开发成功案例及法律相关文件
一、土地一级开发失败案例的教训和警示
❖ 1、房地产通常拿地方式 ❖ 2、失败案例
一、房地产企业通常的拿地方式
土地获取
土地市场（招拍挂）
土地一二级联动开发操作实务及 法律风险防范
讲师介绍
董振武
北京卓越众鑫企业咨询管理有限公司总经理 北京市国联律师事务所高级合伙人 北京市国联律师事务所房地产部主任 北京大学法学硕士 房地产管理MBA 建筑房地产专业律师 人力资源管理师 中国房地产专业培训网高级培训师 首届“京城地产人力资本战略联盟”发起人 中央电视台《法律讲堂》节目主讲嘉宾 中央电视台《为您服务》节目受邀法律专家
从全国范围来看，由于土地储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备制度，成立 了土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。
土地一级开发概况 1
二、北京市土地一级开发情况
1、土地储备和市场建设的相关政策办法基本完善。 2、建立了市区两级土地整理储备机构。 3、推动了土地储备制度的实施。 4、探索了政府储备土地一级开发的管理模式。 5、建立了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，推动了新的供地