图：2002-2012年10月美国失业率
12 10 8 6 % 4 2 0
10.0
7.9
注：1美元=6.2元人民币
资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析
3
5.5 6 7 8 9
6.5
8.5
7.5
5
第三周，美元兑人民币平均汇率为6.28。
图：2002-2012年11月美元兑人民币周平均汇率
经济环境(4) ：汇率-2005年7月以来美元兑人民币汇率持 续下跌
根据凯斯-希勒房屋价格指数，纽约地区房价波动小于洛杉矶、旧金山。2008年危机前，洛杉 矶、旧金山地区房价指数同比增速最高达到33.3%和23.6%，而纽约地区从2003年起始终保持在 15%左右。2008年危机后，纽约市房价最高降幅为12.1%，远低于其他地区。
图：2000-2012年8月洛杉矶、旧金山、纽约及十大城市价格指数同比
2011年，美国房屋价值中位数为 17.36万元。其中，价值在10万-30万 的房屋占比超过50%。超过100万美金 的房屋占比仅为2%。
图：2011年美国房屋租金价格分布
2.0% 3.2% 13.4%
8.5%
Less than $200 $200 to $299
2011年，美国住宅租金价值中位 数位为871元。租金价格在1000-1500
14
租金回报率：金融危机后回报率呈上升趋势
从近七年美国住宅租金中位数看，美国租金价格不断上涨。2008年金融危机后，美 国房价中位数下降明显，从而租售比不断提高。2011年，美国住宅中位数为17.36万， 年租金中位数为1.05万，租售比为6.0%。
图：2005-2011年美国住宅价格、年租金及租金回报率
图：2000-2012年9月新房销售价格中位数及同比
30 售价中位数 同比 年度均值
20% 15%
25
10%
5.40% 5%
万
20
15
0% -5%
10
-10%
5
-15% -20%
注：1美元=6.2元人民币
资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析
10
住宅成交(2)：新房销售-2011年5月起从历史低位回升
40% 洛杉矶同比 旧金山同比 纽约同比 十大城市同比
30%
20% 10% 0% -10% -20% -30% -40%
注：1美元=6.2元人民币
资料来源：S&P，中国指数研究院整理分析
7
住宅供应(1)：新开工套数-2011年三季度起，新开工套数 明显回升
从新房开工套数看，虽然目前仍处于近十年来较低水平，但从去年三季度开始好转。2003年2005年，每月新开工套数年化值在200万套左右，2006年6月起开始急速下降，2009年1月仅为49万 套，同比下降55%。2012年10月，新开工套数89.4万套，为近年来的最高点，同比上升达42%。
30%
投资额
同比
20%
19.2%
10% 0%
-10%
-20% -30% -40% -50%
2,000
1,000 0
注：1美元=6.2元人民币
资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析
9
住宅成交(1)：新房价格-2010年起连续三年上涨
从新房销售价格中位数来看，除2008年、2009年有所下降外，其他年份均同比上升。2010 年至今已连续三年上涨。2012年9月，新房销售价格中位数为24.2万元，同比上升11.7%。
从新房销售套数来看，目前全美成交量在历史低位。2005年6月，新房销售套数年化值达最 高点139万套，而2012年月平均销售套数仅为36万套。但2011年5月起，新房销售量出现同比上 升。2012年9月，销售套数为39万套，同比上升27.1%。
图：2000-2012年9月新房销售套数年化值及同比
160 140 120
1.0%
2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 0.9% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0%
注：1美元=6.2元人民币
资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析
2
经济环境(3) ：失业率-美国失业率处于近十年来较高水平
从近十年美国失业率走势来看，美国失业率处于较高水平。2008年金融危机爆发 使得美国失业率迅速上升，2009年10月达到10.0%的高点，之后缓慢下降，但2012年 10月失业率仍在7.8%，而2008年之前平均值为5.3%，远高于危机前水平。
6.90
1-Jan-02 19-Mar-… 4-Jun-02 20-… 5-Nov-02 21-Jan-… 8-Apr-03 24-Jun-… 9-Sep-03 25-… 10-Feb-… 27-Apr-… 13-Jul-04 28-… 14-… 1-Mar-05 17-… 2-Aug-05 18-Oct-05 3-Jan-06 21-Mar-… 6-Jun-06 22-… 7-Nov-06 23-Jan-… 10-Apr-… 26-Jun-… 11-… 27-… 12-Feb-… 29-Apr-… 15-Jul-08 30-… 16-… 3-Mar-09 19-… 4-Aug-09 20-Oct-09 5-Jan-10 23-Mar-… 8-Jun-10 24-… 9-Nov-10 25-Jan-… 12-Apr-… 28-Jun-… 13-… 29-… 14-Feb-… 1-May-12 17-Jul-12 2-Oct-12
资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析
13
空置率：2011年美国空闲住宅达1732万，住宅空置率不 断上升
从美国住宅存量看，空闲住宅数及空置率均不断上升。2005年，美国住宅总数1.25 亿套，其中空闲住宅1343万套，占比10.8%。2011年，住宅总数较6年前累计上涨6%， 而空闲住宅数量上涨达29%，空置率也上涨至13.1%。
1994年之后的十年间，美国住房拥有率不断上升，到2004年二季度，达到最 高点69.4%，之后开始下降，目前仅为65.3%，与1996年初水平相当。
图：1980-2012年2季度美国住房拥有率
70 69 68 67 66 % 65 64 63 62 61 60
65.3
拥屋率
注：1美元=6.2元人民币
图：2005-2011年美国住宅空置率
16,000 14,000
1,343
空闲住宅(左)
住宅总数(左)
空置率(右)
1,722 1,732
14.0%
1,469
1,552
1,596
1,633
13.0% 13.1% 13.1% 12.0%
12,000 12.1% 10,000
万 8,000
12.4%
12.6%
美国是世界第三人口大国，人口超过3亿人。从历年美国人口增长情况看，在经历 了二战之后的婴儿潮时期后，美国人口增长率稳定在1%左右。截止2012年11月底，美 国人口总数为3.15亿人，同比上涨0.9%。
图：1950-2012年11月美国人口及增长率
4.5 4.0 3.5 3.0
亿2.5
3.0% 人口(左) 同比增速(右) 2.5% 3.15 2.0% 1.5%
图：2002-2012年11月美国基准利率
6 5.41 5 4 % 3 2 1 0 0.16
资料来源：美联储，中国指数研究院整理分析
5
住宅价格(1)：总ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ表现-次债危机后房价大幅下降，2012 年三季度有所好转
1994年起，美国房价处于上升期。根据凯斯-希勒房屋价格指数，十大城市复合指数在之后12 年中保持环比上涨，2004年中期最高增速达到20%，2006年4月房价指数达到最高值206.8点。 2008年底美国次债危机爆发，对房地产市场产生巨大冲击，2009年1月房价同比下降达19.2%。 2012年6月起，房价指数连续三个月同比上升。
11.6% 10.8%
12,452 12,631 12,790 12,906 12,995 13,179 13,232
11.0%
6,000 4,000 2,000
10.0%
9.0%
2005 注：1美元=6.2元人民币 2006 2007 2008 2009 2010 2011
8.0%
资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析
250,000
租金中位数(左)
房价中位数(左)
9,888
租金回报率(右)
9%
200,000 8,736 150,000
2009年5月以来住宅建设投资额处于较低水平，不超过3000亿元。2011年8月至今，投资额不 断上升，2012年7月同比增长22%，为2004年以来的最高值。2012年9月，美国住宅建设投资额为 2921.63亿元，同比增速为19.2%。
图：2002-2012年9月住宅建设投资额年化值及同比
8,000 7,000 6,000 5,000 亿 元 4,000 3,000
美国住宅市场分析
2012年11月
经济环境(1)：GDP-美国经济崛起于二战后，目前处于稳 定增长期
美国经济在二战后迅速崛起，总体经济实力远超其他国家。上世纪40年代，美国经济总 量显著增长，在经过70年代的滞涨后，进入稳定增长期。2008年金融危机对美国经济造成严 重影响，连续两年GDP同比下降，2010起经济略有恢复。2012年前三季度美国GDP达15.8 万亿美元，同比增长2%。
10%
新房销售套数
同比
40% 27.1% 30%
20%
万 100 套 80 60
0% -10% -20% -30%
40
-40%
20
-50%
-60%
注：1美元=6.2元人民币
资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析