第三部分住宅商品房的消费市场调研一、市场消费需求调研1-1、消费需求基础调研1、消费者对本项目地认知度从消费者对项目地的评价来看，只有15%的人对本项目地认可。
认为项目地是长春市的高档住宅区。
消费者对本项目的认识度%2、家庭收入由于受访者对自己收入的保守，调查对高收入家庭的成功率不大，所以受访问者的实际收入应超出此次的调查数据，长春市普通消费者家庭收入较低，生意人、政府公务员、企业主、企业高级管理人员和技术人员等收入较高。
3、动机调研潜在消费者购买住宅的主要目的为：自用购买占86.7 %，投资性购买仅占8 %，这将会给处于环境配套好、物业素质良好的项目带来市场机会。
4、面积统计表明：潜在消费者中，计划购买的面积主要集中于80-150平方米，其占92 %,其中以80-100平方米及100-120平方米为最多，分别为48 %及28 %。
5、建筑风格统计表明，目前长春市民比较接受欧陆风格、美式风格、中式风格、现代风格，这说明长春市名有接受外来事物的能力很强。
这将对新开发的、建筑外观漂亮的新项目带来市场机会。
6、对项目区域环境的认可度统计表明，消费者对本项目区域环境的评价来看，只有23%的人对本项目区域环境认可，认为一般的占33%，不满意占44%。
7、基础需求特征总结通过对以上数据的分析和整理，我司确定购买市场对本项目需求的基础特征如下：（1）、消费者结构多集中在企业管理者和技术人员、政府公务员、私营业主及另外一部份高收入者，他们购买物业的目的主要是住房享受型的二次置业者。
另一方面，他们有一定的经济基础、文化基础，对购买物业有一定的购房知识和经验，所以才真正知道所要购买项目的价值。
由此，可以判断，在本物业营销推广中，最直接的传播和宣传对象将是收入较高的群体，如政府公务员、企业高管和高技术人员、还有一些就是个体私营业主。
（2）、动机调研据调查统计，自用型购买占86.7 %，投资性购买仅占8 %，这同样说明市场中，享受型的二次以上的置业者给本物业的价值影响。
（3）、面积据调查统计，购买面积主要集中在80-120平方米（其中又以80-100平方米为最多）120-150平方米的仅占市场的8%。
但是本项目的单套建筑面积基本上在职21平方米以上，而且也排在市场购买主力之外，所以目前市场对本项目的压力很大。
（4）、建筑风格其实，从建筑风格来看，目前长春市民最易接受的建筑风格以欧陆风格、中式、美式及现代风格为主。
在购买过程中对现代、流畅、明快的建筑立面和造型较为感兴趣。
1-2、消费者对个体产品的要求购买者市场对个体物业的要求，直接反映出他们对所购买物业的理想状态，因此，我司将它独立放入一个小节来研究。
1、户型从购买者所理想的购买物业来看，近8成的购买者选择两房两厅、三房两厅的住宅物业。
2、景观购买者对小区环境设施要求完善，外部景观明畅。
3、装修从购房者所理想的交楼装修标准，以毛坯房和简单装修为主，占总比例的76%。
4、两房单位（1）一个卫生间：面积为5平方米左右（2）两个卧室：面积为12-20平方米左右（3）单客厅：20-30平方米左右（4）一个餐厅：面积10平方米左右（5）一至两个阳台：5、三房单位：（1）两个卫生间：单位面积为2-7平方米左右（2）三个卧室：单位面积为10-25平方米左右（3）一个客厅：单位面积为25-35平方米左右（4）一个餐厅：单位面积为10平方米左右（5）二个阳台：6、四房单位：（1）两个卫生间：单位面积为2-7平方米左右（2）四个卧室（含一个工人房）：单位面积为7-25平方米左右（3）一个客厅：单位面积为30-40平方米左右（4）一个餐厅：单位面积为10平方米左右（5）二个阳台：7、错层单位（1）房间数为4-5个（含一个工人房）：单位面积为7-25平方米左右（2）两个卫生间：单位面积为2-7平方米左右（3）一个客厅：单位面积为30-40平方米左右（4）一个餐厅：单位面积为15平方米左右（5）二个阳台9、四房单位（1）卫生间数量和面积（2）卧室数量和面积（3）客厅数量和面积（4）阳台数量和面积10、错层单位（1）房间数量（2）卫生间数量和面积（3）卧室数量和面积（4）客厅数量和面积（5）阳台数量和面积11、复式单位（1）房间数量（2）卫生间数量和面积（3）卧室数量和面积（4）客厅数量和面积（5）阳台数量和面积12、总结：受访问者对物管理的认识相对较浅，希望本地有名的物业公司来管理。
此外，目前外地著名品牌物业管理公司在长春还没有提高相应的知名度，而使受访问者缺少对物业公司的了解，也是导致受访者偏向开发公司自己管理和本地其他管理公司的原因。
交楼装修标准：毛坏房和普通装修是受访问者认为开发商交楼标准的理想标准。
从户型结构来看：受访者喜欢的物业集中在二房二厅、三房二厅、四房二厅，面积在100-150平方米之间，占市场的五成。
1-3、对项目的综合素质调研1、物业管理调查显示，大多数受访问者对物管理的认识相对较浅，希望本地有名的物业公司来管理，此外，目前外地著名品牌物业管理公司在长春还没有提高相应的知名度，使受访问者缺少对物业公司的了解，也是导致受访者偏向开发公司自己管理和本地其他管理公司的原因。
2、项目居住环境从潜在购买者对项目地区域的居住环境评价来看，感到一般和不满意的有近五成，感到满意及很满意的只有近二成左右。
3、区域发展前景从市场调查研究显示，对本项目区域的发展前景感到满意和一般的有的五成，感到不满意的近一成，这说明潜在消费者对本项目区域的发展前景看好。
4、周边生活配套从市场调查研究显示，调访者对本项目地区域内的生活配套设施感到满意和一般的仅占三成，不满意和很不满意的占五成。
5、市政配套从市场调查研究显示，受访者对本项目地区域的市政配套设施感到不满意的占2成，感到满意和一般的仅占5成。
6、区域环境从市场调查研究显示，受访者对本项目地的区域环境感到不满意的占二成，感到满意和一般的占将近五成。
总结：综合上述统计，消费市场对本项目地的认可程度为一般占总比例的35%，对本项目的综合环境满意的公占15%，对本项目的综合素质不满意的达34%，通过对上述的市场调查研究，本项目将面对市场的严竣压力，那么本项目在营销推广中应积极改善小区环境及外部环境，还要积极与政府协商，尽量改善本项目地市政配套设施。
1-4、消费能力调研1、资金来源从购买资金主要来源来看，所调研的购买群体以储蓄资金、投资收益为主（所占的比例均在三成左右），可见其购买资金的趋向。
2、总价承受能力潜在消费对象对所购物业的承受能力基本上在20万以下，占调研对象的69%，20-55万之间的占市场的29%，55万以上的占2%。
3、付款方式此次调研的对象为私营业主、企业高级管理和高技术人员及政府公务员，这些对象基本上是长春市的高收入者，付款方式因人而异，所选择的付款方式的比例也相近。
4、按揭付款的首付从潜在消费对象的购买资金预算来看，有五成以上的潜在目标客户群体选择的首期款在5-10万之间。
5、月供款此次调研的对象为有固定收入的政府公务员、企事业单位的高层管理人员和高技术人员，还有一定比例的个体业主。
从调查数据统计显示，月供款基本控制在2000元以下。
6、总结从本项目的位置出发，购买者对其可能购买的购买行为持如下看法。
（1）、物业的购买资金将主要来源于投资收益、家庭资助和储蓄，它们为购买者主要的资金来源；（2）、本项目总价承受能力将在35万至100万元之间，其首期款额在6-20万之间，这就界定了项目在上市销售时，应尽量能提供八成左右的银行按揭贷款。
（3）、客户群中，有三成左右的客户选择按揭购房，而且我们项目的单套房款总额较大，单套房贷款额度较大，（4）、从按揭年限来考虑。
本项目单套房按揭款额最高达80万左右，虽然购买者大多数为有固定高收入者和私营业主，但为减少购买者的压力，应尽可能提供较长时间的贷款年限。
1-5、消费者的基本情况（1）、职业从职业分布上分析，购买群体为具有一定高收入的私营业主、政府官员、企事业单位的高级管理人员和技术人员，由此分析可知，高价位的支撑有一定的市场客户支持。
2、年级（年龄段）从年龄上分析，潜在消费群主要以中青年为主，集中在25-45岁这个年龄段的占了9成以上，其中25-35岁年龄段的最多，占总体的近7成。
3、家庭人口从潜在消费群目前现有家庭成员数量上分析，三口之家几乎占了5成多（51%），因此，产品设计应重点考虑此类家庭对购买项目居住物业决策的影响。
例如外观、传播口号、消费品设置等。
4、文化程度从文化程度上分析，中专至本科的购买群体是主力，由此可见，购买群体的文化教育程度较高，对营销传播的信息需要有一定文化涵养，同时，按他们习惯接受的媒体进行传播。
1-6、消费群体的总体特征综合以上分析，总结出购买市场的总体特征为：1、要决策者的年龄为25-45岁；2、家庭收入比较稳定的有较好经济基础的管理者和经营规模较大的个体私营业主；3、现居住的物业环境、位置、结构、外环境、及其他管理素质不满意的部分二次置业者；4、由于本物业房屋总价较高，决策者中选择银行按揭的比例将占购房者的七成左右。