根据评审论证结果进行设计调整
城融天下乡合万家
费用名称
测算依据及方法
增值税及附加 按增值额及相应税率估算。
土地增值税
增值额、税率 附表6《土地增值税测算表》
重点工作
做好包括土地增值税等税种的税务筹划工作，合理优化 税负。在确定收入总额的基础上，对扣除项目金额做出 完整预测。扣除项目一般应包括：取得土地使用权所支 付的金额、房地产开发成本（不含税）（含土地征用及 拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础 设施费、公共配套设施费、开发间接费等）、房地产开 发费用（含利息支出、其他房地产开发费用等）、与转 让房地产有关的税金（含城市维护建设税、教育费附加） 以及财政部规定的加计20%扣除数 ，详细研究相关土增 税配套管理措施与税收优惠政策，综合计算出土地增值 税成本数据。
……
测算依据及方法
重点工作
一般按当地收费标准进行估算。 行政事业性收费要注意规定费率与实际收费可 能会有差异，应注意同相关部门沟通协调。同 时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指 标转变为市场调控，应确保其既符合政府政策 要求，又满足项目开发利益。
对项目前期相关手续办理流程及前期成本费用 中行政事业性收费对应的法律、法规、规章、文 件等进行收集整理，做好成本费用链接，使测算 有理有据。测算时尤其要注意地方行政事业性收 费是否有优惠或减免条件、城市基础设施配套费 与市政工程费用的具体分界、劳保统筹的划归方 式、公共维修基金的缴纳主体、人防异地建设费 等，避免重复或遗漏。
要求设计单位编制设计概算
二、各阶段成本控制要点及措施
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控制要点 桩基设计
施工图设计
控制内容 （1）地质勘察 （2）设计方案评审 （3）桩基施工图
（1）施工图设计要求
（2）报建 （3）审图及施工配合
控制措施
搜集权威地质资料 专业人员勘察
桩基设计2种以上形式 组织对桩基形式和桩基结构进行专家评审论证
控制措施 少交或晚交，力争减免 房产确权后按政策规定办理拆迁安置费用 自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理 满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低单方土地成本 明确买断内容明细 为公司争取最大利益 周期长、次数多 明确验收标准明细 与项目付款时间直接挂钩 符合集团要求，有利于公司 双赢原则 尽可能地延后交房 不低于合同中交房标准 选择有利于公司利益的方式
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费用名称
城市基础设施配套费
合同审查费 质量监督费 房屋登记费 招标交易服务费 散装水泥费 墙改基金 人防异地建设费 房地产交易服务费 劳保统筹 地形图及地下管线图 地名设置费 行政事业性收费 抗震设防费 白蚁防治费 营业执照费 维修基金 规划方案报审费 消防审查费 销售许可证办理费 房屋转让手续费 环卫监管费 热源费 气源发展基金
行政事业性收费
地名设置费 抗震设防费
白蚁防治费
营业执照费
维修基金
规划方案报审费
消防审查费
销售许可证办理费
房屋转让手续费
环卫监管费
热源费
气源发展基金
……
测算依据及方法 一般按当地收费标准进行估算
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重点工作
对项目前期相关手续办理流程及前期成本费用 中行政事业性收费对应的法律、法规、文件等进 行收集整理，做好成本费用链接，使测算有理有 据。测算时尤其要注意地方行政事业性收费是否 有优惠或减免条件、城市基础设施配套费与市政 工程费用的具体分界、劳保统筹的划归方式、公 共维修基金的缴纳主体、人防异地建设费等，避 免重复或遗漏。
资本化融资费用 按相应的金额、期限、利率进行估算
不可预见费 按二~五项费用的3%估算
开发间接费 管理费
按二~五项费用的3%估算
销售费用 按不超过销售收入的3%估算
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重点工作 根据公司筹资计划，结合项目开发计划及资金需求，计划未来的借款、 贷款、融资等情况。
对当地楼盘营销市场进行调研
一、成本科目的组成及测算要点
3.地块周边市政情况：基地周围是否有待建的市政
工程？ 若能提升我司项目配套（如公交站场等），
可否由我司代建， 在地价中抵扣此部分成本。
4.代征土地：是否含代征土地面积？ 是否承担代征
地的土地费用?若有需计入土地获取成本；若有代征
土地， 今后作何用处， 其中代征绿地和道路的建设
费用由谁承担？ 若由我司承担需计入土地获取成本，
二、各阶段成本控制要点及措施
控制要点 规划方案
控制内容 （1）可行性规划设计 （2）方案评审
（3）设计成果
报批设计 扩初设计
（1）设计方案
（2）报批 （1）扩初设计要求 （2）扩初设计图 （3）设计概算
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控制措施
市场信息搜集和分析、确立规划要点 对方案进行评审、确定 未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审 对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整 设备选型方案提前确定 根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书 方案设计评审 方案设计优化 注意市政设计 注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整 对报批设计进一步调整、设计要求、内部审核 对扩初设计图进行专家评审、内部评审、设计调整
二、各阶段成本控制要点及措施
（二）设计阶段成本控制要点及措施
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设计环节的成本控制所占权重最大，在设计环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限 度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是周密规划，科学 论证，严格审批。
设计阶段成本管理重点内容： ------方案：最经济合理方案，符合项目定位 ------初步：材料设备的合理选型 ------施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证 编制方案阶段目标成本
房地产开发成本管控要点
许爱英 2020年2月25日
目录
城融天下乡合万家
一 成本科目的组成及测算要点 二 各阶段成本控制要点及措施
一、成本科目的组成及测算要点
城融天下乡合万家
房地产开发项目的成本科目的组成主要有土地费用、前期费用、市政基础设施费、建筑安装工
程费、公共配套设施费、资本化融资费、不可预见费、开发间接费、管理费、营销费用、相关税费
此阶段成本管理重点内容：成本测算、项目经济效益评价
二、各阶段成本控制要点及措施
城融天下乡合万家
（一）可研及决策阶段成本控制要点及措施
控制要点 新征土地
开
发
买断项目
形
式
合作开发
控制内容 征地费用 拆迁安置费用 大市政费用 规划条件 买断内容 付款总额 付款时间 几通一平的标准 手续风险 合作方式 分成比例 交房时间 交房标准 付款总额及付款时间
并争取在地价中抵扣。
（附件二表1：项目宗地情况表）
一、成本科目的组成及测算要点
城融天下乡合万家
费用名称
测算依据及方法
前期费用可研报告费 环境影响 Nhomakorabea估费 交通影响评估费 节能评估费 律师服务费 设计费 勘察设计费 监理费 工程造价咨询费 招标代理费 检测费 测绘、测量费
参照市场情况结合项目实际及经验数据，一般按建筑面积单方指标估算
测算依据及方法
重点工作
建筑工程
安装工程 幼儿园
公共配套设施费
儿童设施
……
提供政府对本项目的规划设计条件， 要求建设有哪些公
共配套设施？ 每种公共配套的建设面积及依据（如：物
业管理用房配置要求及面积， 当地物业管理条例是如何
建安费根据需配建面积按当地类似业态建安 规定的？ 本项目需配置多少面积的物管用房？）是否可
1.了解地块规划指标，初步强排图纸及指标
停车位：
一般政府规划条件中对车位配比的要求较高， 应综合
销售建议、 规划要求、 停车效率、成本等因素选定停
车方式， 从而合理确定地下车库面积配置。 车位建造
成本由低到高的顺序
为： 地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→
半地下车库→地下车库。 应在拿地阶段争取与政府沟
有无管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基
及地下建筑、结构等，受保护的历史文物古迹等，
一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目
可否利用。 2.项目交地的标准：地块规划红线内是否达“三通
一平”、规划红线外基础设施是否达到“七通” ？
若未到，此部分成本是否由我司承担， 需估算此部
分费用， 并争取从地价中抵扣。
编制附表3《项目经济指标明细表》，做好数据链接，实现成本费用、收入总额与应缴土地增 值税数据联动，对成本、收入、土增税额进行敏感性分析，确定最优的成本、收入、土增税额 配比，以达到优化税负、提升项目经济效益的目的。
二、各阶段成本控制要点及措施
城融天下乡合万家
（一）可研及决策阶段成本控制要点及措施
全面覆盖、准确到位的成本测算数据是项目投资决策的重要参考依据，也是实现项目价值的重要 保障。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最 大限度地控制企业的费用。
单方造价指标进行估算；
以销售或出租？ 尽量争取建在地下室或半地下室，以节
缴纳公建配套费按当地缴纳标准估算。 省容积率。
是否需开发商建设诸如市政道路、 桥梁、学校等公建配
套设施或缴纳相应的公建配套费？费用如何计算？若有
此部分成本需计入公共配套设施费中。
会所
……
一、成本科目的组成及测算要点
费用名称
测算依据及方法
部分大市政配套尚未就位，则应了解未来规划和实施时间，
并作出相关费用预估。还要重视电力增容及配套费用，片
区电力设施配套不同可能导致该费用相差巨大，应提前与
电力部门做充分沟通。
根据项目规模档次按景观面积单方指标估算