最好能细化到“批次” 当前期数
发展商
企划营销代理
总价范围=最低单价*最高 面积~最高单价*最低面积
目前均价 主力总价
项目参数表
万科四季花城 宝山西城区
总占地面积 总建筑面积
380000m2 500000m2
江杨北路1085号
容积率
1.06
公寓+别墅
绿化率
42%
9F、11F小高层、双层叠拼别墅 Art-Deco风格 精装修、毛坯
Tospur
户型分析
别墅户型配比 ——四季花城二期2区别墅块 ——2019年10月17日开盘 ——叠拼别墅，1层一梯一户，2层一梯两户
房型 叠拼1层 叠拼2层
别墅户型配比表
面积段
供应套数
172.19—208.96m2 162.71—163.6m2
42套 30套
配比 58% 42%
户型配比分析图
叠拼二层 42%
停车位
两户配置一个车位
上海新联康
物业管理费
公寓：1.95元/m2.月；别墅：2.5元/m2.月
公寓：11000元/m2-12000元/m2 (装修标准1800)；别墅：14000元/m2 -17000元/m2
公寓：100万-105万；别墅：250万-290万
最好能说明地上地下车位 的数量，出租与售卖情况
1景观的主要功能：
增加项目卖点，提高档次;降温吸热、防风遮雨
2目前流行的景观风格类型：
东南亚、中式园林、欧式园林、英式都铎等
3组团布置形式:
核心式：面积上呈一定规模，内部还配有景观小品、游玩设施类的物件，住宅组合常围绕其排布开 抽空式：常用在栋与栋之间，规避住宅空间中的单调感 融合式：在地形不规则的地段，或者住宅的排布受到限制，安排组团则能充分利用地块 临街式：打破建筑线过长的感觉，还能使过往群众有歇脚之地，如入户处的喷泉、临街房源旁设置的绿化
相关功能间的距 离不应过远，如 卧室至卫生间的 距离，厨房距餐 厅的距离，否则 造成浪费
厅的开间一般在 3.6米（1R）， 4.2米（2R）
卧室在15平米以 上但不应超过30 平米（套间除外）
阳台、落地窗、转角窗会为 采光加分
以南北通透为佳，有时此举 可规避凸前套的劣势,因其有 一面正对电梯厅，无法像边 套那样2边通透
——ART DECO—新古典主义建筑风格
——建筑立面凹凸有致色调沉稳大方
四季花城二期3区（新推出） 四季花城二期4区（规划中） ——墙体采用美国屋面保温材料
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绿化景观简述
组团式绿化
将景观的风格、特色描述清楚就行
——组团绿化分布于小区的各个区域，建有 中央绿轴、花槽小景、树阵景观。
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统一以毛坯价做对比性， 装修标准也含水分
图片最好是实景图，表现 外立面，内部景观等信息
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项目区域属性皆为表示其“外围”的东西，没有涉及项目本身
『项目区域属性』
区域简介/区域规划 交通概述/配套设施概述
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项目区域简介
区域简介
----宝山西城区原为宝山杨行镇镇域范围，位于宝山区中心版图，南靠外环线，西临蕴川路， 北接郊环线，东至同济路、江杨北路，规划占地面积13．28平方公里，地处上海市北郊，
小高层
小高层 小高层90+3R
叠拼别墅 叠拼别墅 小高层
叠拼别墅
叠拼 别墅 小高层
88+2R
小高层 90+3R
标注是以“分产品线”为出发点 通常，除了住宅部分需要标注外，社区配套商业、会所也应标注
四季花城一期
小高层90+3R
四季花城二期1区、2区
建筑风格
如果项目带装修，外立面可以放 在“装修标准分析”部分来阐述
去化分析 企划风格／广告分析
客源地图／客源描述
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『项目基本参数』
项目参数表
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项目参数表
可用**商圈表述 或以“区域+板块”的形式
项目名称 所处位置 现场地址
物业类型
项目的定位有较大的联系， 建筑风格 应迎合不同客层的品味 交房状况
规划期数
1号线
交通一般分为：公路、轨道、公交三类，极少出现其他交通形式（如张江的当当车） “公路”部分用于自驾，最好标注能够到达的商圈及时间
轨道交通和公交的站台最好在图片上标示，利于测算项目至车站的步行距离
本案
3号线 Tospur
配套设施概述
生态环境配套 ——四季花城西南面，是一片连绵8 公里长的“绿龙”绿地由南向北贯穿全区，是西城区全面筑造的一 块绿色翡翠。目前正处于规划建设中，建成后将与二期半开放式社区融为一体。
叠拼一层 58%
——叠拼别墅1层的配比达到58%，在配比中占主导，为主力户型 ——以舒适、宽大的叠拼别墅构筑大面积房型的主体供应线来满足
市场对大面积房源的需求。
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公寓户型分析：由大到小，由主入辅
大
小：朝向——生活动线流畅度——功能间排布——各功能间采光度、通透性
大众观念认 为南向最佳
但从上海的 地形上看， 其实东北向 的采光最佳
此处说说的户型设计与装修无关，任何 因装修而规避的户型漏洞都要指出来
——房型方正，南北通透。 盥洗间 ——餐厅与厨房相连，无多余浪费交通面积，生活动线合理。
——采用日式分离式卫生间设计，提高了空间利用率，设计新颖。 ——L型厨房设计，强调功能规划。
大户型中常分 主卫和次卫， 一供主人使用、 一供宾客使用
应与卧室分 开一定距离
调性稍高的项 目常将卫生间
设计成干湿分
离
面积普遍较小，利用率不高
户型图和平面图可在佑威系统上查找： 企划研展系统—键入项目名称—楼书房型—楼盘资料（查找房型图）
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主力户型
卫生所 浴室 L型 厨房
90m2三房
主力户型—公寓 优点：
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写作个案分析的方法
——市调：
把现场带回来！
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目录
CONTENTS
『项目基本参数』 『项目区域属性』 『项目属性』 『ＳＷＯＴ分析』 『销售分析』 『媒体推广分析』 『客源分析』
项目参数表
区域简介/区域规划 交通概述/配套设施概述
项目四至/产品分析
优势／劣势 机会／威胁 供求分析／价格分析
三个区域： ——南块：宝杨路以南，规划面积 3.89 平方公里，定位为以“人文、生
态”为主题的中高档生活区。 ——北块：宝杨路以北，规划面积 6.16 平方公里，定位为集文化、休闲、
行政办公、商业贸易、中央公园，市民广场为一体的现代化城区。 ——东块：铁山路以东，规划面积 3.23 平方公里，定位为以轻轨为依托、
40套 288套 10套
复式, 3%
2房2厅, 11.80%
3房2厅, 85.20%
配比 11.8% 85.2%
3%
——创新设计的90 m2 三房比例最高，配比超过85%，为主力户型 ——追求功能性和实用性相结合的90 m2 的三房和市场认可度较高
的二房构成了主体供应线，大房型供应也有涉及到。
本项目产品线多样，故将每个产品线做了分配表
个案分析初析 【精品资料】 2019.3
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写作个案分析的目的
于行业：
了解竞争对手——知己知彼、百战不殆 是一种借鉴——“他山之石可以攻玉”
于公司：
是为了回答——为什么要做这些分析？ ——问题是否得到解决？
于个人：
是写作所有报告的基础 是一场练兵——让没去看过这个项目的人了解这个项目 是将市调所得反应到报告上的最直观的手法
生态配套是项目比较重要的卖点，特作为一页说明
但在一般个案分析中，配套设施的阐述是以“衣食住 行”为出发点描述
绿 龙
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配套设施概述
配套的种类包括：生活类、娱乐类、教育类、医疗类等等
生活配套 ——北上海东方商厦 ——北上海商业广场 ——北上海易初莲花 （车程约15—20分钟）
教育配套 ——杨行中心幼儿园 ——杨行中学 ——济光中学 ——济光学院 （车程约10—15分钟）
理由：
1建造坡地成本高 2更利于多元化景观的赏析
地下入口
楼栋单体 地下车库
地貌形状的造型
——坡地在生态上和原来的天然景观特点融合到一起，保护原有地貌的特点，而使所需的再修整量最小
建筑构造的造型
——坡地产生均匀的坡度和造型，通常几何形状非常明显，给人的整体印象是人力支配感强
自然主义造型
——是目前景观设计中最普遍的一种造坡方法，它用抽象的手法模仿天然地貌，类似于山坡和山谷的造型，自然起伏的造型 与挺拔的建筑形成鲜明的对比
为上海重点建设的11个新城之一。规划导入人口15万，规划周期为2000年7月至2019年12月。
说清楚板块所属的地理位置、四至、大约的人口和占地，最重要的是将板块在区域乃至在上海的建设地位总结出来
来源： 城市规划网和和当地的政府网站 《上海楼市》上有板块的地图 其他网站 （这类信息较容易获得）
宝山城市工业园区 （北区）
坡 地 建 造 原 理
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户型分析
房型配比分析图
饼图显示比例较为直观
公寓户型配比 ——四季花城二期3区 ——四季花城2019年3月23日新推房源 ——小高层，一梯两户
房型 2房2厅 3房2厅
复式
小高层户型配比表
面积段
供应套数
88.71 m2 88.69—89.89m2 140.39—140.91m2
『项目属性分析』
项目四至/产品分析 绿化景观简述/户型分析
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项目四至
如果项目体量过大或因为其他原因无法拍摄到整体四至，可选择拍摄在售部分的四至 四至所反应的是房源所处的环境，直接影响其价格