1、城市区位
山东城市区位
山东省处于环渤海经济圈与黄河三角洲经济带的交汇点，特殊的地理位置，使山东在全国经 济格局中占有重要地位。迅速发展的经济，是山东房地产稳健发展的基石。
2012年中国各省GDP排名（前十位）
省份
GDP(亿元)
排名
广东
53477.408
1
江苏
48604.152
2
山东
45429.985
1、城市区位
淄博城市区位
淄博位于环渤海经济圈、黄三角经济区交叉区域，区位优势独特。在产业整合、房地产交易、物流 合作等多方面取得迅速发展成果！城市的快速发展，与经济积淀，带来了强大的房地产市场需求和 购买力！
淄博位于环渤海经济圈西南、山东“一体两翼”黄三
角经济区南部，地处鲁中山区与鲁北平原交接地带，区 位优势独特。 淄博处鲁中腹地，处于环渤海经济圈西南位置； 淄博地处暖温带，气候宜人宜居； 淄博市属组群式城市，现下辖五区三县； 淄博以陶瓷产业为主，是全国重要的工业城市；是国 务院批准的特大城市，拥有地方立法权。
淄博城市区位示意图
2、城市概况
城市名片
淄博市为鲁中地区的核心城市，全国工业经济过万亿的16个城市之一，城市竞争 力全国排名第48位，山东排名第五
山东半岛城市群
基本情况：
淄博是山东省区域中 心城市、经济开放区 域市，济南都市圈中 心城市，全国重要的 石油化工基地，中国 历史文化名城，中国 瓷都。
2012年淄博GDP为 3557亿元，位列全省 第5。
1. 城市群发展空间 2. 周边城市发展对城市影响 3. 产业研究 4. 规划对接 5. 经济、人口及社会发展 6. 政府执政水平 7. 政策与风险
1. 房地产投资 2. 市场开放度 3. 市场价格 4. 空置率 5. 土地管理 6. 土地放量 7. 土地价格
1.
各区域分析
2.
规划与政策
3.
各区域房价
4.
区域地价走势
5.
区域土地整理
6.
取地区域筛选
7.
取地建议
8.
意向地块研究
9.
财务分析
10. 取地评判
层次分析法（Ana1ytic Hierarchy Process,简称AHP法）是美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂于20世纪70 年代提出来的, 是一种对较为模糊或较为复杂的决策问题使用定性与定量分析相结合的手段作出决策的简易 方法.
3
浙江
32000.445
4
河南
27598.975
5
河北
24674.262
6
辽宁
22530
7
上海
19731.64
8
四川
21139.267
9
湖北
19650.752
10
山东省为环渤海经济圈中的重要组成部分，是环渤海经济圈中人口最多的区 。 山东省处于国家区域发展的重心上，近几年区域经济迅速崛起，2011年GDP突破4万亿； “一体两翼”和半岛蓝色经济区发展战略的提出，将极大的促进工业、外贸出口、服务业等特色产业的发展， 带动山东整体经济隆起新增长极。
第一阶段
确定城市研究 的评判体系
第二阶段
城市发展 空间研究
第三阶
房地产发展 空间研究
第四阶段
城市研究 结论
确定城市研究对象，为研究 对象所属的现实状况建立评 判标准。
运用城市投资潜力模型进行 城市投资潜力评价。
了解淄博市房地产市场状况 基于城市发展空间研究及房 和特征，进行市场状况评估。 地产发展空间研究结论，得
淄博市区县概况
半岛城市群综合竞争力排名第5，仅 次于青岛、济南、烟台、潍坊； 全国城市综合经济实力30强。
淄博全市总面积5965公里，下辖7个 区，三个县。 2012年末全市常住人口达到500万。
该城市融合与分工
拿不拿地 发展方向
辐射城市范围研究 城市价值
考虑层面 建立标准
城市发展潜力研究的最大化
融入城市的规划、产业发展 和房地产指标
建立评判体系
应用层次分析法（ AHP ），从宏观、中观、微观三个层面共24个三级指标建 立评判体系
研究层面
研究方向
一级指标3个
二级指标10个
三级指标23个
城市在地域中
对一二级指标赋于不同的权重，对三级指标分为5个档次综合考量本项目取地的 可行性
城市 进入 与取 地评 判体 系
一级指标3个 宏观 中观
微观
二级指标10个 权重
1.城市群 2.与其他城市关联 度 3.城市发展 4.政策影响
50%
1.投资潜力指标 2.投资风险指标
20%
1.区域整体状况 2.区域房地产发展 支撑点 3.竞争状况 4.潜在客户
30%
三级指标24个
1. 城市群发展空间 2. 周边城市发展对城市影响 3. 产业转移 4. 规划对接 5. 经济、人口及社会发展 6. 政府执政水平 7. 政策与风险
1. 房地产投资 2. 市场开放度 3. 市场价格 4. 空置率 5. 土地管理 6. 土地放量 7. 土地价格
1.
各区域分析
2.
规划与政策
1 .企业活跃度 ；2.资本市场成熟度； 3.市 场开放度 4.创新环境 ；5.城市治理结构
1.市场空间；2.资源效率； 3.投资吸引 4.社会成本； 5.人力资源
1.城市品牌认知度；2.城市形象影响力 ；3. 城市文化凝聚力；4.城市游客满意度
取地评价指标体系的建立必须考虑项目的实际情况和要求
解决问题
3.
各区域房价
4.
区域地价走势
5.
区域土地整理
6.
取地区域筛选
7.
取地建议
8.
意向地块研究
9.
财务分析
10. 取地评判
10 8 6 4 2
淄博城市研究浅析
目录
• 城市环境分析 • 房地产市场环境分析
一、淄博城市环境分析
1. 城市区位 2. 城市概况 3. 城市经济发展概况 4. 城市人口与人民生活 5. 城市发展规划 6. 政府执政与政策风险
出城市房地产投资建议。来自城市竞争力评价体系对于取地指标体系的建立具有参考意义
城市竞争力
一级指标5个 城市实力系统 城市能力系统 城市活力系统 城市潜力系统 城市魅力系统
二级指标23个
1.经济规模； 2.产业结构； 3.城市功能； 4.社会进步； 5.可持续发展
1.集聚能力； 2.辐射能力 ； 3.流通能力 ；4.增长能力
城
的价值研究
城市发展空间
市
进
入
和 取
城市房地产层 面
房地产发展空间
地
评
判
体
系
城市内部研究 项目发展空间
宏观 中观 微观
1. 城市群 2. 与其他城市关联度 3. 城市发展 4. 政策影响
1. 投资潜力指标 2. 投资风险指标
1. 区域整体状况 2. 区域房地产发展支
撑点 3. 竞争状况 4. 潜在客户