产品发展定位：首个大型高 档社区 机会：延续高开的档次
5.1.3项目首期开发定位
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首个酒店式服务的商务公寓
• 首 个——特显项目在地区的唯一性
• 酒店式服务——以“一把钥匙开启一个全套的家”为理念，
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营造一个“既有居家的亲切与温馨，又有
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酒店的舒适与优越”的典型生活品味。
• 通过首期开发的酒店式商务公寓，拉动项 目的整体档次往高层次发展，真正塑造我 司建议整体项目定位的高档次社区。起到 引爆当地高档楼盘市场的作用。
• 后期整体的纯住宅定位须不如前期的高开， 但也会利用前期的优势继续在市场上保持 相当的高度！
5.1.2项目整体定位
长安首个国际化大型、高档社区
• 首 个———特显项目在地区的唯一性
● 以上可以看出，长安楼盘配套设施项目单薄，很 难适应不断发展的消费者对高质素住宅小区的综 合需求，项目需要在配套设施上将不断发展的需 求考虑在内，并做一定程度的超前设计，才能在 激烈的房地产市场竞争中赢得消费者。
小结
1、长安镇经过二十几年外向型经济的发展， 不断吸引外资企业的投资，也不断吸引全 国各地乃至全世界的人才来创业和工作， 使得长安的房地产业不断的发展和壮大， 他们已经成为住宅小区的主要购买者；
● 上述楼盘当中，莲花苑和锦江花园销售最好，共 同特点是产品线丰富，偏向中小户型；反观城市 花园和莲花广场，大户型占有相当比例，偏离市 场需要，销售不太理想。项目户型定位要避免重 复。
配套设施分析
● 长安楼盘配套设施主要集中在会所，占38.9%； 游泳池，占38.9%；休闲广场，占27.8%；士多店， 占22.2%；儿童乐园，占16.7%；
A项目市场发展定位
5.1.1项目定位策略
创造长安中心商务居住区域 垫高项目的竞争平台
5.1.1项目定位策略
——利用项目所在区域将成为未来长安中心 ——利用WTO带来的庞大商机 ——利用五星级的“长安国际大酒店”配套功能互补 ——利用五星级的“长安国际大酒店”租赁价值的对
比
5.1.1项目定位策略
A项目中惠锦苑策划案
（中惠锦苑以下统一简称“A项 目”）
A项目SWOT分析
2.1项目的优势（Strength） 2.1.1地理位置 2.1.2项目规模 2.2项目的劣势（Weak） 2.2.1周边环境 2.2.2人文环境 2.2.3工地现场
A项目SWOT分析
2.3项目的威胁（Threaten） 2.3.1内忧 2.3.2外患 2.4项目的机会点（Opportunity） 2.4.1需求市场情况良好 2.4.2租赁市场情况良好 2.4.3项目可创建自身优势
②长安镇作为东莞的经济强镇，外向性经济 一直走在东莞甚至全国的前列，雄厚的经 济实力支持城镇建设快速发展，居民对改 善居住环境的需求不断扩大；
③随着“把东莞建设成为以国际制造业名城 为特色的现代化中心城市”战略目标确定， 长安镇新一轮城镇建设开始展开，将会吸 引更多的投资者，创造更多的就业机会， 也给房地产带来新的市场。
●市场需求潜力大 ●小高层、高层逐渐兴起
2.3.2地段特征 ●锦厦村区域 ●中心区区域 ●咸西村区域
2.4长安镇竞争对手分析
2.4.1住宅部分
价格分析
楼盘 销售均价
莲花苑 4000
锦江花园 2450
城市花园 3980
莲花广场 3200
• 分析： 上述楼盘中，价格集中在2450-4000元/M2
• 与项目最有竞争的城市花园、莲花苑售价 在4000元/M2左右，也间接反映本项目的价 格定位区间。
户型分析
项目名 称
一房 一厅
二房 一厅
二房 二厅
三房 一厅
三房 二厅
四房 二厅
五房 二厅
六房 三厅
复式
莲花苑
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锦江花 园
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城市花 园
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√√莲花广 场√√√分析：
● 从上述在售楼盘户型分布结构上看，户型主要集 中在二房二厅、三房二厅和四房二厅，反映当地 对户型的消费接受程度。
某房地产前期策划提案(PPT 76页)
长安镇房地产宏观市场调研与分 析
• 2.1东莞及长安镇经济环境状况 • 2.1.1区域经济现状与发展 • 2.1.2产业结构情况 • 2.1.3政府推动经济发展的重大举措
小结
①东莞各镇区经过二十多年的经济发展，积 累了财富，提高了居民的综合素质，各行 各业得到长足的进步，以房地产业为代表 的城镇建设取得巨大的成果，东莞正逐渐 成为继广州、深圳后又一个地区中心城市， 市场潜力巨大；
②主要作为楼盘配套设施，经营范围狭小，集 中在饮食、日常消费品、美容美发、服装；
小结
1、商铺不是楼盘开发重点，只是配套设施 的一部分；
2、多种经营的商铺，能最大限度的满足业 主的需要，提升楼盘附加值。
A、B项目的定位策略
• 我司对两个项目定位的中心思想：
创造项目的差异化、提高项目的竞争平台
• ——贵司项目与本地项目的差异化 • ——A和B项目之间的差异化
2.2长安镇房地产市场分析
●供求分析
●市场宏观预测
风险预测
●商业楼盘少，消费者可选性小
●土地资源有限，商业楼盘开发集中，竞争 加剧
机遇预测
●经济持续稳定增长，城市化要求越来越高 ●外来人口的持续增加 ●城乡居民投资手段单一
2.3长安镇房地产市场概况
2.3.1发展特点 ●中心区土地资源稀少，可发展规模小 ●锦厦村将成为新的商务文化居住中心
• 国 际化———项目的开发理念与世界同步
• 大 型———体现项目的规模
• 高 档———项目的售价将高于市场上平均 售价，但性价比更高，更能满足目标客户 群的需要
• 社 区———除生活元素外，加入更多的 人文文化的交流空间
整体产品定位：长安首个国际化大型、高档社区
前期产品定位：首个酒店式 服务的商务公寓 作用：提升项目档次
2、当地人已经不是房产消费的主要消费者， 但城市人口的增长，租赁市场的活跃，使 物业投资市场潜力增大，只要有质优、环 境幽雅、管理良好的住宅小区，就有购买 力；
3、项目要充分结合当前的市场形势，利用自 身位置、规划等优势，避免现有楼盘的缺 点和重复。
2.4.2商铺部分
①商业楼盘只有50%设置商业用途，面积基本 在10000平方米以下，主要以单间商铺为主， 占52.6%，超市、连锁店、便利店占42.1%；