房地产职业经理人资格考试试卷
理论知识考试试题
姓名：＿＿＿＿＿考号：＿＿＿＿＿成绩：＿＿＿＿＿＿一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分。
）1．一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。
A．风险较大 B．收益率较高 C．流动性较好
D．投资回收期较长
2．同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。
A．保值性 B．增值性 C．异质性 D．弱流动性
3、今后住宅建设中应摆脱浮华追求简约--关键抓住一个（" "）字。
A、度；
B、灵；
C、亮；
D、实；
4、就房地产销售而言，广告预算大致应该掌握在楼盘销售总金额的（）之间。
A、1％－3％；
B、2％－4％-；
C、5％－6％；
D、4％－6％。
5、下列那项不属于体现物业管理定位的内容（）。
A、收费标准；
B、服务质量；
C、服务内容；
D、管理水平
6．关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。
A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
7．判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。
A．风险辨识 B．风险估计 C．风险评价 D．风险决策
8．房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。
A．可逆性和可延期性 B．可逆性和不可延期性
C．不可逆性和可延期性 D．不可逆性和不可延期性
9．某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力
宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。
A．目标定价法 B．领导定价法 C．随行就市定价法
D．认知价值定价法
10．某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。
A．试探性调查B．描述性调查 C．创新性调查D．因果性调查11．下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。
A．指数平滑法 B．市场因子推演法 C．德尔菲法
D．销售人员意见综合法
12．某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。
A．形象差异化战略 B．人员差别化战略
C．服务差别化战 D.产品差别化战略
13．某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率
为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息
（）万元。
A．2.00 B．7.30 C．8.53 D．9.00
14．关于资金时间价值的说法，错误的是（）。
A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同
B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同
C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同
D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
15．房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。
A．销售利润率=销售利润/销售收入
B．销售利润率=销售利润/总开发价值
C．销售利润率=销售利润/总开发成本
D．销售利润率=销售利润/项目总投资
16．张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。
A．8.17% B．13.62% C．14.00% D．23.33%
17．刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（）元。
A．2363.64 B．2600.00 C．3818.18 D．4200.00
18．下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。
A．净经营收入=有效毛收入-经营费用
B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
19．在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。
A．项目的交通组织规划 B．项目构成及平面布置
C．项目的建筑规划 D．城市土地利用规划
20．某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/㎡。
A．5377.78 B．6277.78 C．6722.22 D．7847.22
二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分。
）
1、对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：（）。
A、地理位置；
B、楼盘设施结构；
C、楼盘做工用料；
D、楼盘施工质量；
E、户型设计。
2、物业管理企业价值实现包括那几方面：（）。
A、企业制度；
B、企业文化；
C、人力资源；
D、品质保障；
E、风险控制。
3．关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。
A．基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B．基础租金一般高于市场租金
C．基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D．基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E．基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
4．按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。
A．市级购物中心 B．地区购物商场 C．居住区商场
D．邻里服务性商店 E．批发市场
5．按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。
A．投资决策 B．规划设计 C．工程建设
D．地域范围 E．产品功能
6．国际上通常采取的住房保障方式有（）。
A．政府直接建房 B．对住房投资人减税
C．对住房承租人减税 D．对住房承租人补贴
E．鼓励赢利机构建房
7．下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。
A．进行项目的财务评价
B．获取项目所需土
C．确定规划设计方案并获得批准
D．对项目的建设工程进行招标
E．提交项目开工申请并获得批准
8．关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（）。
A．有效市场大于服务市场B．服务市场大于潜在市场
C．潜在市场大于有效市场 D．渗透市场大于有效市场E．服务市场大于渗透市场
9．下列不确定性因素中，属于"开发-销售"模式下房地产开发项目主
要不确定性因素的有（）。
A．土地费用 B．权益投资比率 C．运营费用
D．开发期 E．贷款利率
10．政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。
A．项目是否符合国家法律法规要求
B．项目是否符合保护生态环境的要求
C．项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D．项目是否符合该企业投资目标实现的要求
E．项目是否符合该企业经济效益要求
三、判断题（本大题共10小题，每小题1分，共10分。
请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。
不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）
1．商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。
（）
2．投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
（）
3．土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。
（）
4．房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。
（）
5．指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。
a越大，则预测值越趋向平滑。
（）
6．如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。
（）
7．按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。
（）
8．房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。
（）
9．在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。
（）
10．收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。
（）
四、简答题(本大题共3小题，每小题10分，共30分)
1. 简述房地产业可持续发展的必要性。
2. 简述影响房地产价格的主要因素。
3．简述实现房地产市场供求均衡的主要条件。