南京市住宅价格现状及原因分析土地资源管理朱海涛指导老师：纪贵红依托课程：房地产开发与经营摘要：随着房地产市场的持续升温，房地产行业的风险问题日益突出。
用科学的方法来反映房地产价格的变化，给市场主体正确的引导信息已变得十分的迫切。
进行房地产市场价格以及原因的研究，可以有效防止南京市房地产市场经济大起大落，促进房地产开发企业根据市场需求而做到理性开发，可以帮助广大购房者更加理性地购房，可以帮助当地政府宏观调控房地产市场，保证房地产更加科学地开发。
本文在分析了住宅楼市场价格现状基础上，研究了住宅楼价格形成的原因。
利用区域时间和区域位置对比的方式，在时间和空间上对南京市住宅楼价格进行全面分析。
关键词：住宅价格，现状，原因分析引言随着我国经济的迅速发展和国民需求的不断提高，房地产市场成为我国GDP 增长的重要组成部分。
但是由于房地产市场发展过快，以及一些炒房团的恶意推动，导致我了国房地产市场出现泡沫，住宅楼作为房地产最大的组成部分增长最为迅速，泡沫也极为严重。
国家为了使房地产市场可持续发展，维护经济市场稳定，对房地产市场采取了一系列的降温措施，但是为了防止房地产市场泡沫的破裂，又一次次地注入强心剂。
然而各地房价却呈现一种不降反升的局面。
在这样的背景下，本文选取南京市为研究区域，对住宅价格现状及原因进行分析。
1南京市房地产市场概况南京市是我国东部沿海长江三角洲地区最重要的核心城市之一。
作为江苏省省会，南京历史悠久、文化积淀深厚，自古以来就是是很多富商的理想住宅地。
南京全市下辖11个区，总面积6597平方公里，2015年建成区面积923.8平方公里，常住人口823.6万，城镇人口670.4万人，城镇化率81.4%，是长三角地区及华东地区唯一的特大城市。
2016年南京土地成交量再创新高，二级市场持续15个月价量齐升，同时一级土地市场也随之大涨。
2南京市住宅价格现状2.1总体价格持续上涨根据数据显示，南京2016年上半年新房成交73989套，创近十年同期最高。
二手房80650套，创近十年同期最高。
上半年成交均价为19118元/㎡，同比上涨29%，五月库存24386套，创历史新低。
图1 2009-2016上半年南京市土地供销量价数据来源：南京市国土资源局从上图南京市新房价格年度供销量价上看，南京市住宅楼供销量2009年至2011年平稳增长，成交均价从7414元/㎡增长至11484元/㎡，2012年有小幅回落，2012年至2016年上半年加速上涨，且成交价格也随供销量增长而快速上涨，从11036元/㎡增长至19118元/㎡。
至今南京市住宅楼价格平均成交价格已达20000元/㎡，价格是2012年的1.8倍且当前南京市住宅楼价格还在增长。
南京周围城市如镇江，常州等住宅均价在7500元/㎡-8000元/㎡，可见南京房价较周围城市而言还是偏高的。
2.2 空间分布与经济发展联系密切根据南京市统计局发布的2016年各地住宅楼成交均价（如下表）鼓楼区和建邺区领跑全市住宅楼价格，均超过了20000元/㎡。
其次是玄武区、白下区、秦淮区、下关区和雨花台区，均价在15000元/㎡到20000元/㎡。
而六合区和浦口区住宅均价垫底，但是也都在7000元/㎡以上。
从以上数据来看，交通便利，各大金融贸易公司和商场聚集，经济较为发达的鼓楼区和建邺区价格最高，而以工业为主的六合区则住宅价格偏低。
由此可见区域经济对住宅价格有明显的推动作用，经济越是繁荣，聚集人口越多交通越便利则住宅价格越高。
表1 2016年上半年南京分区域住宅均价1、鼓楼区23459元/㎡2、建邺区22543元/㎡3、玄武区19910元/㎡4、白下区19238元/㎡5、秦淮区17594元/㎡6、下关区15582元/㎡7、雨花台区15107元/㎡8、栖霞区13790元/㎡9、江宁区13286元/㎡10、浦口区9757元/㎡11、六合区7388元/㎡数据来源：:南京市统计局2.3新房、二手房同涨图2 2016上半年新房、二手房成交走势数据来源：南京市统计局根据数据显示，截至6月30日，南京上半年新房上市量4.9万套，成交总量却高达7.5万套，同比去年翻了一倍。
创造历史同期最高纪录的同时，南京库存量也随即跌入2.3万套的历史最低，按照目前的销售速度将撑不过两个月。
相对于新房而言，二手房销量也同样火爆，毫不逊色。
今年上半年，南京二手房成交总量达8.3万套，比去年同期的3.7万套涨幅高达124.32%，相当于卖掉了去年一年的房子。
8月11日，南京限贷政策终于出台，二套房首付提高至50%，网上土拍到最高限价90%需现房销售。
从二者的价格上看，二手房的价格增长的速度要明显高于新房，且二手房的成交价格比新房更高。
此外，不同面积大小的房屋增长速度也不尽相同。
根据统计局发布的数据，南京市今年1-7月，住宅完成投资800.44亿元，其中，90平米以下完成投资396.48亿元，同比增长39%；140平米以上完成投资143.97亿元，同比下降2.9%。
3原因分析3.1成本方面资料来源：南京市国土资源局土地价格持续上涨，根据数据显示，南京市2016年3月至6月住宅用地成交价格持续上升，从20882.11元/㎡增长至50034.63元/㎡。
土地出让金的增长必然带动房地产价格增长，这是成本上涨的主要原因。
同时劳动力价格，建筑材料价格的上涨使得建造成本也在不断上涨之中。
住宅造价就全国来看,从2010年每平方米1000元左右上涨为2015年的1500元左右。
可见建造成本上升是房地产价格上涨的重要因素。
住宅建造成本逐年上升主要是两个因素作用的结果:一是能源、原材料价格和劳动力价格上涨。
二是近年来住宅建造结构的变化,由转混结构为主变为钢筋混凝土结构为主,从而增加了工程的造价。
3.2需求方面需求，是支付愿望和支付能力的希望或需要，代表了市场的买房。
供给，是出售方愿意在某特定时间以特定价格出售的总体数量，代表了卖方市场。
在市场经济的条件下，供给关系是决定价格的重要力量。
经济数据上看，居民购房需求旺盛。
2016年9月14日，中共中央公布的金融统计数据显示，8月新增贷款9487亿（人民币，下同），环比增长105%。
但新增贷款主要靠按揭贷款和票据融资驱动，其中新增居民中长期贷款5286亿，新增规模创历史第二。
居民中长期贷款一般对应于居民购房需求，被视为房贷标志。
此前最高规模发生于2016年6月，彼时数值为5639亿。
8月居民中长期贷款创历史次高值表明居民购房需求任然旺盛，居民加杠杆人在持续。
3.2.1常住人口多，刚性需求大南京作为江苏省省会，政治条件优越，作为长江三角洲地区核心城市经济发达，交通便利，不仅是江苏也是安徽部分地区人民理想的居住地。
南京常住人口823万，位列全省第三，增长速度全省第一。
根据房产部门给出的数据显示，上半年以来，南京房地产市场购买人群50%以上都是刚性需求，是首次置业；30%是改善型需求，卖小买大。
3.2.2居民支付能力较强2015年10月，南京市人社局工资处发布2015年企业在岗职工工资指导价称，2014年南京在岗职工人均工资67102元，也就是说月均工资水平在 5592元。
而目前几大传统刚需板块单价已涨至2万/平米，仅凭每月5000多的工资想在南京买房很难。
然而外地刚需购买力多来自于双方父母赞助，所以不能只看平均工资。
而南京本地的购买力则得益于二手房房价增长，转卖获取更多的买房资金，所以南京二手房销量几乎和一手房成交量一致。
3.2.3投资和投机行为的推动我国经济增长速度逐步放缓，L型国家经济发展逐步进入L型阶段。
在实体经济不景气的情况下，投资房地产成为不少企业和商人的理想目标。
与房地产市场关系较为密切的机构投资者，通常包括房地产投资信托、共同基金、人寿保险公司、商业银行和储蓄机构等。
目前房地产投资逐步从一线城市向二线三线城市发展。
根据房管部门数据，南京投资型需求占总量的17.6%。
可见投资、投机等行为对南京住宅楼价格影响很大。
3.3供给方面图3 2009-2016南京市土地出让面积及金额资料来源：南京市国土资源局根据南京市国土资源局发布的2009-2016年南京市土地出让面积及金额（如上表），出让土地成交面积有逐步减少的趋势，而成交金额持续放大。
主要是因为南京土地资源有限，可用建设用地面积不断减少，而南京房地产市场却不断变大，导致土地供不应求，土地出让金越来越高，从而促使住宅楼价格的上涨。
由此可见，南京市房地产建设用地供给不足，难以保证房地产市场的需求。
结语本文通过查阅《南京市统计年鉴》和《中国国土资源年鉴》等工具书，通过查找计算，得到了2010年～2016年6年间南京市的土地出让价格和住宅楼出售价格的数据，利用学科知识对房价与地价进行分析，得出南京市住宅楼价格的现状及增长原因。
所以住宅楼价格的上涨原因多重多样。
此外，本文也有很多的不足之处，首先，由于受到数据资料的限制，查阅到的数据可能有些不足，因此，数据分析的结果也有些缺陷。
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