签订房屋租赁合同的细节问题

本租约为乙方取得承租房屋使用权的凭证。甲、乙双方均有遵守国家有关住宅法律和本市房屋政策、法令的义务。

甲方授权乙方按本合同附件《装修配备表》与_________公司直接办理本房产的交接

手续(本授权为不可撤销之授权)，该交接手续亦视为甲乙双方的交验手续。

一、房屋用途及土地用途

要查明即将承租的目标房屋的用途和土地用途。若承租作为商铺使用，必须确定房屋的用途为商业用房性质，土地用途为非住宅性质。否则，将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋的风险。

房屋用途和土地用途信息可到房屋所在地的房地产交易中心进行产权查询。

二、房屋出租人身份

要明确出租人的身份，是否为合法的房屋出租权人。房屋的出租人须是房屋权利人或是其他有权利人。如果是房屋共有人出租的，应要求出具其他共有人同意出租的书面文件;如果是二房东转租的，应要求提供原房屋租赁合同以及房屋权利人同意转租的书面文件。

三、房屋租赁备案

在租赁期内，乙方应合法经营，照章纳税(负责交纳与房租无关的通讯、网络、视讯

等其它费用)乙方应向甲方提供乙方的营业执照，法人代表身份证复印件以及经营相关的

文件各一份。同样甲方亦应为乙方提供营业执照及房产文件(房屋产权证或购房合同，国

土证)

住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。

1、要确定房屋是否已办理租赁登记备案手续。承租房屋作为商铺使用的，需要办理

租赁登记备案手续。如果房屋已经办理租赁登记备案，则新租赁合同就无法办理租赁登记备案，会影响营业执照的办理。(在此提醒，可在合同中约定出租方应积极协助营业执照

的办理，因出租方怠于协助或出租方原因导致无法办理营业执照的，承租方可解除租赁合同。)

2、要注意，租赁合同登记备案与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案登记，合同依然在生效条件满足时就生效;但是经登记备案的租赁合同，具有对抗第三人的法律

效力。如若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没

有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的

承租人承担违约责任。

因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁登记备案，登记备案需要交

纳一定的房屋租赁税。

四、租赁合同中的费用

1、租赁保证金：约定租赁保证金的主要目的是为了抵充承租人在租赁房屋过程中应

缴而未缴的费用。需注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖欠相关费用，在保证金抵

扣不够的情况下怎么办?在此提醒，可在合同中约定补足保证金的方案，即每次出租人用

保证金抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足保证金，如果经出租人通知后一定

时间内不能补足保证金，出租人可以单方解除租赁合同，并追究承租人的违约责任。

2、水费、电费、电话费：因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，承租商铺前，应当先行考察是否满足使

用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合

同中明确相关内容，若无法满足正常需求的，承租人免责解除合同的权利。

租赁期限内，如甲方出卖房屋，应提前___天通知乙方，乙方在接到通知后___天内决

定是否行使优先购买权。如乙方逾期不予答复，那么视为其放弃该权利。

五、装修

商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以

及保障装修利益，在合同中应当注意如下事项：

1、明确出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得

出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确清楚，对于广告、店招位置也可约定

清楚。

2、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约

金外，还需要承担承租人的装修损失费用。

但有这些约定还远远不能解决租房中容易产生的问题，还需增加很多个性化的约定，

例如：物业管理费(如清洁费、物业费、保安费等)，由哪一方承担要约定清楚，如无约定，则由房东承担。

3、明确租赁期满时，装修等的处置方式。

六、消防

承租商铺装修必须要进行消防报备，签订租赁合同时，应对房屋的消防现状了解清楚，以及约定好消防责任的承担。避免后期因消防不过关导致消防部门的罚款或整改。

本合同连同附件共___页，一式___份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。甲

方(签章)：____________________ 乙方(签章)：____________________

感谢您的阅读，祝您生活愉快。