合同能源管理运营手册
魏玉剑
2011.7.08
目录
第一章合同能源管理的由来和发展
第二章我国合同能源管理的相关支持政策和标准第三章合同能源管理项目节能诊断方法
第四章节能服务公司备案及申请财税政策一般流程第五章融资渠道
第六章企业发展规划
第一章合同能源管理的由来和发展
第一节合同能源管理概念和模式
合同能源管理EPC（Energy Performance Contracting）：70年代在美国发展起来的、目前欧美国家广泛采用的、基于市场的、以赢利为目的的节能新机制。
EPC公司：是以提高能源效率为核心的节能服务公司。
又称ESCO（国外）：Energy Saving Company
或EMCO（国内）：Energy Management Company
EPC公司以下简称ESCO。
内涵及特点
内涵：
ESCO通过与企业签订能源
管理合同，帮助企业节能降耗，
并与企业分享节能效益，以此取
得节能服务报酬和合理利润的一
种商业运作模式，类似BOT（建
设、营运、移交）商业模式。
特点：
ESCO不是单纯的节能产品
销售商或节能工程承包商，而是
技术服务、融资服务与管理服务
三位一体的节能服务商和风险投
资商。
基本原理
EMCo从客户进行节
能改造后获得的节能
效益中收回投资和取
得利润。
6
ESCO 能效分析
项目设计
项目融资
设备采购
施工管理
监测
培训等
客户
节能量保证ESCO 为客户提供节能项目的全程服务，为客户提供节能量保证
业务模式
客户
设计单位设备供应商工程公司
融资合同
购销合同节能服务合同施工合同
设计合同
保险合同
担保合同
银行保险公司
担保公司ESCO ESCO 通过签订各种服务合同，整合多方资源、为客户提供全面服务
项目开发签订合同项目实施效益分享初始与客户接触：
初步了解客户的耗能设备类型、生产工
艺等基本情况，确定客户重点关心的能
源问题；
介绍ESCO及其对客户潜在的利益等，
向客户强调指出具有节能潜力的领域，
解释合同化节能服务的有关问题，确定
ESCO可以介入的项目。
初步审计：对客户拥有的耗能设备及其
运行情况进行检测，将设备的额定参数、
设备数量、运行状况及操作等记录在案。
审核能源成本数据/估算节能量：参照客户保留的能耗历史记录或类似节能项目
等，计算潜在的节能量。
初步项目建议：
向客户提交节能项目建议书，描述所建
议的节能项目的概况和估算的节能量；
与客户一起审查项目建议书，并回答客
户可能提出的各种相关问题。
客户承诺/签署意向书：确定客户是否愿意继续该节能项目的开发工作。详尽能耗调研：
对用能设备或生产工艺进行详细审查，
并对项目的预期节能量进行更为精确的
分析计算；
了解拟采用的节能设备的价格；
在确定“基准年”的基础上，确定该项目
节能量的“基准线”。
合同准备：就拟实施的节能项目准备节
能服务合同，内容应包括：规定的项目
节能量、双方的责任、节能量的计算和
测量、节能效益分享等。同时，准备包
括项目工作进度表在内的工作计划。
到目前为止，客户无需支付任何费
用。ESCO将开展上述工作中发生的
所有费用支出，计入成本。
现在，客户必须决定是否要继续该节
能项目的开发工作，否则ESCO的工
作将无法继续下去。
项目被接受或拒绝：如果客户对拟
定的节能服务合同条款无异议，并
且同意由ESCO来实施该节能项
目，双方正式签订节能服务合同，
合同的开发工作到此结束。
签订合同：
ESCO与客户签订节能服务合同。
监测和融资：
对要改造的耗能设备进行必要的监测，
以建立节能项目的能耗“基准线”。这项
工作必须在更换现有设备之前进行；
为节能项目进行融资，资金来源可能是
ESCO的自有资金、银行商业贷款或者其
它融资渠道，帮助企业克服节能项目的
融资困难。
建设/安装：ESCO按照工作进度表实施
项目，并确保对工程质量的控制，对所
安装的设备作详细记录。
项目验收：ESCO要确保所有设备按预
期目标运行，培训操作人员对新设备进
行操作，向客户提交记载所作设备变更
的参考资料，并提供有关新设备的详细
资料。
工程设计：ESCO组织进行节能项目所
需要的工程设计工作。并非所有项目都
需要设计，例如照明改造项目。
项分享节能效益：
对ESCO最为重要的，就是是分享项目
产出的节能效益，以收回投资并获得合
理回报。
监测节能量：根据合同中规定的监测类
型，完成需要进行的节能量监测工作。
监测工作要求可能是间隔的，也可能是
“一次性”的，或者是连续性的，是确定
节能量是否达到合同规定极其重要的环
节之一。
项目维护/培训：
ESCO按照合同条款，在项目合同期内，
向客户提供所安装设备的维护服务。
z ESCO需与客户保持密切联系，以
便对所安装设备可能出现的问题进
行快速诊断和处理；
z同时继续优化和改进设备的运行性
能，以提高项目的节能量产出；
z ESCO还应对客户的技术人员进行
适当的培训，以便合同期满后，项
目设备仍旧能够正常地运行，从而
保证能够持续地、无衰减地取得节
能项目应产生的节能效益。
业务流程
核心机制：合同执行机制（对项目执行过程的风险予以综合考量）效益分享机制：能源改造的投资与效益分享机制
节能量审核机制：公正、独立、可信的节能效益审核机制
合同执行保障机制：稳定、有效、可控的合同执行保障机制
能源审计改造方案
设计
项目融资施工安装
调试
运行维护
主要机制
节能技术提供商节能产品提供商节能服务提供商
商业银行贷款ESCO投资基金政府节能专项资金
ESCO节能用户技术、产品、服务
资金
节能收益分享
提供节能集成服务
ESCOs不是一类技术密集型产业，而是“关系”密集型产业?投资效益：ESCO通过同类项目的开发和大量”复制”来提高其节能项目的运作能力，降低节能项目的实施成本，并且节能项目的投资出自节
能项目自身产生的节能效益，从而减轻了客户的融资压力；
?运作效益：客户把节能项目开发的主要负担转嫁给ESCO，可以克服自身节能项目经济效益不明显、占用精力太多等担心和疑虑；
?转嫁风险：客户把实施节能项目的风险和负担转嫁给ESCO ，可克服由于节能项目的潜在风险所导致的自身对实施节能项目的保留态度。
ESCO及其节能模式的市场驱动力
节能技术提供商节能产品提供商节能服务提供商
商业银行贷款ESCO投资基金政府节能专项资金
ESCO节能用户技术、产品、服务
资金
节能收益分享
提供节能集成服务
ESCOs不是一类技术密集型产业，而是“关系”密集型产业?投资效益：ESCO通过同类项目的开发和大量”复制”来提高其节能项目的运作能力，降低节能项目的实施成本，并且节能项目的投资出自节
能项目自身产生的节能效益，从而减轻了客户的融资压力；
?运作效益：客户把节能项目开发的主要负担转嫁给ESCO，可以克服自身节能项目经济效益不明显、占用精力太多等担心和疑虑；
?转嫁风险：客户把实施节能项目的风险和负担转嫁给ESCO ，可克服由于节能项目的潜在风险所导致的自身对实施节能项目的保留态度。
ESCO及其节能模式的市场驱动力
不利于中小型ESCO 公司发展有利于初期市场培育有利于ESCO 公司发展
不利于市场培育
投资方提供全部支持项目服务节能量保证节能客户项目风险ESCO
执行与信用风险投资方
信用风险
ESCO 执行风险节能客户
项目风险
节能量保证固定投资
收益还款
节能量保证型
节能效益分享型ESCO 收益三种模式
单一模式：
节能效益分享型----建筑领域，节能量保证型----工业领域，能源费用托管
型----商业、宾馆、医院等。
复合型：
节能效益分享型与节能量保证型相结合，节能效益分享型与能源费用托管
型相结合，设备租赁与合同能源管理相结合。
拓展模式：
能源价格风险管理（如：油价风险的对冲机制），能源咨询（如：如何获
得节能建筑认证），能源信息服务（如：能源技术发展趋势）。
（1）政府机构带头引入节能服务，发挥示范作用。
制订指导性文件，要求政府机构以合同能源管理方式进行办公楼宇的节能改造。超过500000 栋的政府建筑物及设备，成为节能服务的巨大市场，美国联邦政府成为最大客户。
（2）实施激励措施，提高节能积极性。
采取了税收和财政支持等激励措施促进节能服务产业的发展。
（3）法律、法规的支持
美国50 个州内的46 个州通过了对合同能源管理的立法。要求州内的政府建筑必须利用合同能源管理的方式进行节能改造，以法律形式规定了合同能源管理的最长合同年限，一般各州都定为10 年，个别可长达15 年，每个州的州政府会有一个节能办公室，它会制订节能改造计划，包括招投标文件，采用的测试和验证的标准以及融资计划等。
第二节国外合同能源管理概况
美国是合同能源管理的发源地也是节能服务产业最发达的国家
（4）大力宣传节能知识宣传和相关节能培训，提高节能意识
多方参与节能政策的宣传引导，大大提高了人们的节能意识及对节能知识、技术的认知和把握能力，从而使节能政策得到有力的贯彻实施。
（5）融资渠道多样化，资金供给充足
除了常规的银行贷款外，节能服务项目往往能得到一种称为Ratepayer-Funded Energy Efficiency Program(REEP)的专项基金融资。这项基金基本来自于用户支付的电费和增容费等。另外，融资方对节能服务项目的投资放款也是相对宽松。因为法律允许长达10 年甚至以上的长期贷款，只要是有声望的节能服务公司拿出合理的能源审计报告和验证测试计划都能成为放款的依据。
（6）规范ESCO 和行业管理
政府公布了已通过美国能源部资格审查的ESCO 的名单，并发布了各种类型合同的标准模式，编制了“联邦政府能源项目的合同能源管理专栏方法和验收指南”(“Measu rement and Verification Guideline for Federal Energy Projects ”）
，举办了各种类型的培训班和研讨会，发行了大量的录像培训教材。各州政府也通过了类似的法案。
美国是合同能源管理的发源地
是节能服务产业最发达的国家
美国是合同能源管理的发源地
是节能服务产业最发达的国家
美国ESCO的几种类型
（1)独立的ESC0
美国最早出现的ESCO都是独立的，ESCO的服务范围比较广泛，这些公司的业务随市场需求的变化而调整，也常常有自己独特的专业优势。
（2)附属于节能设备制造商的ESCO
一些节能设备和产品制造商自己创办附属的ESCO。这些ESCO以自己所生产的设备和产品，组合各种成熟的节能技术，打开节能服务市场。
（3)附属于公用事业公司(电力公司／天然气公司／自来水公司)的ESCO。
其中特别是电力公司注意到，ESCO及其客户所获得的节电收益实际上就是电力公司的减少的收益，因此许多电力公司开办了附属的ESCO，不仅能弥补因节电而引起的电力公司的销售损失，而且可以通过ESCO的服务，提高供电质量，加强电力公司在电力供应市场中的竞争地位。
在过去的十年里，美国ESCO产业的收入年均增长率为24％，2006年美国的节能服务产业的产值约为36亿美元。2006 年,美国节能服务产业有80%的收入来自于公共建筑和公共设施市场,而只有15%的收入来自于商业和工业领域,前者是节能服务厂商的主要客户,更适合运用EPC 方式。
ESCO在美国：产业规模
ESCO在美国：项目成本
ESCO在美国：公司所有权
建筑设备制造商: 国内国际市场优先权、资金雄厚、可以承担较高交易成本公用事业提供商：当地能源相关设备更新改造优先权、地方市场优先权
其他能源工程公司：技术实力雄厚
独立ESCOs：处于竞争劣势
ESCO在美国：项目分布与技术类别
加拿大、西班牙、日本、德国在推进合
同能源管理方面都有类似的成功经验
1、大力宣传节能知识宣传和相关节能培训，提高全民节能意识。
2、通过法律法规来支持节能服务公司的发展，制定对开展“合同能
源管理”模式有利的方针政策、法律法规和规范标准。
3、规范ESCO和行业管理。
4、建筑与公用设施（包括政府的所有办公楼宇）节能市场率先启
动。
5、金融机构优先给予资金支持。
6、鼓励投资、融资方式创新。
7、政府采取减免税政策，给予项目补贴
8、政府强化用能考核，以此促进节能技改。对政府的所有办公楼
宇明确节能目标，对用能企业要求建立能源管理体系，加强考核用能指标。
柏林市推进合同能源管理的经验
为了推进合同能源管理工作，柏林市于1992年成立了一家政企合作的股份公司（Berliner Energieagentur GmbH）专门负责全市的合同能源管理推进工作。股东共有4个：联邦柏林市政府、KfW银行财团、Vattenfall（同能源相关）欧洲公司、天然气公司。公司由30名能源专家和经济学家组成，主要任务是代理政府行使全市合同能源服务项目的管理，是一个介于节能服务公司与用能单位之间的一个中介机构，该机构是非赢利性的，每年的开支来源于政府拨款、企业股东的支持和项目管理费的收取。
机构的作用和职能
（1）为政府服务：帮助政府评估各领域的节能潜力，协调政府、企业、节能服务公司及金融等机构的关系，推进合同能源管理广泛实施。
（2）为企业服务：帮助企业选择合格的节能服务公司，全过程监督节能服务工作，帮助企业验证合同节能量。
（3）为节能服务公司服务：评估节能服务公司方案，对节能服务公司进行咨询指导，帮助融资和回笼节能收益资金。（4）为合同能源管理的推进服务：制定标准程序，提供合同样本，成功案例推广，广泛的节能宣传。
在该机构成立之初，政府首先要求属于公共财产的楼宇开展
合同能源管理。几年来，在该机构的帮助下，在没有任何政
府投资的情况下，所有楼宇都达到了节能20％以上的目标，平均节能26％。目前，已开展的合同能源管理项目已由城市楼宇延伸到工业企业，由公共财产扩展到私营财产，已完成
大的项目1300多个，每年用于节能改造的投资达6000万欧元。该机构也已经积累了成熟的操作程序和标准合同，许多
私人工厂也对这一成功的模式产生了兴趣，并积极加入。
成效
?1998年，中国政府与世界银行和全球环境基金(GEF) 共同开始实施“世行/GEF 中国节能促进项目”，
示范和推广合同能源管理
?该项目分两期进行: 一期的主要任务是合同能源管理的示范, 在北京、辽宁、山东建立了 3 个示范ESCO:北京源深节能技术有限责任公司、辽宁省节能技术发展公司、山东省节能工程有限责任公司
WB/GEF 财政部
国家发展与改革委员会
项目办公室
节能信息传播中心
北京
EMCo
山东
EMCo
辽宁
EMCo
第三节合同能源管理在我国的发展
3家示范ESCO 历年的节能投资额
1000
2000
3000
4000
5000
6000
70008000900010000
1997199819992000200120022003200420052006*年份
节能投资额（
万元）北京ESCO 辽宁ESCO 山东ESCO 截止到2006年6月30日，3家示范ESCO 资产从组建时的7,440万元增至
7.3亿元，增长了近10倍；节能投资逐年稳步增长，3家ESCO 采用”合同
能源管理“机制累计为客户实施了475个节能项目，投资总额达13.3亿元，获得净收益4.8亿元，而客户的净收益则为ESCO 的8～10倍。
健康较快发展，盈利速度较慢
-100001000
20003000
400050006000
70001997199819992000200120022003200420052006*
年份
金额（万
元）
投资额营业收入利润总额累计净现金流北京ESCO 的历年资金运营情况
-2,0000
2,000
4,000
6,0008,00010,00012,0001997199819992000200120022003200420052006*
年份
金
额（
万元）投资额营业收入利润总额累计净现金流辽宁ESCO 的历年资金运营情况
-1,0000
1,000
2,000
3,000
4,0005,000
6,000
7,000
8,0009,000
10,0001997199819992000200120022003200420052006*年份
金额（万元）投资额营业收入利润总额累计净现金流山东ESCO 的历年资金运营情况
-2,000
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
1997199819992000200120022003200420052006*年份金
额（
万元
）投资额营业收入利润总额累计净现金流辽宁ESCO 的历年资金运营情况-1,0000
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
10,000
1997
199819992000200120022003200420052006*年份金额（万元）投资额营业收入利润总额累计净现金流山东ESCO 的历年资金运营情况
3家示范ESCO历年财务状况（单位：万元）
1997199819992000200120022003200420052006*
北京ESCO 资产总额2,0752,4603,9915,1266,71911,33213,47914,62016,15420,584投资额2491,2911,4902,5434,5335,0205,2796,0586,5856,400营业收入03271,1011,1841,4552,9513,6952,5471,4823,516利润总额-153-163127-23424843081871691,433累计净现金流1,6099485611,2922,1492,6152,7333,8764,2705,836
辽宁ESCO 资产总额2,7693,6034,8519,07713,67114,40014,84014,81418,18128,056投资额2,7378771,3254,4843,2733,2004,6457,1148,5978,573营业收入1,5151,8399641,4111,5182,2773,60210,81810,13110,838利润总额291352-11472453410117091,075累计净现金流5151,1401,7407384,9974,9493,1685608766,001
山东ESCO 资产总额3,7275,7177,0798,10811,23115,16517,07920,67324,08824,797投资额2,0741,1531,5252,1265,1555,6157,0794,6818,6807,500营业收入381837181,5042,9673,5595,2854,3327,5068,000利润总额12-19039106242452536646899累计净现金流6011,7412,0512,5752,8485,9144,4832,8635,8194,930
*2006年投资额是公司预计数；
**”累计”是截至2006年6月30日实际完成数；
数据来源：世行／GEF中国节能促进项目项目一期总结报告（内部资料），2007年3月
?2003 年11 月13 日, 项目二期正式启动，主要任务是推广合同能源管理, 实现ESCO 产业化。
?建立ESCO 商业贷款的担保机制, 培养ESCO 与银行等商业金融机构的合作能力, 为ESCO 的可持续发展创造条件;
?成立了节能服务产业的全国性行业协会：中国节能协会节能服务产业委员会（EMCA), 该协会通过为ESCO 提供技术支持和服务, 致力于开发潜在的ESCO, 帮助ESCO 开拓节能项目, 实现ESCO 的产业化。
?2005 年，该委员会仅有会员企业59 家，合同能源管理投资额10 余亿元，2006 年这一数字分别为212 家和近20 亿元，到2008年底，又增长到386 家和近116亿元。
另有关联机构( 包括金融机构、科研院所、媒体杂志、律师事务所、会计师事务
所等) 10 家。
?从项目数量上来看, 建筑领域最多, 工业领域的项目数量增加也比较明显。从总的投资额来看, 工业领域的投资较大, 交通领域的项目比较少, 占的份额很低。
?目前国内每年市场份额据估算是1000 亿元人民币左右（国外权威机构预测将在3000亿元左右），市场空间十分巨大。但与巨大的市场空间相比，国内能源服务
存在产业规模小、企业实力较弱、行业普及率不高等问题。注册资本低于500万元的公司占66％，年产值5000万元以下的公司占78％。
ESCO 在上海
?2002年9月25日，市经委会同市建委、市计委和市人事局以沪经节（2002）522号文决定成立上海市合同能源管理指导委员会（以下简称SCEMC）,下设办公室、顾问委员会和专家咨询委员会。
?截止到2008 年底,全市已有156个会员单位批准入会,其中60 家企业已办理了登记备案手续。但80%的企业注册资本在400万元以下，普遍特点是拥
有技术、管理等无形资产，而没有厂房、设备、土地等实物资产，可用作
贷款抵押的实物资产不多，银行认可度不高。
?至2008年底，全市共安排合同能源管理项目600余个，投入非政府资金
9.5亿元，年节约能源32万.8吨标煤，减少用电负荷164万千瓦，年减排二
氧化碳20.5万吨，减排二氧化硫1968吨，减排粉尘94.3吨，全部投资平均在3年可回收。
?2005 年，该委员会仅有会员企业59 家，合同能源管理投资额10 余亿元，2006 年这一数字分别为212 家和近20 亿元，到2008年底，又增长到386 家和近116亿元。
另有关联机构( 包括金融机构、科研院所、媒体杂志、律师事务所、会计师事务
所等) 10 家。
?从项目数量上来看, 建筑领域最多, 工业领域的项目数量增加也比较明显。从总的投资额来看, 工业领域的投资较大, 交通领域的项目比较少, 占的份额很低。
?目前国内每年市场份额据估算是1000 亿元人民币左右（国外权威机构预测将在3000亿元左右），市场空间十分巨大。但与巨大的市场空间相比，国内能源服务
存在产业规模小、企业实力较弱、行业普及率不高等问题。注册资本低于500万元的公司占66％，年产值5000万元以下的公司占78％。
ESCO 在上海
?2002年9月25日，市经委会同市建委、市计委和市人事局以沪经节（2002）522号文决定成立上海市合同能源管理指导委员会（以下简称SCEMC）,下设办公室、顾问委员会和专家咨询委员会。
?截止到2008 年底,全市已有156个会员单位批准入会,其中60 家企业已办理了登记备案手续。但80%的企业注册资本在400万元以下，普遍特点是拥
有技术、管理等无形资产，而没有厂房、设备、土地等实物资产，可用作
贷款抵押的实物资产不多，银行认可度不高。
?至2008年底，全市共安排合同能源管理项目600余个，投入非政府资金
9.5亿元，年节约能源32万.8吨标煤，减少用电负荷164万千瓦，年减排二
氧化碳20.5万吨，减排二氧化硫1968吨，减排粉尘94.3吨，全部投资平均在3年可回收。
17 2010.No.3?月刊 节能与环保 节能服务公司（EM Co ）是一种基于“合同能源管理”机制运作的、以赢利为直接目的的专业化公司。EMCo 与愿意进行节能改造的客户签订节能服务合同，向客户提供能源效率审计、节能项目设计、原材料和设备采购、施工、培训、运行维护、节能量监测等一条龙综合性服务，并通过与客户分享项目实施后产生的节能效益来赢利和滚动发展。节能效益分享型、节能量保证型、能源费用托管型是合同能源管理运作的三种基本模式，在此基础上，经过多年的发展，又出现了改造工程施工模式、能源管理服务模式，以及节能效益分享型与节能量保证型相结合、节能效益分享型与能源费用托管型相结合、租凭业务与合同能源管理相结合等复合型商务模式。 一、节能效益分享模式 这种模式中节能改造工程的全部投入和风险由公司承担，项目实施完毕，经双方共同确认节能率后，在项目合同期内，双方按比例分享节能效益。项目合同结束后，节能设备无偿移交给企业使用，所产生的节能收益全归企业享受。该模式适用于诚信度很高的企业。采用这种模式的项目主要集中在建筑领域。 典型案例：昌科供暖中心节能项目 北京昌科供暖中心供热对象大都是20世纪90年代初期的建筑，且原系统没有热网监控系统，无法对热网进行全面的监控与管理，换热系统、控制系统比较落后，存在较大的能源浪费现象。改造前年蒸汽供应量约270000t ；年电耗约192万k W h ；年补水量约62500t 。根据项目情况，昌科供暖中心与北京中竞同创能源环境技术有限公司进行了节能改造合作，采用“节能效益分享型”的合同能源管理合作模式，从技术、设备、管理全方位实现了系统的优化。更换了老化的管式换热器；构建了热网监控系统；增加了具有气候补偿功能的自动控制系统；安装了全自动补水变频系统；对工业蒸汽用户实现了远程监测；采用“循环水泵超常规节电”技术，使循环泵工作在最高效率点上；采用“根除热网水力失调”技术，实现了热网水力平衡；安装了 新型除污器等。 合同能源管理运作模式及典型案例 武德俊 柳晓雷 题
重庆商业ABC 商 业 运 营 管 理 手 册
第一部分：商业运营与治理 第一章商业运管公司筹备与打算（招商预备实施时期） 第一节前期商业运营治理的核心和物业服务设计方案 针对商业ABC项目(案名暂定)前期的运营治理工作极为重要，从预备时期开始，由专业的物业治理人员凭借丰富的使用、治理物业的经
验，站在业主和使用者的角度和立场，对整个项目日后的各种使用方案进行全面的确认、提出意见，并开展一些必须在这一时期进行的运营治理前期工作。如此能够使业主方的投资达到预期的效果，节约不必要的开支，使不适应日后使用、治理的因素及时得到整改，为日后的治理工作打下良好的基础。 一、封顶前后、设备安装工程时期 依照以往的运作经验，任何一个新建项目由于设计和施工等种种客观因素，将会给项目日后的治理运行过程带来许多不利因素，例如：能源消耗的计量问题、施工质量造成设备设施不能充分发挥系统应有功能的问题，诸如这些问题在项目装修及系统设备安装时期如能得到及时纠正，则会大大减少对使用人的阻碍。因此,在现在期公司将派出具有丰富经验的土建、电气、空调、给排水等几名专业工程师组成的前期物业治理小组深入工地。要紧进行以下工作： 1、确认物业的可行性研究，各专业设计图纸，对不适应日后使用、 治理、维护的因素向进展商提出报告及改善建议。 2、监督施工质量，了解隐蔽工程情况，防止施工单位粗制滥造，维 护业主方的利益。
3、协助业主方办理市政、供电、热力、交通、供水等方面的有关手 续，并建立有关档案，为日后治理打下基础。 4、制定商业ABC各类治理性文件； 5、协助业主方收集、整理物业图纸资料，建立专业化物业档案。 6、协助业主方收集、保存、治理各类定货备品、备件，防止流失造 成损失。 7、调查、确认整个物业使用材料、设备详细情况，编制清册和备品、 备件预备打算。 8、协助业主方制定施工期间的保卫方案，适时介入成品爱护工作。 9、组织专业人员参加设备系统的调试工作，使所有设备系统完全达 到设计要求和应有的定货功能。 二、接管验收和物业治理的前期预备时期 1.参加商业ABC各设备系统的调试，进行楼宇及设备的全面验收， 建立详细的交接档案； 2.依照设备交验情况，建立缺陷档案，协助甲方督促施工整改。 3.做出治理打算，建立完善的运作体系；
商业经营管理公司规章制度 一、商业经营管理公司组织架构 二、商业经营管理公司职能、架构、各部门岗位职责描述 三、商业经营管理公司各部门工作流程 四、商业经营管理公司的日常管理制度（以控股公司为准） 五、招商管理制度 （一）、考勤规章制度 （二）、日常工作要求 （三）、招商费用管理制度 （四）、合同管理制度 （五）、仪容仪表基本要求 （六）、辞职规定 （七）、招商流程及奖赏方案
一、商业经营管理公司组织架构图
二、商业运营管理公司各部门职能及岗位职责（一）、商业运营公司各部门岗位职责说明 1、招商部职能： （1）、开业前招商、包括：市场调查、制定招商方案、招商实施。 （2）、开业后招商更新、后续招商、商户优化。 （3）、商户进场装修对接、装修进场、撤场管理。 （4）、对接商业管理中心招商资源与工作安排 2、商管部职能： （1）、商业中心的日常管理。 （2）、商户、顾客服务。 （3）、后续租金、物业费、管理费等的催收。 （4）商户管理。 3、物管部职能： （1）安全保卫。 （2）消防安全监督。 （3）卫生保洁。 （4）绿化美化。 （5）物业收费统计、分摊管理。 4、办公室职能： （1）招聘、培训、人事、薪酬、考核、员工关系管理。
（2）日常行政后勤管理：资产、零星采购、仓库管理。 （3）政府关系维护、处理对外事务。 （4）团队建设、企业文化建设。 5、客户部职能： （1）处理客户商户投诉。 （2）协调各部门间关系。 6、策划部职能: （1）、营销方案制定及预算统计。 （2）、商业中心形象设计与宣传。 （3）、活动策划与实施。 （4）、平面设计。 （5）商业中心VI形象的监控。 注：各部门负责人责任到人，分工细化 （二）、商业运营管理公司各部门岗位职责说明 （1）、招商部职责（负责人） 1、制定阶段招商目标，并在实施过程中根据实际情况及时向公司领导反馈意见和建议。 2、组织开展项目所在城市的市场调查工作，收集相关的信息并深入了解当地商业发展情况，协助项目招商的整体运作，掌握市场动态，做好市场预测，及时做好应对的招商计划，认真组织和努力完成项目的招商工作。 3、按公司的工作流程，与公司各部门做好沟通，并在项目招
某公司合同合同IE源管理项目服务合同 （合同编号：2014-009）甲方：河南永泽置业有限公司一___________ （以下简称甲方） 乙方：河南润恒节能技术开发有限公司________________ （以下称简乙方） 1.总则 甲方河南永泽置业有限公司（以下简称甲方）与乙方河南润恒节能技术开发有限公司（以下简称乙方），合同双方同意按“合同能源管理”模式就乙方为甲方开发—龙湖上公馆某公司——项目进行专项节能服务事宜。双方在平等自愿基础上经过充分平等协商，在真实、充分地表达各自意愿的基础上，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定及国家有关合同能源管理规定办法，达成如下协议，以资并由双方共同遵守恪守。 2.项目的名称、内容和目的 2.1项目名称：/湖上公馆某公司合同能源管理服务_________ 2.2项目内容：室内风盘、管道、中央空调主机设备的采购及安装、水源井及 外网的施工、中央空调系统的后期运行管理，冷暖气及生活热水费用的收 取。 2.3项目目的：通过项目的安装实施，达到节能减排、提高楼盘品质和销售业绩，保障解除甲方对中央空调安装后期运行管理的后顾之忧以及。同时，保障甲乙双方能从后期运营管理中得到节能产品带来的长期收益的目的。 2.4双方投资范围内项目及资产归属。室内工程项目包括：室内末端风盘、管道系统安装，室内末端风盘配电（风盘动力配电、风盘计费系统配电、风盘变频控制配电、风盘温度调节及户内远程开启控制）、生活热水系统。室外工程项目包括：单井回灌系统、中央空调机站系统、变频自动化控制系统、机房动力配电系统（甲方负责动力电源引到机房配电柜）、分户计量控制系统、机
附件： 合同能源管理财政奖励 资金管理暂行办法 第一章总则 第一条根据《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知》（国办发[2010]25号），中央财政安排资金，对合同能源管理项目给予适当奖励（以下简称“财政奖励资金”）。为规范和加强财政奖励资金管理，提高资金使用效益，特制定本办法。 第二条本办法所称合同能源管理，是指节能服务公司与用能单位以契约形式约定节能目标，节能服务公司提供必要的服务，用能单位以节能效益支付节能服务公司投入及其合理利润。本办法支持的主要是节能效益分享型合同能源管理。 节能服务公司，是指提供用能状况诊断和节能项目设计、融资、改造、运行管理等服务的专业化公司。 第三条财政奖励资金由中央财政预算安排，实行公开、公正管理办法，接受社会监督。
第二章支持对象和范围 第四条支持对象。财政奖励资金支持的对象是实施节能效益分享型合同能源管理项目的节能服务公司。 第五条支持范围。财政奖励资金用于支持采用合同能源管理方式实施的工业、建筑、交通等领域以及公共机构节能改造项目。已享受国家其他相关补助政策的合同能源管理项目，不纳入本办法支持范围。 第六条符合支持条件的节能服务公司实行审核备案、动态管理制度。节能服务公司向公司注册所在地省级节能主管部门提出申请，省级节能主管部门会同财政部门进行初审，汇总上报国家发展改革委、财政部。国家发展改革委会同财政部组织专家评审后，对外公布节能服务公司名单及业务范围。 第三章支持条件 第七条申请财政奖励资金的合同能源管理项目须符合下述条件： （一）节能服务公司投资70%以上，并在合同中约定节能效益分享方式； （二）单个项目年节能量（指节能能力）在10000吨标准煤以下、100
合同能源管理推进遇困中国政府新策略救场 2007-12-26 自世界银行1998年将合同能源管理 模式引入中国，在过去的10年间，看到 市场机会的企业纷纷进入，但又不断退 出。在来来往往的背后，合同能源管理市 场完成了从平缓到疯狂，再归于平静的一 个轮回。 在解读合同能源管理目前在我国存在的融资、法律、政策、诚信、模式等问题的同时，选取在融资方式和管理模式各有千秋的两个样本公司，权作它山之石。 一有时间，沈龙海便会打电话到国家发改委环资司，询问他们于年初递交的《关于加快节能服务产业发展的指导意见目录》(下简称《意见》)何时下发。 沈龙海是中国节能协会节能服务产业委员会的主任，主要负责推进中国的合同能源管理(EMC)市场。《意见》是专门针对合同能源管理市场的发展而制定的，内容涉及了市场最关心和最想要解决的问题。 合同能源管理是一种以减少能源费用来支付节能项目全部成本的节能投资方式，本应得到发展。但信息、融资、管理、担保、信用等市场障碍却横亘在发展面前。 资金遇困 1998年，基于中国节能与减排目标，中国政府与世界银行合作，引进了EMC模式，并试验性地在北京、辽宁、山东三地成立了EMC公司。 回忆当初的市场，作为“世界银行/全球环境基金(GEF)中国节能促进项目”在中国最早成立的3家示范节能服务公司(EMC)之一的北京源深节能技术有限公司(下称源深)副总经理刘方一脸感慨，市场首先对EMC不理解，持怀疑态度，认为哪有这样的“你投资，我受益”的好事。”刘方说他们很难接到业务。接到的业务所看重的也并不
是源深的节能管理技术，而是通过节能向政府部门申请的节能资金。 曾经有一段时间让刘方他们也怀疑过EMC在中国是否合适。就在怀疑与徘徊的当口，国家在能源战略方面的政策及言论时常出现，节能与减排成了与经济发展并重的国家战略，再次激发了源深及一些企业冲进市场的动力。包括技术偏弱、相关行业转移、资金实力不强及有深厚背景的企业，但最后留下的企业很少。 之所以没能留下来，资金是一些企业发展的瓶颈。EMC运作之初需要节能公司先期提供启动资金、设备及安装调试、维修保养等一揽子服务，后期回收收益。先期的启动资金对企业至关重要。 早期源深运作的基础，是世界银行提供的2500万美元的贷款。经过多年积累，目前已有了足够的资金，包括已投入自有资金3亿多元，管理了上百个项目。 其实，资金来源有很多渠道，如银行、政府基金或是担保贷款。如美国的节能服务公司主要是靠政府基金，而韩国是由政府委托商业银行进行贷款，日本则主要采用通过大财团加上市融资的模式。 而由于EMC的收益不稳定，包括有潜在风险，国内银行对这一市场的态度并不积极；政府的节能资金也非常有限。 诚信风险 潜在风险是指诚信问题，承担的节能整改费用难以回收。由于企业改制或经营不善，源深遇到过资金收不回的项目。“所以现在学得精明了，把过去与项目方签订5年的节能整改合同改为了2年。”刘方说，目前最头疼的问题就是资金回收难。 在欧洲，一般的能源合同管理期都在10～15年，服务双方会在法律的框架下，以及诸多能源政策、税收政策、环保政策规定下规范运作。 “合同能源管理与其他服务不同，合同能源管理本身就面临着政策与融资的风险。在中国推广必须具备一定的人才、合适的项目、政府或其他金融机构的支持及有一定良好的环境。”德国太恒能源技术服务有限公司(Techem)总经理孔容说，合同能源管理依靠明确的法律或法制体系支持，这在中国是缺少的。在中国运作此项业务，必须采取其他方法运作。
购物中心商业运营管理内容及管理手册 1、商业运营管理服务内容 一、商业运营管理服务内容1、维护良好的整体形象和秩序 2、确保消费者满意 3、使物业保值增值 4、为业主创造最大赢利机会 二、经营管理方面１、商业项目形象管理 对商业项目进行统一的形象(CIS）策划和管理，以确保商业项目良好的形象和 信誉。 1) 理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等; 2) 行为设计(BI):经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等; 3）视觉设计(VI):标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。 2、商业卖场现场管理 对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。1）店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持 本商业项目的整体形象。 2) 货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架,并按规定摆放。 3) 商品陈列:按规定对商品进行陈列摆放,不得占用过道和乱堆乱放。 4）店内广告:店内品牌和商品文选宣传、PＯP等,按规定设计展示、不得乱贴 乱挂；
5) 现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。 3、市场营销推广 1) 营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略,制定全年和阶段性的市场推 广计划。 2) 宣传促销:对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。 3) 品牌演绎:传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。 ４) 发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等, 并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。 5) 实施会员制:对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。6）资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。 4、商业价格管理 1) 实施统一明码叫价。 2) 禁止价格欺诈行为。 3) 不得随意降价促销。 5、商品质量管理 1) 进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。 2) 进店商品以中高档为主以确保商品质量。 ３) 严禁假冒伪劣产品,假一罚十。 ４) 实行商品质量“三包”。
内部资料 市场化节能新机制—— 合同能源管理 中国节能协会节能服务产业委员会（EMCA） 二〇〇六年十月
目录
第一章合同能源管理简介 第一节合同能源管理基本概念 一、合同能源管理（EPC） 伴随着人类生产力的高度发展，能源消耗的日益增加，由此带来的地区环境和全球环境急剧变化，其中，由温室效应引起的全球气候变暖成为国际社会关注的热点。温室气体的排放主要来源于人类大量的迅速增长的矿物能源——煤、石油、天然气的消耗。各国在发展经济的同时，如何节约和充分利用能源成为首先加以考虑的问题。作为高耗能企业，能源成本已经占到企业总成本相当大的比重，如何降低能耗费用，如何开源节流，也已成为各个企业积极探索的问题之一…上世纪70年代中期以来，一种基于市场的、全新的节能项目投资机制“合同能源管理”（EPC）在市场经济国家中逐步发展起来，而基于合同能源管理这种节能投资新机制运作的专业化的“节能服务公司”（在国外简称ESCO，在国内简称EMCo）的发展十分迅速，尤其是在美国、加拿大，EMCo已发展成为新兴的节能产业。 合同能源管理机制的实质是一种以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能投资方式。这种节能投资方式允许用户使用未来的节能收益为工厂和设备升级，降低目前的运行成本，提高能源利用效率。 合同能源管理这种市场节能新机制的出现和基于合同能源管理机制运作的EMCo的繁荣发展，带动和促进了美国、加拿大等国家全社会节能项目的加速和普遍实施。 二、合同能源管理机制的运作模式 节能服务公司（EMCo）是一种基于合同能源管理机制运作的、以赢利为直接目的的专业化公司。EMCo与愿意进行节能改造的用户签订节能服务合同，为用户的节能项目进行投资或融资，向用户提供能源效率审计、节能项目设计、原材料和设备采购、施工、监测、培训、运行管理等一条龙服务，并通过与用户分享项目实施后产生的节能效益来赢利和滚动发展。 按照合同能源管理模式运作节能项目，在节能改造之后，客户企业原
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 合同能源管理方案 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
合同能源管理是一种新型的市场化节能机制。其实质就是以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能业务方式。这种节能投资方式允许客户用未来的节能收益为工厂和设备升级，以降低目前的运行成本；或者节能服务公司以承诺节能项目的节能效益、或承包整体能源费用的方式为客户提供节能服务。能源管理合同在实施节能项目的企业与节能服务公司之间签订，它有助于推动节能项目的实施。依照具体的业务方式，可以分为分享型合同能源管理业务、 承诺合同能源管理业务、能源费用托管型合同能源管理业务。 节能服务公司，又称能源管理公司，是一种基于合同能 源管理机制运作的、以赢利为目的的专业化公司。EMCo与愿 意进行节能改造的客户签订节能服务合同，向客户提供能源审计、可行性研究、项目设计、项目融资、设备和材料采购、工程施工、人员培训、节能量监测、改造系统的运行、维护和管理等服务，并通过与客户分享项目实施后产生的节能效益、或承诺节能项目的节能效益、或承包整体能源费用的方式为客户提供节能服 务，并获得利润，滚动发展。 EMCc是市场经济下的节能服务商业化实体，在市场竞争 中谋求生存和发展，与我国从属于地方政 府的节能服务中心有根本性的区别。EMCO所开展的EMC 业务具有以下特点： 商业性：EMC（是商业化运作的公司，以合同能源管理机制实施节能项目来实现赢利的目的。整合性：EMCo业务不
商业运营管理手册【租赁店铺运营管理】 【目录】 第一章：运营工作畴及工作职责 (1) 【1】运营概念 (1) 【2】运营部工作畴 (2) 【3】运营部工作职能 (2) 第二章：运营部各岗位工作畴及岗位职责 (3) 【1】运营部经理 (3) 【2】运营部经理助理 (3) 【3】运营部主管 (3) 第三章：日常工作流程及管理制度 (3) 【1】总值班管理制度 (3) 【2】开闭店流程管理规定 (5) 【3】运营部日常工作管理规定 (5) 【4】周例会管理制度 (7) 【5】交接班管理规定 (7) 【6】商铺装修管理规定 (8) 【7】商铺进场撤场管理规定 (8) 【8】环境卫生维护管理规定 (10) 【9】突发事件应急管理办法 (11) 【10】现场管理规考核规定 (13) 第一章：运营工作畴及工作职责 【1】运营概念 运营简而言之是整个商场的运作和经营管理，运营的基本特点是标准、细致、效率、协作、创新。细致性指营运的很多工作是非常烦琐细致的小事，而又非常重要，并且这些工作又须立即处理。标准性是指营运的流程与规是要严格执行的，不论谁来做，在哪里完成，都一样执行公司的营运标准。效率性是指营运工作完成要高效率，一方面营运工作不是分割的，任何一个环节出了问题都会影响其他环节，甚至严重时会导致恶性循环；另一方面营运具有很强的时间性，错过最佳
时间，则无以补救。协作性是指团队的作业，营运的工作是要各个部门、全体员工共同参与才能做好，只有所有员工都能有意识自觉工作，营运的良好水准才能长久维持。创新性是指营运的最终目标是营造一个不断变化、吸引人的购物气氛，创造良好的销售业绩。标准化、规化的管理是衡量营运是否有效运转的重要指标。【2】运营部工作畴 商品进入店铺后，对整个商场或店铺销售的整个运营过程进行管理。 【3】运营部工作职能 1．制度管理：制定商场日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。2．财务预算：参与商城的整体的运营成本费用，拟定店铺整体租金收取及租金预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及商户的经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调商户关系。 5．商户管理：制定管理相关规定及程序，协助商户办理进场、撤场手续，督促商户服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各商铺运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，促销活动之成果，避免浪费，改善工作流程。7．顾客服务：巡视店铺员工提供之顾客服务态度、列技巧等，若有顾客投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持商场之信誉及形象。 8．促销工作：配合制定全年促销计划，执行各项促销活动，配合商城促销布置，
合同能源管理项目实施流程 2 引用文件 国务院办公厅转发发展改革委等部门《关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知》国办发[2010]25号 财政部国家税务总局关于《促进节能服务产业发展增值税营业税和企业所得税政策问题的通知》财税[2010]110号 财政部国家发展改革委关于印发《合同能源管理财政奖励资金管理暂行办法的通知》（财建[2010]249号） 国家发展改革委办公厅、财政部办公厅关于财政奖励合同能源管理项目有关事项的补充通知（发改办环资[2010]2528号） 《中华人民共和国节约能源法》（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订） 《国务院关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号） 《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发〔2007〕15号） GB17167-2006用能单位能源计量器具配备和管理通则 GB/T24915-2010合同能源管理技术通则 GB/T 2587-2009 用能设备能量平衡通则 GB/T 2589-2008 综合能耗计算通则 GB/T 3484-2009 企业能量平衡通则 GB/T 13234-2009 企业节能量计算方法 GB/T 15316-2009 节能监测技术通则 GB/T 17166 -1997企业能源审计技术通则 3 术语和缩略语 3.1 术语 3.1.1 合同能源管理 节能服务公司与用能单位以契约形式约定项目的节能目标，节能服务公司为实现节能目标向用能单位提供必要的服务，用能单位以节能效益支付节能服务公司的投入及其合理利润的节能服务机制。 3.1.2 合同能源管理项目 以合同能源管理机制实施的项目。
合同能源管理运营手册 魏玉剑 2011.7.08 目录 第一章合同能源管理的由来和发展 第二章我国合同能源管理的相关支持政策和标准第三章合同能源管理项目节能诊断方法 第四章节能服务公司备案及申请财税政策一般流程第五章融资渠道 第六章企业发展规划
第一章合同能源管理的由来和发展 第一节合同能源管理概念和模式 合同能源管理EPC（Energy Performance Contracting）：70年代在美国发展起来的、目前欧美国家广泛采用的、基于市场的、以赢利为目的的节能新机制。 EPC公司：是以提高能源效率为核心的节能服务公司。 又称ESCO（国外）：Energy Saving Company 或EMCO（国内）：Energy Management Company EPC公司以下简称ESCO。
内涵及特点 内涵： ESCO通过与企业签订能源 管理合同，帮助企业节能降耗， 并与企业分享节能效益，以此取 得节能服务报酬和合理利润的一 种商业运作模式，类似BOT（建 设、营运、移交）商业模式。 特点： ESCO不是单纯的节能产品 销售商或节能工程承包商，而是 技术服务、融资服务与管理服务 三位一体的节能服务商和风险投 资商。 基本原理 EMCo从客户进行节 能改造后获得的节能 效益中收回投资和取 得利润。 6
ESCO 能效分析 项目设计 项目融资 设备采购 施工管理 监测 培训等 客户 节能量保证ESCO 为客户提供节能项目的全程服务，为客户提供节能量保证 业务模式 客户 设计单位设备供应商工程公司 融资合同 购销合同节能服务合同施工合同 设计合同 保险合同 担保合同 银行保险公司 担保公司ESCO ESCO 通过签订各种服务合同，整合多方资源、为客户提供全面服务
合同能源管理服务优势 合同能源管理服务优势有哪些?下面我们就来聊聊节能项目实 施合同能源管理模式的优势吧! 在传统的节能投资方式下，节能项目的所有风险、所有盈利都由实施节能投资的企业承担，这也是许多企业在节能面前踌躇不前的原因。 而且大多数情况是，实施节能企业的客户由于自身种种原因的限制，自行的节能投资并不一定能够达到预期的节能效果，存在节能投资的浪费，甚至项目的失败。 因此，有关专家指出，当前我国节能最为迫切的任务，就是引导和促进节能机制面向市场的过渡和转变——有没有一种方式，让企业“零风险”地收获节能技术改造带来的效益?让项目的节能投资达到最科学、最完美的节能效果?回答是肯定的，这就是我们所讲的“合同能源管理”，这也是合同能源管理机制的本质功效。 合同能源管理是在市场经济条件下的一种节能新机制、新模式，这种模式可以有效降低用户的风险，为客户最大限度地创造价值。 它不仅适应现代企业经营专业化、服务社会化的需要，而且适应建设节约型社会的潮流。 合同能源管理这一基于市场运作的节能机制，不仅是一种推动节能产业成长的节能综合服务的商业模式，更是一种减少企业能源成本的财务管理方法。
它打造的是一个优质的专业化模式的服务新平台，采取的是一种双赢的共同承担风险的商业新模式，推行的是一种为企业一条龙服务的“交钥匙”工程。 节能服务公司的经营机制是一种节能投资服务管理，客户见到节能效益后，节能服务公司才与客户一起共同分享节能成果，取得双赢的效果。 节能服务公司服务的客户不需要承担节能实施的资金、技术及风险，并且可以更快地降低能源成本，获得实施节能后带来的收益和节能服务公司提供的设备。 如果把能耗大户比成“病人”，那么，节能服务公司就如同“医生”。 不用“病人”投入一分钱，医生却能对症下药，开出疗效显著的“节能药方”，然后再从节约的能耗中获得分成收入。 合同能源管理机制的实质是一种以减少的能源费用支出来支付节能项目全部成本的节能投资方式，这种节能投资方式允许用户使用未来的节能收益为企业的设备升级，降低目前的运行成本，提高能源利用效率。 节能服务公司提供一条龙服务，不仅可以形成节能项目的效益保障机制、降低成本和风险，而且能促进节能服务产业化，从而为建立节能产业提供了具体途径。
上海市合同能源管理项目财政奖励办法 第一章总则 第一条（目的和依据） 为了促进节能服务产业发展，加快推行合同能源管理，规范合同能源管理项目财政奖励资金的使用，根据?财政部、国家发展改革委关于印发〖合同能源管理项目财政奖励资金管理暂行办法〗的通知?、?上海市人民政府办公厅转发市发展改革委等六部门关于本市贯彻国务院办公厅通知精神加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展实施意见的通知?、?上海市节能减排专项资金管理办法?的要求，结合本市实际，制定本办法。 第二条（适用范围） 本办法适用于对合同能源管理项目的奖励及其监督管理活动。 第三条（定义） 本办法所称合同能源管理，是指节能服务公司与用能单位以契约形式约定节能目标，节能服务公司提供必要的服务，用能单位以节能效益支付节能服务公司投入及其合理利润。 节能服务公司，是指提供用能状况诊断和节能项目设计、融资、改造、运行管理等服务的专业化公司。
第四条（主管部门） 上海市经济和信息化委员会（以下简称市经济信息化委）、上海市发展和改革委员会（以下简称市发展改革委）、上海市城乡建设和交通委员会(以下简称市建设交通委)、上海市财政局（以下简称市财政局）负责本市合同能源管理项目财政奖励工作的管理和监督指导。 市经济信息化委、市发展改革委、市建设交通委、市财政局委托的管理机构（以下简称管理机构），承担本市合同能源管理项目财政奖励工作的日常管理。 第五条（资金来源） 合同能源管理项目财政奖励资金（以下简称财政奖励资金）由中央财政奖励资金和本市节能减排专项资金安排，实行公开、公正管理，接受社会监督。 第二章支持对象和范围 第六条（支持对象） 财政奖励资金支持的对象是经国家或者本市备案的实施节能效益分享型和节能量保证型合同能源管理项目的节能服务公司。 第七条（支持范围） 财政奖励资金用于支持在本市范围内采用合同能源管理方式实施的节能改造项目。
购物中心商业运营管理内容及管理手 册 1
购物中心商业运营管理内容及管理手册 1、商业运营管理服务内容 一、商业运营管理服务内容1、维护良好的整体形象和秩序 2、确保消费者满意 3、使物业保值增值 4、为业主创造最大赢利机会 二、经营管理方面1、商业项目形象管理 对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。 1) 理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等； 2) 行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等； 3) 视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。 2、商业卖场现场管理 对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。
1) 店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。 2) 货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。 3) 商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。 4) 店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂； 5) 现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。 3、市场营销推广 1) 营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。 2) 宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。 3) 品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。
4) 发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。 5) 实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。 6) 资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。 4、商业价格管理 1) 实施统一明码叫价。 2) 禁止价格欺诈行为。 3) 不得随意降价促销。 5、商品质量管理 1) 进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。 2) 进店商品以中高档为主以确保商品质量。 3) 严禁假冒伪劣产品，假一罚十。 4) 实行商品质量“三包”。 5) 对商品质量进行抽检。 6、顾客服务规范 1) 售前服务：提倡主动、微笑和站立服务，但不得争客、抢客。
某公司合同能源管理项目服务合同 (合同编号：2014-009) 甲方：（以下简称甲方） 乙方：（以下称简乙方） 1．总则 甲方与乙方就乙方为甲方开发某公司项目进行专项节能服务事宜。双方在平等自愿基础上经过充分协商，根据《中华人民共和国合同法》及国家有关合同能源管理规定，达成如下协议，以资双方共同遵守。 2．项目的名称、内容和目的 2.1 项目名称：某公司合同能源管理服务 2.2项目内容：室内风盘、管道、中央空调主机设备的采购及安装、水源井 及外网的施工、中央空调系统的后期运行管理，冷暖气及生活热水费用 的收取。 2.3项目目的：通过项目的安装实施，达到节能减排、提高楼盘品质和销售业绩，保障甲方对中央空调安装后期运行管理以及甲乙双方能从后期运营管理中得到节能产品带来的长期收益。 2.4 双方投资范围内项目及资产归属。室内工程项目包括：室内末端风盘、管道系统安装，室内末端风盘配电（风盘动力配电、风盘计费系统配电、风盘变频控制配电、风盘温度调节及户内远程开启控制）、生活热水系统。室外工程项目包括：单井回灌系统、中央空调机站系统、变频自动化控制系统、机房动力配电系统(甲方负责动力电源引到机房配电柜)、分户计量控制系统、机房室内至各楼房的室外连接的管网系统。 甲方负责对室内项目工程的投资，资产所有权归甲方所有，在其房屋销售时也可约定由房屋买受人对其专有部分的节能设备拥有所有权,，具体由甲方与房屋买受人在其商品房买卖合同中约定。 乙方负责对室外工程项目的投资，投资所获的的设施、设备等资产，效益分享期内所有权归甲方所有，乙方享有合同期内的收益权，合同到期该等设施设
备无偿移交至甲方。 合同项下整个中央空调工程投资，商业部分甲方投资为150元/m2，住宅类甲方投资为130元/m2，剩余部分全部有乙方投资，双方投资比例不再做任何调整。 整个小区空调系统的施工安装与后期的运营管理由乙方负责，甲方配合。 甲方投资性质为工程款，乙方负责为甲方投资施工的室内工程出具建安发票。 3．项目期限 3.1 本合同期限为25年，自年月日始，至年月日。 3.2 本项目的建设期为，自年始，至止。 3.3 本项目的节能效益分享期的起始日为第一个供冷或供热季开始后至合 同期限的最后一个制冷或供热季结束，效益分享期一共为25年，效益分享期满后，本合同项下所有节能设施设备均无偿归甲方所有。 4．项目造价、双方投资额度、范围及付款方式 4.1 某公司目前规划设计面积为商业/ ㎡，住宅25万㎡；按合同约定甲方应投资总额为3250 万元，该款项用于室内节能工程建设。 4.2 最终投资总额按某公司实际建设及安装面积确定。 4.3 合同签订后，甲方投资付款方式为： 乙方材料进场后甲方支付合同价的5%，正式施工后按月支付进度款到合同价的90%，施工完毕验收合格后，经甲乙双方决算，根据决算数额将余款付清。 4.4 整个小区中央空调系统完工后的运行管理和收取费用由乙方负责，乙方收取费用后按照本协议约定的分成比例向甲方结算，甲方给予运行管理和收取费用所需的各种配合。 5. 合同期限、收费标准、利润分配及方式 5.1、合同期限为25年。 5.2收费方式及标准：(可选择其一) （1）固定计费：固定计费依据市政供暖收费标准，商业收为0.28元/㎡.天， 住宅0.195元/㎡.天。
合同能源管理经营模式 一、商业模式 合同能源管理项目开发的商业模式根据所签订的合同类型，可分为三类：保证节能量模式（Guaranteed savings），节能效益分享模式（Shared savings）和项目融资模式（Chauffage）。 1、保证节能量合同（Guaranteed Savings Contract） 2、节能效益分享合同（Shared Savings Contract） 3、项目融资合同（Chauffage Contract）
二、风险和对策 1、风险来源和类型 首先，EMCo 必须了解合同能源管理项目可能具有的各种类型风险。通常一个合同能源管理项目可能具有的风险根据来源不同可分为客户风险和项目自身风险两大类。 （1）客户风险 根据国内示范EMCo的经验，客户风险有时比项目自身风险还要高。许多项目的可行性评价为优良，实际运行中的节能效益也很显著，但EMCo却难以最终实现预期的收益。其中很大程度是由于客户原因所致。因此，我们对这种风险要引起足够重视。通常，客户风险主要有以下三种： 客户的信用风险——客户信用状况好坏，是否会按合同如期付款。中国目前的信用机制尚不完善，信用状况差的现象较普遍。客户信用差的情况有： l 客户从一开始就存在恶意隐瞒行为，目的是诱使EMCo对其投资； l 合同执行过程中，客户通过各种手段来转移项目的节能收益； l 客户想方设法迟迟不支付属于EMCo享有的节能效益部分； l 投资市场竞争加剧，其它节能公司给予更优惠的条件，客户违约而与其它节能公司合作； l 客户单位改制或更换领导班子，新一届领导不愿履行合同等。 因此，在与客户合作之前，必须注重对其信用状况进行考察。
合同能源管理模式（EMC）是什么？政策频频20亿补贴发展节能设备制等公司将成概念主要受益者 2010-06-11 12:08 合同能源管理（EMC）机制的实质是：一种以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能投资方式。这样一种节能投资方式允许用户使用未来的节能收益为工厂和设备升级，以及降低目前的运行成本。 蹒跚十年之后，合同能源管理（EMC）终于迎来了行业春天。继4月初国务院转发《关于加快推行合同能源管理的意见》后，近日中央财政又下拨20亿补贴该领域发展，另外，与《意见》配套的细化政策及一些长效刺激机制也将陆续出台。EMC未来市场规模上千亿毫无悬念，乐观者甚至看到上万亿。分析认为，节能服务企业和节能设备制造商是主要受益者。上海证券报 浅谈合同能源管理模式（EMC）及市场前景 我国建筑能耗约占全社会总能耗的25%-27%，我国目前的能源利用效率比国际先进水平低10个百分点，单位建筑面积能耗与国际上发达国家相比差距很大。对于新建建筑，达到节能65%设计标准（每平方米建筑采暖能耗8.75Kg标准煤，相当于6.125升油）后，其每平方米建筑采暖能耗已接近目前欧洲平均水平（每平方米建筑采暖能耗6升油）。但我国建筑平均能耗远高于欧洲平均能耗水平，以节能处于领先地位的北京市为例，北京住宅的平均采暖能耗为每平方米16升油，相当于欧洲平均能耗水平的近3倍。主要原因是由于我国大量的旧有建筑都是不节能建筑，这些建筑每年消耗着大量的能源。 为解决我国旧有建筑不节能的问题，我国引进了上世纪70年代欧美国家普遍采用的基于市场运作的节能改造新机制——“合同能源管理（ENERGY MANAGEMENT CONTRACT，简称EMC）”模式。 合同能源管理模式是EMC公司通过与客户签订节能服务合同，为客户提
商业运营管理制度 暨组织架构、岗位职责、工作流程、管理制度
目录 第一章：前言 第一部分运营概念 (3) 第二部分运营部工作范畴 (3) 第二章：运营部组织架构、人员编制和岗位职责 第一部分组织架构........................................................................................................................... 第二部分人员编制........................................................................................................................... 第三部分岗位职责........................................................................................................................... 【1】招商......................................................................................................................................... 【2】商管......................................................................................................................................... 【3】市场策划..................................................................................................................................... 【4】客服......................................................................................................................................... 第三章：工作流程 【1】商业运营启动流程..................................................................................................................... 【2】商业运营部搭建流程................................................................................................................. 【3】招商部工作流程......................................................................................................................... 【4】商管部工作流程......................................................................................................................... 【5】市场策划部工作流程................................................................................................................. 【6】客服部工作流程......................................................................................................................... 【7】人事工作流程............................................................................................................................. 【8】行政工作流程............................................................................................................................. 【9】招商、商管、物业工作衔接流程............................................................................................. 【10】商管、物业、客服工作衔接流程........................................................................................... 第四章：管理制度 【1】人事行政管理制度 【2】商户管理制度 【3】环境卫生管理制度 【4】安全管理制度 【5】自营管理制度