再加上其他费用（专业费、管理费、销售费、投资利息、 销售税和开发利润）
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第八章成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
实质：市场法 有单位面积法和单位体积法两种：
单位面积法：适用于同一类型的建筑物的单位建筑面 积建安费基本相同的建筑物
如住宅、办公楼、标准厂房等 单位体积法：适用于同一类型的建筑物的单位体积建 安费基本相同的建筑物
开发期间税费
如，绿化建设费、人防工程费等
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第八章成本法及其运用
第二节 房地产价格构成
三、管理费用 管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活 动的必要支出 通常按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算
四、销售费用 销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售已经 开发完成的房地产的必要支出 包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处 建设费、销售人员费用或销售代理费等
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第八章成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
一、重新购建价格的含义 又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新 状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状 况的估价对象的必要支出及应得利润 重新购建价格应是估价时点的价格 重新购建价格应是客观的价格 重新购建价格应是在全新状况下的的价格，土地的重新 购建价格应是在估价时点状况下的价格
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第八章成本法及其运用
第二节 房地产价格构成
2成
直接成本利润率＞投资利润率 ＞成本利润率＞销售利润 率
利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产 开发项目的利润率得到的
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第八章成本法及其运用
第三节 成本法的基本公式
一、成本法最基本的公式
房地产价值=重新购建价格－折旧
5. 在房地产市场不够活跃、类似房地产交易实例较少的 地区的房地产
6. 适用于可独立开发建设的整体房地产的价值
7. 适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产，不适 用于建筑物过于老旧的房地产
6
第八章成本法及其运用
第一节 成本法概述
成本法估价需要具备的条件 1. 某宗房地产价格，直接取决于其效用而非花费的成本，
二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析 进行调整
三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整
供大于求时，在客观成本的基础上调低评估价；
供小于求时，在客观成本的基础上调高评估价
评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧 8 第八章成本法及其运用
第一节 成本法概述
四、成本法估价的操作步骤
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第八章成本法及其运用
第二节 房地产价格构成
五、投资利息
（一）投资利息的含义
是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算 的利息
土地成本、开发成本、管理费和销售费，无论是借款还是自有资金， 都应计算利息
（二）投资利息的计算
1. 应计息项目
2. 计息周期
3. 计息期
4. 计息方式
5. 利率
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第八章成本法及其运用
第二节 房地产价格构成
六、销售税费 销售税费，是指销售已经开发完成的房地产或者预售未
来开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费 包括： 销售税金及附加——营业税、城市维护建设税和教育费
附加（简称“两税一费”） 其他销售税费——印花税、交易手续费等 为便于实际估价中正常开发利润的调查估计，销售税
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第八章成本法及其运用
第三节 成本法的基本公式
三个步骤：
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第八章成本法及其运用
第三节 成本法的基本公式
三、适用于旧的房地产的基本公式 （一）适用于旧的房地的基本公式
旧的房地价值=房地重新购建价格－建筑物折旧 或：旧的房地价值=土地重新购建价格＋建筑物重 新购建价格－建筑物折旧 （二）适用于旧的建筑物的基本公式 旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格－建筑物折 旧
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第八章成本法及其运用
第三节 成本法的基本公式
新开发的房地产一般不存在折旧，但应考虑下列 因素，作增价或减价调整
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第八章成本法及其运用
第三节 成本法的基本公式
新开发区宗地的估价 新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的
总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用 +总投资利息+总销售税费+总开发利润）÷ （开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积 的比率）×用途、区位等因素调整系数 开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可 转让土地总面积/开发区用地总面×100%
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第八章成本法及其运用
第一节 成本法概述 三、成本法适用的估价对象和条件
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第八章成本法及其运用
第一节 成本法概述
1. 很少发生交易、又无经济收益或潜在经济收益的房地 产
2. 有独特设计、特殊建筑的房地产 3. 单纯的建筑物或者其装饰装修部分 4. 房地产保险评估（包括投保和理赔）、其他房地产损
害赔偿
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第八章成本法及其运用
第二节 房地产价格构成
基础设施建设费
包括道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设 施的建设费
注意：熟地中，此项费用已含在土地取得成本中，不须另外计 算
公共配套设施建设费
教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性 设施的建设费用
其他工程费
包括工程监理费、竣工验收费等
假设已取得一空地，在空地上建造与该建筑物相同或 者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润 也可设想，将该全新建筑物发包给建筑承包商建造， 发包人应支付给承包商的全部费用，再加上发包人的 其他必要支出（如管理费、销售费、投资利息、销售 税费等）及发包人的应得利润
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第八章成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
三、建筑物重新购建价格的求取方式
按重新建造方式的不同，建筑物重新购建价格分为：
重建价格又称重建成本，指采用与估价对象建筑物相同 的建筑材料、构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在 估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造 与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利 润——可理解为“复制”
成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格 2. 成本高，其价值不一定大；成本低，其价值不一定不高
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第八章成本法及其运用
第一节 成本法概述
注意三个问题： 一是应采用客观成本而不是实际成本 实际成本（个别成本）：是指某个具体的房地产开发 商的实际花费
客观成本（正常成本）：是指假设重新开发建设时大 多数房地产开发商的一般花费
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第八章成本法及其运用
第一节 成本法概述
折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其 金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时 点的重新购建价格之差。 本质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求 取房地产的价值。
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第八章成本法及其运用
第一节 成本法概述
二、成本法的理论依据 生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的 费用而决定。 买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包 含开发建设的必要支出及应得利润）
重建价格与重置价格通常不同：
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第八章成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
四、建筑物重新购建价格的求取方法 （一）单位比较法 要点：
以建筑物为整体 以单位面积或单位体积作为比较单位
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第八章成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
对类似建筑物的建安费用进行修正、调整 将不正常的建安费修正为正常的建安费； 将建造日期时的建安费，调整为估价时点时的建安费； 根据设施设备、装饰装修方面的差异，对建安费进行 调整
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第八章成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建 筑材料、构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等， 在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下， 重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新 建筑物的必要支出及应得利润
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第八章成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
第八章成本法及其运用
2020/11/23
第八章成本法及其运用
第一节 成本法概述
一、成本法的含义
含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格 和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价 对象价值的方法。 重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新 状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全 新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
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第八章成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
二、重新购建价格的求取思路 房地重新购建价格的求取思路
两大路径： 将房地分为土地和建筑物，模拟房地产开发过程，采用 成本法求取； 将房地分为土地和建筑物，先求土地的重新购建价格， 再求建筑物的重新购建价格，然后相加——适用于能直接 在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主的情况
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第八章成本法及其运用
第二节 房地产价格构成
一、土地取得成本 □ 取得开发用地的三条途径：
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第八章成本法及其运用
第二节 房地产价格构成
二、开发成本 勘察设计和前期工程费 市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规 划及建筑设计、建设工程招投标、施工通水、通电、通 路、场地平整及临时用房等前期工作的必要支出 注意：场地平整费与土地取得成本的衔接 建筑安装工程费 包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装 工程费、装饰装修工程费等 附属工程：指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化 等
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第八章成本法及其运用
典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构 成（七大项）
土地取得成本 开发成本
管理费用 销售费用 投资利息
销售税费 利润