成本法及其运用(三)(总分：82.00，做题时间：90分钟)一、(一)多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)(总题数：20，分数：40.00) 1.成本法中的“开发利润”是指{{U}} {{/U}}。
∙ A.开发商所期望获得的利润∙ B.开发商所能获得的最终利润∙ C.开发商所能获得的平均利润∙ D.开发商所能获得的税后利润∙ E.开发商所能获得的税前利润（分数：2.00）A.B.C. √D.E. √解析：2.成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为{{U}} {{/U}}的价值。
∙ A.房屋所有权∙ B.房屋使用权∙ C.在估价时点剩余使用期限的土地使用权∙ D.土地使用权∙ E.土地所有权（分数：2.00）A. √B.C. √D.E.解析：3.成本法中房地产价格构成中的销售税费不包括{{U}} {{/U}}。
∙ A.营业税∙ B.应由买方缴纳的契税等税费∙ C.应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税∙ D.城市维护建设税∙ E.教育费附加（分数：2.00）A.B. √C. √D.E.解析：4.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括{{U}} {{/U}}。
∙ A.土地取得成本∙ B.建设成本∙ C.管理费用∙ D.销售费用∙ E.销售税费（分数：2.00）A. √B. √C.D.E.解析：5.在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用{{U}} {{/U}}等求取该土地的重新购置价格。
∙ A.市场法∙ B.成本法∙ C.假设开发法∙ D.基准地价修正法∙ E.长期趋势法（分数：2.00）A. √B. √C.D. √E.解析：6.成本法中的投资利息的计算基数包括{{U}} {{/U}}。
∙ A.土地取得成本∙ B.建设成本∙ C.管理费用∙ D.销售费用∙ E.销售税费（分数：2.00）A. √B. √C. √D. √E.解析：7.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有{{U}} {{/U}}。
∙ A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别∙ B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额∙ C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失∙ D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额∙ E.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧（分数：2.00）A. √B.C. √D. √E. √解析：8.投资利润率的计算基数包括{{U}} {{/U}}。
∙ A.土地取得成本∙ B.建设成本∙ C.管理费用∙ D.销售费用∙ E.销售税费（分数：2.00）A. √B. √C. √D. √E.解析：9.征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括{{U}} {{/U}}。
∙ A.土地补偿费∙ B.安置补助费∙ C.地上附着物和青苗的补偿费∙ D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用、∙ E.安排被征地农民的社会保障费用（分数：2.00）A. √B. √C. √D.E. √解析：10.根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为{{U}} {{/U}}。
∙ A.物质折旧∙ B.功能折旧∙ C.设备折旧∙ D.经济折旧∙ E.资产折旧（分数：2.00）A. √B. √C.D. √E.解析：11.征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括{{U}} {{/U}}等。
∙ A.房屋征收补偿费用∙ B.相关费用∙ C.建设用地使用权出让金∙ D.青苗补偿费∙ E.土地使用税（分数：2.00）A. √B. √C. √D.E.解析：12.成本法主要适用于评估的建筑物是{{U}} {{/U}}等房地产的价值。
∙ A.新的∙ B.比较新的∙ C.过于老旧∙ D.在建工程∙ E.危险房（分数：2.00）A. √B. √C.D. √E.解析：13.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出的税费构成。
其中，地价款主要是采用{{U}} {{/U}}求取。
∙ A.市场法∙ B.收益法∙ C.成本法∙ D.假设开发法∙ E.基准地价修正法（分数：2.00）A. √B.C. √D.E. √解析：14.在具体估算建筑物重新购建价格的方法中，单位比较法实质上是一种市场法，单位比较法主要有{{U}} {{/U}}。
∙ A.分部分项法∙ B.工料测量法∙ C.年限法∙ D.单位面积法∙ E.单位体积法（分数：2.00）A.B.C.D. √E. √解析：15.完好房的成新度可以是{{U}} {{/U}}。
∙ A.六成∙ B.七成∙ C.八成∙ D.九成∙ E.十成（分数：2.00）A.B.C. √D. √E. √解析：16.经济适用住房基准价格由{{U}} {{/U}}构成。
∙ A.开发成本∙ B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款∙ C.税金∙ D.利润∙ E.住宅小区内经营性设施的建设费用（分数：2.00）A. √B.C. √D. √E.解析：17.根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有{{U}} {{/U}}。
∙ A.单位比较法∙ B.市场提取法∙ C.分解法∙ D.工料测量法∙ E.分部分项法（分数：2.00）A. √B.C.D. √E. √解析：18.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括{{U}} {{/U}}等。
∙ A.图书馆∙ B.钢铁厂∙ C.空置的写字楼∙ D.单纯的建筑物∙ E.加油站（分数：2.00）A. √B. √C.D. √E.解析：19.价格等于“成本加平均利润率”是在长时期内平均来看的，并且需要具备{{U}} {{/U}}的条件。
∙ A.房地产开发成本等于平均利润∙ B.房地产开发成本大于平均利润∙ C.房地产开发成本小于平均利润∙ D.自由竞争∙ E.该种商品本身可以大量重复生产（分数：2.00）A.B.C.D. √E. √解析：20.土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。
取得房地产开发用地的途径可归纳为{{U}} {{/U}}。
∙ A.通过市场购置取得∙ B.通过征收集体土地取得∙ C.通过征收国有土地上房屋取得∙ D.通过国家划拨得到∙ E.通过与别人合作经营取得（分数：2.00）A. √B. √C. √D.E.解析：二、(二)判断题(总题数：42，分数：42.00)21.利用市场提取法求出的年平均折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命。
{{U}} {{/U}} （分数：1.00）A.正确√B.错误解析：22.在成本法中，房地产成本采用的是实际成本。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：23.一幢有效年龄为8年的建筑物，年折旧率是1.67%，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为52年。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：(60-8)年=52年。
24.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：25.土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：26.在确定建筑物的重置价格或建筑安装工程费时，都应包含开发管理费用。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：建筑安装工程费不应包含开发管理费用。
27.成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：28.建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束时，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：29.销售税费是指销售已经开发完成的房地产或者预售未来开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：30.如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：31.建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：32.在完善的市场经济下，土地取得成本一般包括购买土地的价款和在购置时应由买卖双方共同缴纳的税费。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：33.成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：34.估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：35.某宗房地产的土地总面积为1000m2，8年前通过征用农地获得，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新获得该类土地需要的费用为620元/m2；地上建筑总面积为2000m2，6年前建成交付使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积为600元，现时建造类似建筑的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估价该建筑物有八成新。
则该房地产的现时单价为1270元/m2。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：注意本题重新购建价格应为估价时点时的价格。
(1)土地现价=620×1000元=620000元。
(2)建筑物现值=1200×2000×80%元=1920000元。
(3)估价对象的现总价=(620000+1920000)元=2540000元。
(4)估价对象的现单价=2540000元/2000m2=1270元/m2。
36.年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余寿命来求取折旧的方法。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：37.延迟维修的损坏残存主要是由人工使用引起的。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：38.被征收房屋补偿费实际上是对被征收房屋价值的补偿。
被征收房屋价值包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的价值，不包括其他不动产的价值。
{{U}} {{/U}}（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：被征收房屋补偿费是对被征收房屋价值的补偿。
被征收房屋价值包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值，由房地产估价机构评估确定。