物业公司如何在困境中求生存求发展一、我国物业管理行业的发展及现状我国的物业管理行业是伴随着住房制度改革和住房商品化进程的发展而产生的一个新兴行业。

从1981年在深圳市诞生了全国第一家物业管理公司开始，已经历了二十七年的发展历程，但我国物业管理行业真正起步是从1994年建设部颁发的33号令（即《城市新建住宅小区管理办法》）之后开始的。

据不完全统计，目前我国已有近3万多家物业管理公司，其中我们南京就有近400家。

我国物业管理的房屋面积超过了100亿平方米，有50%以上的不动产已纳入了物业管理范围。

可以说，在短短的十四年里，物业管理在我国以飞快的增长速度而发展起来。

二、我国物业管理行业的现状由于物业管理行业发展迅猛，加上我国物业管理市场管理机制、市场化程度，包括与其相关的行业如房地产开发经营等，远远跟不上其发展的速度。

大多数中、小物业公司陷入了各种困境之中像在我国物业管理行业中领跑的如万科、中海等一些较大规模具有一定实力的物业公司也面临着许多发展中的问题。

这些困境，一方面影响了物业企业的发展；另一方面，也给社会和谐及住户的安居乐业带来了一定的影响。

我们作为从事该行业较早的一个物业管理企业，针对当前物业管理行业，同样也是我们企业共同面临的一些主要困境，结合公司的实践，进行一些初浅的研究和分析，以期给面临生存和发展困境的物业公司，包括我们自己寻找到问题的症结和发展的方向。

困境一：物管费标准低，物业公司普遍亏损（一）大部分物业公司都存在物管费收缴率低的现象物业管理费收缴率低，这已经是物业管理行业普遍存在的一个现象。

据2006年底南京市的一个统计，南京市的物业管理小区，物管费最低收缴率仅为30%，70%的物业公司处于亏损和严重亏损状态。

就其原因有很多：从物业公司主观方面讲，存在物业管理人员对物业服务的特性认识不足，服务意识和市场竞争意识不强，服务不到位，加上协调、宣传、沟通能力不足等各种因素影响到物业管理费的收缴率；从客观方面讲：整个社会对物业管理的认识也不足，业主对物业服务是“有偿”消费的意识不强，不少业主受长期住房福利制的影响，认为以前住公房只需要交纳少量的房租就可以了，现在自已花费了大笔的资金买了房子，每月还要向物业公司交物业管理费，加上拿到房子后，由于小区因配套、房屋渗水、小区噪音、停车位等等各种原因或理由而拒交物管费。

（二）物管费收缴率低产生的结果物业管理费收缴率低，其直接导致的结果就是，不交费的业主免费享受物业服务，而交纳物业管理费的业主享受了“打折”的物业服务，时间一长，交费业主心里开始不平衡，也加入了不交物业管理费的行列。

而物业管理每日的正常运行，成本在不断的发生，由于企业支出得不到应有的回报自然出现了亏损，物业公司只能一遍又一遍地上门收缴，但作用微乎其微，由于物业企业的长期亏损，为了能够继续运行下去必然会减少必要的支出或降低服务标准，而服务质量的下降又使得更多的业主不满意，造成更大的恶性循环，特别是一些老的小区，难以维系的现象越来越严重，因此也引发了更多的物业公司加入了亏损的行列。

以下以南京市物业及劳动部门的一些相关标准及我公司新、老两个楼盘近几年的一些经营数据作个分析：2003-2007年南京市企业月最低工资标准从以上数据可以看出，普通住宅小区的物管费标准较低，加上一些业主对物业管理是有偿服务的意识不强，以各种理由不交物管费，使物业公司的收入较低，且随着物业经营成本，特别是劳动力成本的逐年加大，现行物业收费标准，已与市场经营成本严重不符。

低物业收费标准，已使得许多物业公司已到了生存边缘挣扎的境地,严重制约了物业管理行业及物业公司的发展。

困境二：物业企业化程度不高，人员素质和服务水平跟不上市场的要求由于物业管理所提供的服务涉及面广，其专业性、社会性、政策性、群众性较强，因此对物业管理人员的素质有着特殊的要求。

从业人员的素质直接关系到物业管理服务质量及企业形象。

由于行业队伍整体素质偏低，专业人才短缺。

加上我国物业管理起步较晚，物业管理还在探索阶段，整体发展跟不上市场的要求。

困境三：政府和社会对物业管理行业的支持不够（一）物业管理的发展离不开政府和社会的支持许多物业公司能发展到今天应该讲都很不容易，做物业的人不管是何岗位，都不同程度地尝到其中的酸甜苦辣。

不谈工作的辛苦，光从政策支持、社会认可度、企业收益、人员的社会地位等方面来讲就不高。

所以，从这十几年来，物业管理对我们国家、对房地产开发及社区建设等方面所起到的重要作用来讲，我们认为目前物业管理行业已走入了一个低谷期，要想使这个行业健康的序的发展，需得到政府和社会的高度重视。

（二）政府现有政策，是物业企业亏损原因之一政府把物业管理定位是微利的服务行业，虽然政府把物业管理的利润率定于不得高于10%，但不少物业公司在实际运行中根本无利润可言。

物业收费标准基本保持不变，政府又不断地提高企业最低工资标准，劳动力成本、企业运行成本逐年增加，在这种政策和市场条件下,要靠物业公司自身的力量取得赢利并快速发展是不可行的。

虽然目前遇到了以上种种困境，但物业管理行业在我国的发展前景是光明的，我们应该积极地寻求对策，以期尽快地走出困境：对策一：政府应加快物业法律法规的建设1、明确物业管理中遇到的一些法律责任的关系。

如：物业管理区域内发生车辆丢失、人身伤害等刑事案件，物业公司应当承担什么责任，目前我国各级、各地区的司法机关在调解和判案时缺乏法律依据，判决结果多种多样。

2、明确水、电、气等公用事业单位委托物业公司代收相关费用，责、权、利关系。

许多物业公司为此无故承担了许多不应承担的责任和费用损失。

３、明确和规范业主委员会、物业公司和社区居委会的相关主体关系。

业委会、物业公司和社区居委会三者之间的责、权关系没有相关的政策文件。

在物业管理小区中，三方各自和职责范围，如何协调配合共同做好社区文化工作，业委会如何配合物业做好物管费收缴，保证物管工作的正常开展；社区居民发生矛盾和纠纷，三方应该如何履行各自职责等，目前政策上还是空白，有待于完善。

对策二：物业企业应规范企业运作，依法办事（一）物业行业应自律，依法、按章办事健康有序的物业管理市场，应该是按法律法规和行业规定办事的市场。

作为物业公司，除了应该认真执行《物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规，而且还要从自身出发，自觉遵守行业规定，遵守职业道德，按章办事，只有物业管理整个行业发展了，物业公司才能真正发展。

（二）目前提高物管费收缴率的途径有1、加大对业主的宣传和沟通物业管理是对物的管理，对人的服务。

要想让业主主动、积极地交纳物业费用，就要让业主清楚你管理的范围、服务的标准、收费的价格，让业主明明白白消费。

现在社会上不少业主对物业“有偿”服务的认识不清，对物业管理的认知度不高。

物业公司要利用社会、行业内的杂志、报纸、网络以及小区里宣传栏等平台进行宣传，通过宣传要使业主明白，业主和物业公司双方是一个“经济关系”，是通过《物业服务合同》而建立的一个法律合同关系。

2、签订好《物业服务合同》当前的物业市场还很不规范，由此产生的矛盾和纠纷也很多，所以，签订好《物业服务合同》是减少物业矛盾和纠纷的一个重要方面。

物业服务合同中要约定好双方的职责、权利和义务，特别是对物业管理的服务和收费标准、违反约定的处置办法、物业管理收益的分配和使用办法等,并且要做到细化，物业公司的承诺要切合实际，提供等值等价的服务。

对策三：前期介入是做好后期物业管理的基础（一）物业早期介入可以提高业主满意度减少工程返修量物业公司长期与业主打交道、对房屋设施设备进行管理，具有一定的物业管理专业知识，通过提前介入物业项目的前期管理，从后期物业管理的角度，向开发商提出合理化建议，可以完善项目规划设计和工程施工上的一些缺陷或不足。

同时，早期介入工程和设施的安装和验收，可以在熟悉项目和管线走向的情况下，帮助开发商把好质量关，也从一个方面减少了工程返修量。

（二）早期介入对物业公司和开发商是“双赢”通过对“万科”、“中海”等物业管理的优秀企业的学习，可以发现，这两家物业都是从开发商脱离出来的，无论是开发商还是物业公司，由于特殊的关系，加上比方都很重视物业的前期管理和售后服务，所以，开发商和物业公司发展的都很好。

物业公司从项目规划期间就介入，物业公司熟悉了项目情况、锻炼了队伍，提前做好各项准备，为后期物业管理打好了良好的基础；开发商的品牌得到维护，业主的满意率和市场销售率得到了提高。

因此，物业公司早期介入，是一个“双赢”的结果。

对策四：物业公司应规范企业运作，加强员工培训，提高人员素质（一）建立适宜合理的企业机制和建全的组织结构物业公司要想在市场竞争中发展壮大，必须建立一个产权明晰、独立经营，与企业运行和发展相适宜的组织机构。

稳定、适宜的组织机构和人员配制，是企业能够经受市场考验，并且发展壮大的根石和基础。

（二）加强员工培训，提高人员素质在市场经济条件下，物业公司最终拼的是“服务”和“信誉”。

物业人员的素质决定了物业管理的水平。

所以，物业公司必须建立长效的员工培训机制，具体形式可以是岗前培训、岗中培训、定期送出去等方式，这样才能不断加强和提高自身的管理水平，同时还应保证有一定比例的培训经费，只有全面提升员工的职业道德、服务意识和专业服务技能，才能从根本上提高服务的水平。

对策五：政府应注重对物业行业的扶持我们国家的市场经济还处于发展和完善的阶段，但政府有些政策的出台存在“一刀切”的现象。

如今年实施的《劳动合同法》，是针对所有的行业和企业，没有考虑地区差别、行业差别，作为物业管理这种劳动密集型的企业，“一夜间”要规范到位是比较难的，特别是一些低物业收入的小区。

所以，作为地方政府部门，在加大查处的同时，还要注重对物业管理行业的扶持，如是否可考虑减免企业相应税金和费用。

对策六：夯实基础，练好“内功”企业才能发展（一）物业公司要适应市场发展的需要21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。

对物业管理行业来说，服务质量、品牌树立、市场环境的变化、业主消费观念的更新等市场需求，都要求物业管理企业必须从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要做出相应的变革，才能适应发展的需要。

（二）加强服务和沟通物业管理它的产品就是“服务”，但它与商业、旅游业、餐饮业等服务性行业明显不同，主要表现在其服务的对象比较固定，服务内容涵盖了与业主生活息息相关的方方面面。

业主在使用房屋的过程中，对房屋的设计、质量等一系列售前遗留问题，都习惯找物业管理公司解决。

所以，面对客户的抱怨、不满，物业公司的员工一方面要耐心向客户解释，另一方面，需主动地与有关责任部门联系、沟通，使问题得到合理解决。

面对不同年龄、不同层次的业主，物业管理人员要因人而异，和他们进行良好的沟通，努力创造融洽的氛围，以便开展好物业工作。