福州某地块项目可行性分析报告目录第一部分可行性分析的目的和整体思路第二部分项目概况第三部分市场分析第四部分项目SWOT分析和市场定位第五部分项目建设方案第六部分项目招商第部分结论报告正文第一部分可行性分析的目的和项目运作的整体思路1.1 进行可行性分析的目的较为详细地了解该区域发展、规划及经济情况，分析项目的可行性，为项目的开发提供依据。

1.2项目运作的整体思路（1）站在城市经济规划发展的总体高度，解读区域重点经济政策的内容，来把握今后10年市场的竞争格局和发展趋势。

（2）二是要从各楼宇经济功能区的整体运作高度找准目标的竞争对手，进行深入有效的市场整体研究，发挥项目优势，规避项目不足，在此基础上进而做出本案的最有效的定位和功能设计；（3）三是在项目定位探讨阶段，通过接洽目标商家来验证初步定位和功能设计是否成立，听取商家的合理使用建议，提高项目设计的综合竞争力；（4）四是主力店招商要先行，确定主力店后完善功能设计然后再开工；（5）五是整个项目运作一开始就应有专业经营管理团队介入，共同探讨定位、功能设计、招商、租金水平以及经营管理，在经营阶段，靠强大的经营能力来获取稳定的高收益；（6）六是在项目销售方面，选择合适的租售方式和比例，回收投资成本。

对于分割销售的物业单元可以先行出售，回笼项目资金；对于有升值潜力，需确保统一经营权的物业可选择在市场培育成熟稳定后整体售出。

第二部分项目概况2.1项目名称“海西金融大厦”2.2地理位置该地块位于福州市台江区，连江中路东侧，光明路以西，金融街C1地块。

2.3地块规划指标和价格参数2.4基地现状该地块区域内原为福州木材厂，现以拆迁完毕，场地基本平整，界址明确。

福州国土资源局将按国有建设用地使用权出让合同规定的时间和要求，向买受人提供现状土地。

2.5福州海峡金融街项目背景介绍福州市金融街位于福州市闽江北岸鳌峰片区，具体为长乐南路东侧，前横路西侧，闽江北岸，鳌峰路南侧，用地范围总面积约63.51 公顷，合952亩，是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心。

该项目的规划设计由国际一流的建筑设计单位——日建设计株式会社(日本)担纲，容积、建筑密度、绿地率、金融、商务、酒店、商场、住宅等功能分区通过本规划设计确定，最终达到富有特色的城市形象，在条件允许下，将建筑景观延伸至闽江边，充分发挥滨水的自然优势，营造与对岸东部新城协调共融、丰富多彩的滨水岸线空间。

塑造街区特色风貌，并赋予其新时代的活力，与现代性、开发性城市环境和谐共生。

系统协调的外部空间环境，通过外部空间环境设计，使各地块的外部公共空间能连成系统和协调的整体，提供变化丰富、尺度宜人的外部空间环境。

合理流畅的交通流线安排，结合各地块的交通组织，在区域内形成合理流畅的车行流线和系统方便的人行系统。

使其成为具有以金融业为主、酒店、高级公寓等敞开式综合现代服务区的高档次、高品位的海西第一街。

附1：金融街规划地范围图附2：金融街规划设计平面效果图附4：引进功能一览表第三部分市场分析3.1解读福州楼宇经济3.1.1 楼宇经济内涵解读关于“楼宇经济”，较为典型的定义为：“楼宇经济”即以楼宇为载体的经济形态，是通过开发、出租楼宇进行招商引资，是通过税源，增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态。

楼宇经济现状调查与规划导向楼宇经济的内涵主要包括三个方面：（1）楼宇经济是城市经济发展的高级形式。

即由原来以简单的产业复制和粗放型的外延扩张的方式发展城区经济转向以楼宇为核心的集约型发展模式。

（2）楼宇经济是功能板块经济。

特定的经济要素必须聚集整合形成一定的功能性板块，才能产生集约化效应。

（3）楼宇经济是环境经济，不同的经济要素对于诸如交通环境、人文环境、社区环境等各有不同的要求，城区的环境必须围绕楼宇承载的经济要素实施特定的优化，方能吸引相应的经济要素进入。

3.1.2 楼宇经济模式解读纵观国内外大城市楼宇经济的发展过程，可以总结出城市楼宇经济发张的普遍模式，对其他城市发展楼宇经济有极大的参考作用：（1）多核多中心的发展结构，不仅是纽约、东京、伦敦、香港等国际大都市，国内典型代表上海也出现了浦东浦西两大商务商业聚集区和各区分散发展的特点。

（2）与快速公共交通线路（尤其是地铁网络）的延伸相结合，如香港的几大商业商务中心，均为大型交通集散枢纽；伦敦更是以地铁网络为基础、地铁站点为节点构建的楼宇经济网络。

（3）楼宇业态发展多元化。

在楼宇经济发展的多核多中心结构中，分化出的次级中心一般体现出与原中心高低互补、类型互补的产业特征，如纽约曼哈顿，老城保留金融交易功能，中城以行政管理功能为主，而如布鲁克林、长岛、皇后区等以后服务功能为主，实现功能和层次的互补。

（4）利用规划和政府引导的手段。

城市次核的建设，一般都是政府为疏解老城区的压力，引导新城区开发的重要手段。

规划和政府引导在发展前期起到了非常重要的作用。

3.1.3 楼宇经济类型解读楼宇经济的发展类型，从狭义上来说，就是写字楼、商业楼、城市综合体；从广义上来说，还应包括如科技孵化器、工业遗产、历史建筑、标准厂房和SOHO（small office，小型办公；home office，在家办公）等现代产业发展中的新兴楼宇类型。

按楼宇经济发展的广义类型，分三个层次进行。

（1）基础类型：狭义所指的楼宇经济类型。

（2）拓展类型：主要指工业研发等新兴类型。

如硅谷即为科技研发的楼宇集聚；而幕张副都心和横滨MM21等是以高标准工业为基础实现的楼宇集聚。

科研楼宇：处大专院校、科研机构外的各类研发、信息咨询等建筑，包括科技孵化器。

标准厂房：仅指工业用地内的高标准厂房。

楼宇经济的发展中有所体现。

（3）城市特色类型（福州市）：各个城市的特色产业作为城市经济发展的重点扶植对象，也应在楼宇经济的发展中有所体现。

以福州市为例，作为海峡西岸的中心城市，是两岸经济合作的最佳实践点，两岸重点推动的六大产业绿色能源、节能环保、生物医药、国际物流、文化创意、金融服务业将是福州城市产业发展的新方向。

3.2福州市主城区（三环内）楼宇经济现状调查根据楼宇经济项目已建、在建、在批、规划意向项目统计情况，以及在福州市区空间的分布，规划确定三个集聚度较高的楼宇经济功能区：（1）鼓楼区CDB商务中心：包括五四路商圈和湖东路商圈，该区是城市总体规划确定的两个市级公共中心之一，是福州市楼宇经济发展最早、最成熟的板块，其楼宇的开发以主城区中心地段的巨大商业价值为依托。

受制于福建经济的快速发展，两岸经济合作的先行先试的渐行渐近，目前该区域写字楼市场供不应求，开发的成功代表楼宇：甲级写字楼环球广场、信和大厦，目前整体平均租金在100-120元/㎡·月。

（2）海峡金融街：福州市金融街位于福州市闽江北岸鳌峰片区，具体为长乐南路东侧，前横路西侧，闽江北岸，鳌峰路南侧，用地范围总面积约63.51公顷，合952亩，是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心。

该板块的楼宇开发充分发挥滨水的自然优势，打造福州富有特色的城市形象，营造与对岸东部新城协调共融、丰富多彩的滨水岸线空间。

海峡金融街目前处于建设与发展的时期，随着城市立体的交通快速通道的建设和对岸会展岛的完善的基础设施，该区域金融中心价值将来越凸显。

该板块入市时间除了万达广场商务楼11.8万㎡能在2011年投入运营外，一期金融街其余地块在2013-2014年进入市场，2016年前后金融街一期地块金融商务产业形成初步集聚规模。

（3）北江滨商务中心：闽江北岸中央商务中心规划用地范围，西起上浦路，东至西二环路，北起工业路，南至北江滨大道，总用地面积1.09平方公里(约1642亩)。

该项目将聘请美国SOM 设计公司、日本日建设计公司等国际一流设计团队高起点规划设计，开发建设省科技馆、市图书馆、福州城市广场及一批精品商厦、高档写字楼、商务中心、高级酒店，积极发展文化产业、“总部经济”、“楼宇经济”。

北江滨商务中心。

目前该北江滨商务中心尚处于拆迁阶段。

该板块集中建设期为2012-2016，投入市场运作时间2017，形成初具规模要到2010年。

3.3福州市楼宇经济规划导向3.3.1影响楼宇经济发展的城市规划和产业政策（1）《福州市城市总体规划(2009-2020)》出炉，大福州将形成一个中心区(三环以内区域)和八个新城———东部新城、科学城、大学城、汽车城、马尾、新店、荆溪、亭江-琅岐新城。

到2020年，福州市将形成1个特大城市(福州中心城区)、2个大城市(福清市、平潭岛)、2个中等城市(长乐市、连江县)、4个小城市(闽清县、永泰县、罗源县、闽侯县)以及若干个小城镇，并构建“一主一区两副”的中心体系格局。

其中，“一主”包括福州中心城区、长乐市区-滨海新城和连江，是中心城建设用地拓展的核心地区；“一区”即平潭综合实验区，在科学发展和两岸交流合作上先行先试；“两副”即福清市区、罗源县城2个副中心城市。

中心城区的重点发展方向为“东扩、南进”。

采取“结构开放、轴向发展、核心多极、服务沿江、工业沿海、生态渗透”的空间发展策略，形成“一区三轴八新城”的空间布局结构。

“一区”即一个中心区(三环以内区域)，主要承担市级行政、文化、商贸服务等中心职能，强化八一七中轴线和闽江轴线两条公共设施服务带，以及北江滨商务中心、鳌峰洲金融街、会展岛等六个公建中心。

（2）福州鼓楼区软件园已通过国家级动画产业基地的验收，并荣获“中国软件和服务外包杰出园区”称号。

到2010年6月底，园区共有436家企业，上半年完成技工贸总收入70亿元，比增20%。

以争创中国软件名城为目标，福州软件园将加快五期建设，启动海西动漫产业基地二期、五期综合研发大楼等建设。

（3）福州市相关规划提出，到2012年，将文化创意产业打造成为海西省会城市的支柱产业之一；到2020年，把福州打造成为引领海西、辐射全国的文化创意产业中心。

坐拥丰厚的传统文化资源，鼓楼在动漫产业上取得突破性进展。

福州软件园动漫基地通过国家级动画基地验收，新引进台湾远东动画、和利得多媒体以及本地原创动画企业12家。

截至目前，基地共有本地原创动画企业和台湾动漫企业30家，产业集聚效应初步形成。

（4）2009年11月16日，众人盼望的两岸金融监管谅解备忘录（MOU）顺利签署，并于2010年1月15生效。

两岸金融监督机构将依据《海峡两岸银行业监督管理合作谅解备忘录》、《海峡两岸保险业监督管理合作谅解备忘录》和《海峡两岸证券和期货监督管理合作谅解备忘录》，建立监督合作机制。

【第四部分项目SWOT分析和市场定位4.1SWOT分析1.优势（1）地块所在地台江北江滨环境优美，多重城市立体交通，出行便利。

（2）周边众多高档社区集群如：世贸外滩、海润滨江花园等，3公里范围内有40万常住人口，坚实的消费群体，展现浓厚商机。