基于对项目的认识，本次报告核心解决两大问题： Q1：如何塑造项目形象，建立市场声音，为项目后续运营打下基础？ Q2：如何在竞争背景下较短时间内蓄积大量客户，保证开盘去化，并持续 热销，完成集团目标？
就本项目而言，2014年必须完成项目形象的落地，复地品牌的重塑，保证推货的 成功运作，为后期操作预留空间！
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>> 市场背景审视及营销目标 >> 目标下的价值审视 >> 基于竞争的客户洞察 >> 营销策略思考 >> 项目分阶段营销策略计划
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市场背景审视
市场 · 呈贡住宅市场
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宏观政策 · 土地
市场背景审视 宏观政策 土地市场 呈贡住宅市场
2014年预计政策总体偏紧，政府对楼市依然持高度关注状态，开发商推 售持谨慎资金链看紧，客户出手将越发小心冷静。
4、从市场产品对比来看，本案在地段（岛），景观资源，后期配套方面占据优势，而 在区域热度，赠送面积，住宅内部会所等方面处于劣势，因此明年在推广方面前期需将 “岛”和“划岛为界的高端综合体”等概念炒热
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结论
1、从政策方面来看，明年的整体政策依然趋紧，政府对楼市依旧高度关注，开发商和 购房者在推货和置业方面均趋于谨慎
2、从土地市场来看，城南数宗优质地块被品牌开发商高溢价拿下，明年若以高端住宅 产品的姿态集中入市或造成高端住宅市场供应过量的状态
3、从高端市场量价走势来看，2013年高端项目价格涨幅并不明显，月均去化套数普遍 在30左右，清水高端住宅价格标杆不超过14000元/平米，普遍能保证走量的清水价格在 11000-12000元左右，综合市场因素和本案自身状况，建议本案一期整体均价为7850元 /平米，入市价格为7650元/平米
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住宅用地：2013年1至12月土地市场共计出让住 宅用地42宗，共计2274.49亩，平均单亩地价为 1249万元/亩，平均楼面地价为3257元/平米， 两者均创呈贡市场年度土地市场价格新高。
商业用地：2013年1至12月土地市场共计出让商 业用地26宗，共计1469.46亩，平均单亩地价为 302万元/亩，平均楼面地价为1945元/平米，商 业用地价格涨幅整体略显疲软。
房地产营销策划方案
——七彩云南第壹城营销策划方案2014
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本报告为策略而来
本报告的创作基于两大前提：
1、保证可操作性，为2014年七彩云南第壹城营销工作提供整体解决思路； 2、对项目阶段工作透彻理解，在指定的阶段可直接开展工作，确保无缝衔接；
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项目是具有顶级景观资源和地块价值的项目！ 区域是极具发展前景的区域！
产品附加值
180-280㎡ 精装、清水 智能家居
100-280㎡
清水
河景资源、 赠送空间
90-258㎡
清水 综合体配套
2梯2户、1 梯1户
5000㎡
180-360㎡
精装
赠送面积、 综合体配套
2梯2户、2
梯3户、2梯
无
4户
90-255㎡
清水
赠送面积
3梯4户、3 暂无，不在
梯3户，3梯 住宅组团里 120-260㎡
7628
6928 6762
2013年月均 成交套数 41 64 45 32 26
27
26 17
数据来源：锐理数据库（备案数据）
对比2012年和2013年截止11月（12月未结束，月度统计数据尚未出炉）的已成交情况，成都市高端代表 项目以清水价横向对比可见，新南亚国际清水价实现最高，系项目标杆。且从各项目价格变化趋势分析， 近两年呈贡市场价格无并明显涨幅。
280
110
3.3
大咖公寓
住宅、写字 楼
225
43
3.7
本案
综合体
180
70
5.8
车位比 1:2 1:1.2 1:1.5 1:2 梯4户
3梯2户、2 梯2户、3梯
4户 ３梯４户、 ３梯２户、 ３梯５户
会所 3000㎡ 5000㎡
3000㎡
产品面积区 间（㎡）
装修标准
土地市场启示： 一、商业和住宅土地在2013年下半年出现频繁成交，呈贡高价土地成交集中，预计 未来2-3年竞争格局将进一步加剧
二、本案以价格适中的商业用地（兼容住宅）立项，入市首批产品将是住宅，而本 案的住宅潜在竞品所获取的均为高价住宅用地，本案在产品成本控制上将占据一定 优势
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从月均成交量分析，呈贡新区住宅月均成交约35套，除以价换量的项目以外，月均成交走势以涌鑫最好。
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项目名称 书香大地
物业类型
占地（亩）
总建面（万 ㎡）
住宅
60
21.9
容积率 3.76
实力新城
住宅
160
50
4.1
新南亚国际 综合体
149
55
5.5
涌鑫中心 综合体
序 号
项目名称
1
实力新城
2
大咖公寓
3
涌鑫中心
4
新南亚国际
5
惠兰园
6
雨花毓秀
7
书香大地
8
实力壹方城
2012年 成交均价（元/㎡）
7653 9527 5658 9959 6956
7165
6050 6660
2013年（截止11月30日） 成交均价（元/㎡） 8236 10389 6132 11457 7427
1、年初新国五条政策出台，重申限购限贷等调控政策，要求地方公布房 价控制目标 ，但地方政府的国五条细则在落地时普遍较为温和 2、成都市政府在年内多次调整公积金贷款政策，公积金贷款购房难度有 所加大 3、银行在年内多次出现银根紧缩和利率上浮的情况，经济板块下行和房 产板块上行出现相应碰撞 4、国务院提出城市基建6大任务，并在当时被认为长效调控机制有望于10 月亮相，后虽无音讯，但提高了后期政策趋紧的预期 5、十八届三中全会召开，房产9大问题备受关注，与房地产税相关的383 方案被提出，调控趋紧的氛围有所保持
2户
面
清水
岛居地段， 综合体配套，
江景资源
➢ 区域项目多集中于彩云北路以南，市政府及中央商务区周边，豪生国际酒店东侧尚未成 势，而本案位于豪生国际酒店东侧
➢ 均为大体量，配置高端的华宅或豪宅项目，产品竞争激烈，产品附加值方面各有所长
➢ 本案产品面积区间为120-260㎡，其中豪宅项目主力面积段集中在150-300㎡，本案主力 面积段为120-175㎡，与豪住市场主力面精积品段课件存在一定的差异；