房地产项目成本控制的关键
《陕西建筑杂志》2016年第三期
摘要：
控制项目效率的成本关键是在项目投资决策阶段。
关键词：
房地产成本控制；决策阶段；招投标阶段；施工阶段
随着我国经济的大力发展，各族群众生活水平的显著提高，房地
产演艺事业得到蓬勃发展。
于此同时，我国房地产行业、企业多、发
展时间短，所以也面临着巨大的挑战。
新形势下，要求房地产应以本
土市场为导向，向整个市场提供质量尽可能高，功能尽可能完善，科技、绿色、智慧的产品和服务，增大投资，不可避免。
同时，房地产
商在激烈的竞争中还要力求发展，取得利润，那么，房地产项目成本
控制的提升就控管显得尤为重要，迫在眉睫。
房地产的项目成本控制
就是在开发项目实施的地产各个阶段，组织工作根据企业的总体目标
和项目的具体要求对项目成本需要进行有组织有系统的预测、计划、
决策、实施、控制、跟踪、分析和考核等连串科学管理公益活动活动，以超越强化经营管理，完善管理成本管理制度，提高成本核算水平，
降低工程成本，实现目标利润，创造良好经济效益的过程。
本文从以
下几个方面房地产项目成本控制的关键。
一、项目投资决策阶段
研究资料表明，项目投资决策阶段影响项目造价的可能性为30%～75%，而在实施阶段影响项目造价的可能性只有5%～25%，可见，控制
项目成本的关键是在控制风险项目风险控制阶段。
房产开发商在拿到
项目后，先要依据政策、法规、市场调研等做出项目的可行性研究分析，确定项目的功能、规模，样式、布局等，简言之，就是给项目定位，明确知道要什么。
这个时期，房地产商要树立成本效益观念，不
是一味地、片面的为降低成本而力求避免某些以求费用的发生，只强
调节约和节省。
应该使用价值工程的理念，保证高雅建筑功能的前提
下合理安排成本。
生产品类就是要销售，迎合市场就可以走俏，就可
以快速回收部分资金，就可以节约成本。
正确的决策是良好的开端，
是成功的一半。
房地产开发商应在这个期苦痛下功夫，有能力的自己
组织团队做策划，没人采用经验的可以采用公开招标的形式，吸引有
资质有实力优秀的设计单位依据项目自身特征和实际情况，进行适合
的方案设计。
结合技术、概算进行多方案可以选择、比较，优化，最
终确定合理、优秀、高质量的方案。
最忌有的开发商，减少为缩短建
设周期和减缓贷款利息，不惜牺牲方案设计和优化罔顾的过程，在没
有方案设计的前提下直接进入方案设计的设计。
没有统筹，没有方向，想到哪改到哪，以至于今天推断出确定的今天就又要调整。
这些其实
并并无减少造价，反而会带来许多持续走低消极的拖累，减少中国经
济和社会效益，得不偿失。
二、设计阶段
选择优秀的设计团队是开发产品节约成本的基本保障。
好的施工
图造出的产品结构合理，经济适用，科学绿色，智慧舒适。
设计者要
从本项目的实际出发，依托地形、环境、气候、人文等潜心设计，而
不是生搬硬套，东拼西凑。
图纸一旦设计定型，工程量也就基本确定，建筑成本也就概略不差一二了。
所以开发商一定要在这个阶段确定好
设计任务书，要求快捷设计院从生活便利的角度出发，合理科学研究
的安排户型，从市场需求的侧面出发，适量符合实际的选择面积，从
健康节能的角度出发，优质高能的采用材料，从轻质节能的角度出发，限额限量的丰泓计算。
这样设计的建筑产品不仅结实耐用、美观大方、造价合理、极少变更，而且最主要是经济政策实惠，起到控制成本的
作用。
三、招投标阶段
这个阶段对房地产商来说能影响造价的就是不容许工程量算的准
不准，清单项目列的全不全，人材机市场价摸得透不透，消耗量定额
余套不够的合适不合适，费用取的对不对。
所以选择正规关键性有实
力有经验的造价咨询公司至关重要。
控制好钢筋、砼、措施费、单方
造价等各项指标，避免超算、漏算。
多吸引有资质有经验口碑好的承
包企业来投标，从中选择合理低价的企业施工。
另外合同的重新制定
不可小觑，凡是施工过程中能预料到的情况都要在合同中明示，主要
对大宗材料的价格波动，工程量的核对，暂定材料价的预测，另行分
包子项目的配合做出约定，规避风险，力保成本在可控限额内不增加。
四、施工及结算阶段
施工和控管结算过程就是执行合同的过程，这个投资过程变更和
签证越少，越有利于成本控制。
开发商的就是协调好各承包商的配合
和交叉。
施工前，积极开展图纸会审工作，将图纸隐形问题提早发现，提早解决，为以后顺利施工年后和结算打好基础。
综上所述，我们可以看出，投资决策阶段实为产生造价的源头，
房地产商迪罗尔要不想真正控制成本，就得从源头抓起。
我们造价教
育工作者也要转变观念，改变习惯，改被动的事后计算为主动的事前
参与，加强项目前期耗资工作的造价管理与控制，深入或进行可行性
研究分析，保证决策正确，起到控制成本的积极作用。
作者：杨榕单位：陕建集团第六建筑工程有限公司。