◆市基政础公费用用房◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修
八◆、基开础发间费接用费◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修
工程管理费
◆八工、程开监理发费间◆预接结费算编审费◆行政费用◆施工奖金◆工程
质工量程监管督理费费◆安全监督费◆工程保险费◆工程细部检查费
二、开发前期准备费
1、勘察设计费 2、报批报建增容费 3、三通一平费 4、临时设施费
2 房地产开发项目成本构成
30
成本科目基本组成
三、主体建筑工程费
1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门窗工程 4、公共部位装修 5、室内装修
四、主体安装工程费
1、室内水暧气电 2、设备及安装费 3、弱电工程
2 房地产开发项目成本构成
5、室内装修
2 房地产开发项目成本构成
38
成本科目基本组成
四、主体安装工程费
◆室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、 配电箱户内箱、开关 、插座等 ◆设备及安装费电梯、通风、消防系统 ◆弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有 线电视、电话、多媒体箱
2 房地产开发项目成本构成
39
成本科目基本组成
五、社区管网费
（1）编制成本管理规划；
（2）确定成本管理的对象；
（3）费用比较与投资偏差分析； （4）有效利用工程价款结算方法；
（5）重视工程变更工作；
（6）认真做好成本核实与总结工作。
3
房地产开发企业成本管理主要问题
• 缺乏规范的成本管理制度和体系 • 无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本 • 设计变更、现场签证难以有效控制 • 超合同付款时有发生 • 难以实时了解大量工程合同的执行进度 • 难以精确制定资金计划 • 缺乏对成本历史数据的积累和分析 • 难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况 • 缺乏对供应商的全面管理
结果。
1 理念与方法
12
项目发展 投资策划
房地产企业成本控制链
营销策划 项目策划
概念设计
产品设计
方案设计
初步设计
施工图设计
投资估算表
成本测算1
成本测算2
目标成本
全成本管理工作
目标成本的实施管理
合同清单
项目盈利目标
项目结算
项目销售
变更签证
施工管理
招标管理
供应商选择
财务决算 施工结算 销售管理 设计管理 项目管理
价差异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控 制要求较高。
11
基本概念：
目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定 时期内和经过努力所要实现的成本目标；
是项目成本的控制线。
责任成本：在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么 ”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责 层面的分解和落实。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本
室外给排水系统
◆室外给水◆雨污水◆室外消防
室外燃气系统
◆管道系统◆调压站
室外电器及高低压设备
◆高低压配电设备及安装 ◆室外强电管道及敷设◆室外弱电管道埋设
室外智能化系统
◆停车管理系统◆小区闭路监控系统◆周界红外 防越
◆小区门禁系统◆电子巡更系统◆电子信息公告 系统
◆前景音乐广播系统◆人工湖电子提示系统
1 理念与方法
16
动态成本构成
动态成本
= 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本
动态成本
已发生成本
待发生成本
合同性成本
非合同性成本
已结算成本
未结算成本
签约 金额
变更 签证
结算 调整
签约 金额
变更 签证
结算 调整
1 理念与方法
17
目标成本的动态管理
偏 差 成本信息 月报分析
动态成本信息 反馈
1 理念与方法
9
如何实现房地产企业的 全过程成本管理？
目标成本 责任成本
动态成本
后评估和反馈
10
相关概念
• 品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套
等）、品行（售后、物业管理等）
• 产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性
大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把 握要求较高。
• 成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房
房地产经营负责人培训课程
2012年 3月 呼和浩特
第八讲 房地产开发项目成本控制
房地产开发项目成本控制
成本管理的参加者 主要有开发企业、承包商、监理单位、设计单位等
项目开发不同阶段成本管理的主要内容
（1）项目策划阶段； （2）设计阶段； （3）施工阶段的成本管理； （4）项目销售阶段的成本管理
项目成本管理方法——房地产企业全成本管理
设立目标成本（审批及修订）
1 理念与方法
PDCA
18
如何实现动态成本控制
• 以合同管理为中心 • 抓住三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”
– “动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布； – “实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动
态成本”对比可反映出项目整体进度； – “实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”
采购招标
1 理念与方法
13
目标成本的形成过程
竣工结算 施工组织与 材料采购 施工图设计
扩初设计 规划设计 新项目发展
结算成本 分析
动态成本 目标成本
目标成本 测算 二 目标成本 测算 一 成本估算
目标成本形成
1 理念与方法
目标成本执行
14
房地产成本作业过程与成本形成
成本是一系列经营活动的叠加
盈利总目标
幼学地◆幼学地儿校下结儿校下园室构园室-------与------------粗----------光光-装--明明修无无◆安装费◆人防设备费 ◆车挡及仃车位
行◆政结管构理及与社粗区装服务修◆安装费◆人防设备费 ◆车挡及仃车位
◆行基政础管费理用及◆社结区构服与务粗装修◆安装费◆室内精装修
市◆政基公础用房费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修
• 土地成本（约占项目总成本的30-35%左右） • 前期费用（约占项目总成本的2-3%左右） • 工程成本（约占项目总成本的50-55%左右） • 营销成本（约占项目总成本的5-8%左右） • 管理成本和财务成本 • 工程成本、营销成本是项目开发过程中成本控产开发项目成本构成
◆ 契税
4%
3、红线外市政设施 ◆ 大市政配套费 ◆ 河西市政配套费
105元/M2 110元/M2
2 房地产开发项目成本构成
34
成本科目基本组成
二、开发前期准备费
1、勘察设计费 ◆ 勘察丈量费------下设五 ~ 十个子目
商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、
日照分析等
◆ 规划设计费------下设五 ~ 十个子目
工程建设
30
市政建设 17
社区配套 3
土地转让 10
30
68.5
77.5
59
未加财务成本与管理费用
资料来源：其他顾问公司报告
2 房地产开发项目成本构成
24
案例分析
万科如是说我： 们的成本在本 行业中占有优势 !!
2 房地产开发项目成本构成
25
成本有哪八大类？
2 房地产开发项目成本构成
26
成本八大类
七、配套设施费
1、游泳池 2、会所 务
3、幼儿园 4、学校
5、地下室 6、行政管理及设区服
7、市政用房
八、开发间接费
1、工程管理费 3、营销设施建造费 2、资本化利息 4、物业完善费
5、不可预见费
2 房地产开发项目成本构成
33
成本科目基本组成
三级、四级科目
一、土地获得价款
1、政府地价及相关费用
◆ 土地出让金
20
责任成本管理
责任成本管理通过确定责任主体和评价部门，通过 技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整 体成本的合理性和先进性。
责任成本管理要素： （1）责任范围； （2）责任人 （3）评价标准； （4）评价人
1 理念与方法
21
2 房地产开发项目成本构成
2 房地产开发项目成本构成
22
房地产开发成本的构成
交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自 来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等
2、报批报建费 ◆ 报批报建费------下设二十个子目
政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、 新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、 项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房 价格认证、房屋面积测量等等
4
房地产企业全成本管理
• 1 理念与方法 • 2 房地产开发项目成本构成 • 3 房地产开发项目责任成本管理 • 4 房地产开发各阶段控制要点 • 5 总结
5
1 理念与方法
房地产新政与地产宏观大势
资源竞争 资本竞争 管理竞争
向管理要效益
法制日趋健全
消费者日趋成熟 企业规模发展
管理规范化
1 理念与方法
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成本科目基本组成
五、社区管网工程费
1、室外给排水系统 2、室外采暖系统 3、室外燃气系统
六、园林环境费
2、绿化建设费 3、建筑小品 4、道路广场建造费
4、室外高低压线路 5、室外智能化系统 6、其它
5、围墙建造费 6、室外照明 7、室外零星工程
2 房地产开发项目成本构成
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2.3 成本科目基本组成
2 房地产开发项目成本构成
35
成本科目基本组成 2、报批报建费 ◆增容费------下设五 ~ 十个子目