（房地产市场分析）年月南京房地产市场月报房地产市场月报市场营销部2010年9月2010年9月房地产市场月报目录第一部分：宏观面扫描----------------------------------------------P3~13一、政策法规热点追踪二、市场动态要闻三、南京楼市快讯第二部分：南京房地产市场------------------------------------ ----P14~21一、土地市场二、商品房市场三、商业办公用房市场第三部分：南京部分代表性楼盘销售动态-------------------------- P22~29一、南京9月份住宅推盘情况二、南京9月份楼盘营销活动三、南京各片区在售楼盘优惠政策第四部分：如何挑选适合自己的楼盘-------------------------------P30~35一、首选10万平米中型楼盘买房先看“八大秘笈”二、买房跟着规划走三、楼盘营销折扣有玄机谨防房价忽悠第一部分：宏观面扫描一、政策法规热点追踪➢国土部:政府不得变身开发商直接插手土地拆迁✧国土资源部近日发文明确，在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。

按照规定，土地储备机构具有从事土地一级开发的权力，但同时进行土地开发和土地收储，容易留下腐败空间，这也被业界诟病为“左手倒右手”。

有业内人士分析认为，土地储备机构退出一级开发，有利于一级开发市场的公开透明运作。

➢房地产税收政策调整10.1起购首套住房契税下调✧新华网北京９月２９日电经国务院批准，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部２９日联合发布通知调整房地产相关税收政策。

自２０１０年１０月１日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在１年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

✧根据三部门发布的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。

对个人购买９０平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按１％税率征收契税。

个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

➢中国楼市再出五大重磅措施将房价调控到底✧9月29日）中央多部委发布了加强版“国十条”1、买房门槛提高房贷首付提高至3成政策原文：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。

独家解读：目前只有首套房90平米以下房源才可享受首付2成，而该政策的出台将整体抬升首次购房的门槛，会遏制一部分刚性购房需求，但也会遏制一部分打擦边球的炒房成份。

从此告别“首付2成”房贷。

2、房贷从严停贷三套及以上住房贷款政策原文：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房独家解读：“国十条”中提出商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，而这一次明确提出停贷三套房及以上住房贷款，比“国十条”更为严格，能够有效打击投资投机行为。

但关键还要看银行是否能够真正执行“认房又认贷”，若不能执行到位，还是会有一部分炒房人能够钻政策漏洞。

而消费性贷款严禁用于购房，但在执行过程中也是有漏子可钻的。

如何禁止消费资金进入楼市，关键在银行严格审批。

3、严格执行二套房贷政策政策原文：对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

独家解读：再次重申“国十条”，关键在执行。

4、明确征收房产税政策原文：加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

独家解读：明确提出征收房产税，但征收时间表仍然是个谜。

5、严格限制异地购房政策原文：对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

独家解读：再次重申“国十条”，异地购房、炒房被遏制。

6、税收优惠可能取消政策原文：调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

独家解读：随着楼市的再度回暖，在后期地方政府落实过程中，完全有可能取消个税补贴，而购买新房缴纳的契税也有可能提高纳税点。

7、限购套数政策原文：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

独家解读：再次重申“国十条”，异地购房、炒房被遏制。

但“房价过高、上涨过快、供应紧张”这一标准没有量化、具体化，难以评定。

8、增加供应推进保障房及中小户型商品房建设政策原文：切实增加住房有效供给。

各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。

继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。

独家解读：通过调节住房供给关系，来遏制房价快速上涨。

但目前保障性住房的推进及建设量还需要加速和扩充，暂时还未能影响到商品房的供需格局。

9、加强监管政策原文：加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。

对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。

对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

独家解读：一直在强调打击捂盘惜售、闲置土地等行为，但这次对处罚措施做了明确规定：暂停发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止发放新开发项目贷款和贷款展期。

对开发企业而言非常严厉。

但如何判定土地闲置、更改容积率、捂盘惜售等行为，还需要地方政府把控，若不根部从严把关，最后也只是“空调”。

而所谓的“阴阳合同”根本无从查处，也只是空谈。

针对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查，防止个别房企带头拉高房价。

10、督促地方政府落实“国十条”强调问责制政策原文：各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。

要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。

已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。

严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

独家解读：法不责众，“国十条”出台后，也仅有北京、海南、重庆等地做了落地，其他大部分城市并未做出反应。

这次国家强调地方政府落地“国十条”也是对楼市调控效果的不满意。

但地方政府出于土地财政等各方面的考虑，未必会采取严厉的打压政策，但可能会出台地方版“国十条”，严厉程度值得期待。

➢南京建筑面积计算从严开发商"偷面积"难了✧阁楼、飘窗不能随意送了。

南京规划局今天发布通知，要求开发商从严执行建筑面积计算规范，365地产家居网了解到，这份《关于执行建筑面积计算规范的通知》，对层高、飘窗进深、阳台等判定建筑面积的要素，做出了明确规定。

建筑面积如何算？先看层高在《通知》中，明确指出“层高是判定建筑面积的要素之一”。

开发商的设计方案及施工图上，建筑层高必须标注到楼(地)板，而这是08版的通知所没有提及的。

通知重申了层高的标准。

比如购买顶层住宅时，坡顶建筑的下部空间，如果空间净高达到2.1米以上，就按照全部面积计算，净高在1.2米至2.1米之间，则计为一半面积。

而在以前，开发商惯常只按照单层面积叫卖，并吹嘘“买一层得两层”。

对于多、高架建筑的架空层，建筑面积的计算也作出了规定。

如果层高在2.2米以上，计算全部面积。

层高2.2米以下的，按照一半面积计算。

通知要求，开发商应在图纸上标注架空层。

另外，有永久性顶盖的地下建筑、车道、人行道，按照新通知，也要按顶盖投影面积计算面积。

阳台进深超2.4米，计全部面积对于阳台面积的计算，之前版本只有“封闭”和“半封闭”两种计算方法。

此次出台的新通知，把“阳台进深”作为界定标准。

即如果阳台进深超过2.4米，计算全部建筑面积，对于不规则的阳台，取进深的平均值。

和阳台相连接的花台、设备平台或者遮阳板等，如果底板和阳台底板高差小于0.3米，无论是否和阳台隔断，都必须计入建筑面积。

对于未完全封闭的露台、挑台，按顶盖覆盖部分水平投影面积的1/2计算面积。

如果顶盖距底板超过两层层高，不计算面积。

利用飘窗“偷面积”？11月1日后更难了开发商利用飘窗“偷面积”，在新通知施行后，将变得更加困难。

通知要求，飘窗和室内楼地面高差达到0.3米，平均进深小于0.9米，不计算建筑面积。

如果平均进深超过0.9米，按水平投影面积的1/2计算面积。

而按照以前的规范，界定的进深为1.2米。

如果飘窗和室内地面高差小于0.3米，窗洞高度达到2.2米，等同于落地飘窗，按水平投影计算全部面积；窗洞高度小于2.2米，计一半面积。

建筑含有飘窗设计的，建筑方需要在申报图纸中提供飘窗大样。

“随着建筑设计形态的逐渐多样化，旧的建筑面积计算标准已经不能满足业界需求，”南京一位建筑工程师介绍，“这次出台的新通知，引入了好几项新指标，比如进深等，同时收紧了一部分指标的系数。

多项指标更加明确后，建筑面积的计算更加规范了，开发商‘偷面积’的空间也小了。

”据悉，新《通知》自2010年11月1日起执行，在此之前规划设计方案已审定的，可以按照原规定执行。

11月1日后，新建筑或者调整设计方案的建筑，必须按照该通知计算建筑面积。

具体文件内容详见：二、市场动态要闻➢9月3日起地铁1号线南延和2号线各增两列列车✧继8月份南京地铁两条新线增加上线列车后，从9月3日起，二号线和一号线南延线还将各自增加两列上线列车。

如此一来，地铁二号线高峰行车间隔由7分20秒缩短至7分钟。

一号线南延线（往江宁方向）、西延线（往奥体方向）全天共增加2列车上线运营，达到28列车，这样共线区段行车间隔将由4分15秒缩短至4分钟，支线行车间隔由8分30秒缩短至8分钟。

➢地铁公共自行车"上岗" 刷卡两小时内免费用车✧江宁公共自行车部分开始试运行了，记者从地铁公司获悉，由地铁投放的280辆公共自行车今天也将在仙林亮相，9月3日启用。

不过，与江宁不一样的是，仙林公共自行车主要针对地铁换乘，试点仅设四个点，不涉及具体小区。

相比江宁的自行车卡来说，仙林的要便宜些，300元钱办卡，两小时内免费使用。

遗憾的是，江宁、仙林的自行车卡“各自为政”，并不互通，如果将来仙林地区公共自行车试点成功，地铁在所有线路推广的话，与一号线南延线公共自行车的整合将成为一个难题。