大伦敦地区地图


伦敦主要商务区分布
King’s Cross Camden
Canary Wharf
Mid Town Paddington
City East City Docklands
Canary Wharf
West End Kensington
Southwark
数据来源: DTZ Consulting
XX城市XXXX项目
市场研究及策划顾问服务第X阶段报告
2011年X月
PRIVATE & CONFIDENTIAL www.dห้องสมุดไป่ตู้
目录

写字楼详细定位 公寓详细定位 酒店详细定位 商业详细定位 酒店对物业的提升作用 动态财务分析
4 38 72 80 94 108





PRIVATE & CONFIDENTIAL
1600 1400 1200 1000 800 600 400
单位：万平米

200 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 West End Midtown City Docklands
75,000
2006 2007 2008
•预售了20 Churchill Place 的租赁权益 •将15 Canada Square 预售给KPMG •巴克莱投资租用3万平米的办公物业 •Fitch Ratings租用3.2万平米办公物业作为总部 •雷曼兄弟介入管理 •GWC宣布，将为未来4年的租金风险提供保险 •Riverside South的土地以2.37亿英镑出售给了J.P.Morgan ， CWG将在此为其建设欧洲总部 CWG将建设新的Canary Wharf 综合交通换乘站 •4000平米的Cabot Place West 零售开业 •East London Business Place项目启动， 旨在帮助东伦敦和泰晤士河口地区的发展 以及当地的中小企业 93,000 6家餐饮在景观公园中开业 图例
0
数据来源: DTZ Consulting
8
案例研究
金丝雀码头的办公物业
供需稳定保证了价格和空置率的平稳发展

1994-2010年港区办公物业的空置率和租金
45 40 35 30 25 20 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 租金 空置率
投资/开发 建设 招商
1987
•Daily Telegraph迁入 •Guardian 迁入
机场线和DLR线相继开通
1988 1990 1991 1992 1993 1994 1995
15 家商店和餐厅
7,000
13,000
产业人口
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
投资/开发 建设 招商
2009 2010
Canary Wharf 综合交通换乘站开始建设
•CWG在伦敦市中心的第一个项目Drapers Gardens完工，并租赁给了BlackRock。 •对巴克莱投资超过10万平米的租赁物业进行了调整，并承诺其租约至2032年。 •出售了5 Churchill Place，并完成了新邻近地块的收购 •壳牌石油租赁2万平米办公物业
配套/服务
4
案例研究
金丝雀码头地区的发展历程
发展/成熟 1996 1997 1998
伦敦新的金融商务区地位确立 花旗银行签订5.6万平米办公楼预租协议 英法峰会在Canary Wharf 召开 汇丰银行签订11万平米总部办公楼协议 •Jubilee线Canary Wharf 站开通 •DLR延长线开通 •Jubilee线延长线开通 •Clifford Chance 租用7万平米办公物业 •摩根斯坦利租用5万平米办公物业 •瑞信第一波士顿租用5万平米办公物业 •雷曼兄弟租用10万平米办公物业 •巴克莱租用10万平米伦敦总部办公物业 •1万平米Waitrose Food & Home 开业 •Canary Wharf的商业与餐饮营业至周日 •Jubilee线的运力将提升45% •新的景观大道，室内花园对外开放 Songbird Estates的子公司发出收购要约 19,000 80 家商店和餐厅 90 家商店和餐厅 Canary Wharf Group（CWG）上市
案例研究
金丝雀码头（Canary Wharf）概况
位于传统商务区之外

伦敦分为内外伦敦两大区域，总面积约1570平方公里。 内伦敦面积319平方公里，略大于北京四环内的面积。 伦敦传统的商务区集中于内伦敦核心区，集中分布于金融 城（City）、中城（Mid Town）和西区（West End）三 个区域。其中，金融城是最核心的商务区。 金丝雀码头位于港区（Docklands），是1980年代后新 兴的商务区，距离金融城约6公里。金丝雀码头的办公物 业总量占港区的约75%。
单位：万平米
100
50

0
-50

-100 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 West End Midtown City Docklands

1990-2010年伦敦主要商务区存量构成

34.9%
33.7%
33.7%
30.7%
30.8%
14.9%
14.4%
13.9%
13.9%
13.4%
46.6%
45.8%
45.8%
45.3%
45.5%
3.5% 1990
6.1% 1995 West End
6.6% 2000 Midtown City
10.1% 2005 Docklands
产业人口
数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting
配套/服务
6
案例研究
金丝雀码头的办公物业
近20年来在伦敦整体市场中的重要性稳定提高

1990-2010年伦敦主要商务区存量构成
2000 1800
金融城、中城、西区和港区4个区域集中了伦敦75%的办 公物业。4个区域的优质办公物业占全市的比例则更高。 作为一个发展相当成熟的世界城市，伦敦的办公物业市场 总量相对稳定。4个区域的办公物业总量由1990年的1370 万平米，增长至2010年的1800万平米，20年累计增长 32%，年均增幅约1.5%。 港区是20年来伦敦办公物业发展最迅速的区域，办公物业 面积从1990年的48万平米，增长至2010年的187万平米 ，增幅285%，年均增幅14%。 金融城和西区是伦敦办公物业最主要的分布区，但是由于 近20年的供应量小，其所占比例不同程度下降。港区由于 供应量最大，在伦敦全市市场的比例由1990年的3.5%增 长至2010年的10.3%。

港区的需求保持着比较稳定的状态。与其他区域相比，港 区的供需走势都相对平稳。
1990-2010年伦敦主要商务区办公楼需求构成
200
180
40%
36%
160 140 120 100 80 60 40 20
单位：万平米
32% 28% 24% 20% 16% 12% 8% 4% 0% 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 West End Midtown City Docklands 比例
港区办公物业在两次集中供应后出现过空置率较高的现象 。但是，空置率快速回归正常水平表明区域的需求支撑是 稳定的。

单位：英镑/平米/月
由于初期供应的集中放量，区域的空置率很高，因此租金 相对较低。在1997年区域的空置率回归到较为正常的水 平后，区域租金也出现了台阶式的提升。
在1997年之后，区域的租金和空置率均运行的比较稳定 。作为办公物业，稳定的租金和空置率和稳定增长的供给 与需求是维持区域健康发展的重要基础。
配套/服务
5
案例研究
金丝雀码头地区的发展历程
盈利/扩张 2005
运用租售结合的方式保证区域稳定且可持续的发展 •CWG宣布销售20 Canada Square 和15 Westferry Circus •CWG宣布销售17 Columbus Courtyard •Tower Hamlets同意投资North Quay的40万平米商业办公项目 •British Waterways将于CWG合作开发Wood Wharf •CWG获得Standard ISO14001认证 建立员工招募及培训中心
10.3% 2010
数据来源: DTZ Consulting
7
案例研究
金丝雀码头的办公物业
是近20年来伦敦重要而稳定的供需来源

1990-2010年伦敦主要商务区办公楼供应构成
150
伦敦办公物业的历史供应呈现明显周期性。越为成熟的市 场中，办公物业的供需与经济发展的相关性越高。 在过去的30年里，伦敦办公物业市场呈现明显周期性，每 10年出现一波供应高峰，如1990年代初期、2000年代初 期和2009年以后。 港区办公物业的供应十分稳定，在过去30年内没有出现过 负增长的情况。在每轮市场供应高峰时，港区也都体现出 强劲的增长。