合同的基本知识

一、合同的法律概念

《中华人民共和国合同法》第2条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”

二、合同的形式

在我们国家合同形式目前有这样几种形式：1、书面形式（有些合同法律规定必需采用书面形式比如商品房买卖合同）；2、口头约定（在能够证明的情况下，双方口头约定也可以成立合同。口头约定在发生纠纷时难以证明，所以这种形式不可取）3、其他形式，它又分为默示形式和视听资料形式。

三、签订一份合同的过程

我们签订一份合同要经过要约、承诺两个阶段

四、合同的主要内容或者说必要内容：

1、合同双方当事人；

2、标的；

3、数量、质量；

4、价款或者报酬；

5、履行期限、地点和方式；

6、违约责任；

7、解决争议的办法。

五、合同的特殊形式——格式合同

（一）概念：格式条款是指合同当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。包含有格式条款的合同为格式合同，又称为标准合同。

合同法制定了一套规则来管制格式合同。

第一、提供格式合同的一方要采取合理方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第二、在格式合同中，提供格式合同的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。

第三、对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。

另外，还请记住合同法第五十三条规定的二种情形的免责条款无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

六、签订合同时应当注意的事项

1、合同文本的起草

2、审查合同对方的签约资格及履约能力

3、合同双方应承担的权利、义务应当明确具体切忌含糊笼统

4、约定争议管辖权条款。

5、“明确合同签订地”的意义。

6、合同内容完成后，双方签字盖章有关事项，特别注意合同的附件，也要盖章。

专题：阴阳合同的法律风险

一、什么是“阴阳合同”

“阴阳合同”指的是在房屋买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。

二、“阴阳合同”与“补充合同”不是一回事

阳合同只用来登记，真实的成交价是阴合同，两份合同的价格不同，两份合同的签订时间可能是同一天，也可能相隔数天，但大致时间一致。而补充合同是对前一份合同的变更，一般是在合同履行到一定阶段后经双方协商一致而对原来合同所作的变更。

三、“阴阳合同”出现的两大原因：

1、下家为多贷款

2、上家为少交税

四、卖方签订“阴阳合同”的法律风险。

1、交易不成时，承担房价下跌损失的风险。

如果房价下跌，买房人以签订“阴阳合同违法”为理由毁约，卖方有可能承担房价下跌所带来的经济损失。

2、买方违约的风险。

如果买方没有按期支付甚至拖欠过户价之外的房款，那么卖方将会陷入尴尬境地：协商、催讨，买方可能不予理睬；向法院起诉，则会因存在明显的偷逃税行为而受到经济处罚。

3、行政处罚的风险。

签订“阴阳合同”后，卖方因此可以少缴甚至不缴营业税、个人所得税等税款。被税务机关查出，则不仅会被追缴税款，还可能被处以高额的罚款。

4. 刑事处罚的风险。

《中华人民共和国刑法》第二百零一条的规定：“纳税人不缴或者少缴应纳税款，偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额30% 以上并且偷税数额在10 万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。”

四、买方签订“阴阳合同”的法律风险。

1、合同被确认无效后无法顺利取得产权

当买卖双方因交易发生争讼时，由于签订阴阳合同的行为明显是为了逃避国家税收，违反了合同法中的相关规定，属于当事人恶意串通损害国家利益，一但进入法律程序肯定会被宣布无效。而房地产交易中心是基于“阳合同”，才办理的过户手续，因而基于这份合同所进行的过户行为也会被撤销。

2、再次出售时，承担高昂的差价税负的风险。

本次交易中原来的卖方做低价格后逃避了税负，但等到将来买家卖出房屋时，买家可能就要面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是再次卖出和买入价之间的差额较大而承担高额的个人所得税税负。

3、无法取得高额贷款的风险

由于政府备案的价格较低，买家在申请银行按揭贷款时，银行将根据备案价格和评估价格来综合评定发放贷款。银行发放贷款将以低于实际价格的标准发放贷款。银行对二手房贷款政策收紧的情况下，银行将极有可能按照备案价格或评估价格中的低者发放贷款。这将造成买家实际贷款总数的降低，也无疑增加了买家支付首期款的总额。

4、行政处罚的风险。

房地产买卖中，买方应按成交金额的一定比例缴纳契税。“阴阳合同”被查出后，税务部门可能对偷逃契税的买方给予补缴税款、罚款等行政处罚。

5、刑事处罚的风险。

如果买方偷逃的契税数额达到标准，则买方可能直接被追究偷税罪的刑事责任。另外，如果卖方偷逃税额达到标准，则买方也有可能被作为偷税罪的共同犯罪人，与卖方一同受到刑事责任的追究。

除了以上主要的法律风险外，签订“阴阳合同”的双方还都可能被相关部门将其偷税行为记入个人征信体系，留下信用污点。并且，“阴阳合同”会导致守法效应大大降低，容易引发纠纷，使双方额外支出仲裁费、诉讼费等解决争议的成本，可谓得不偿失。

五、中介方的风险

1、行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。

2、如果法院认定房地产买卖合同不成立。原居间买卖合同没有约束力，中介方请求支付佣金的，不予支持。

3、如果买卖双方偷逃税额达到刑事追诉标准，中介方也有可能被作为偷税罪的共同犯罪人，与买卖双方一同被追究刑事责任。

六、法院对“阴阳合同”的效力及处理

1、房地产买卖合同中规避国家税收或为骗取银行贷款的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

2、房地产买卖合同中付款方式等其他条款在不同合同中约定不一致的，应认定符合当事人真实意思的条款有效，非真实意思的条款对当事人没有约束力。

3、买卖双方为逃避税收、骗取贷款等在居间买卖合同中约定虚假成交价，一方要求以真实成交价订立现售合同，对方不同意导致现售合同未能订立的，视为房地产买卖合同不成立。

4、对偷逃税款数额达到追究刑事责任标准的，法院可以向公安部门提出司法建议，要求追究双方的刑事责任。

七、建议：

1、不要为了眼前的小利益而签订“阴阳合同”；

2、房地产买卖合同条款应当明确、具体、详尽，并表示双方当事人的真实意思；

3、房款支付应尽可能采取监管形式。

4、完善征税评估体系、规范房地产中介和银行放贷政策，防止“阴阳合同”滋生。

房地产居间服务合同的法律风险防范

一、居间合同的概念

居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，一般也叫中介合同。